Выгодно ли вкладывать деньги в квартиру на этапе котлована

Инвестирование в новостройки: покупка студий и маленьких квартир для перепродажи

Суть стратегии: приобрести квартиру или студию в новостройке (пока дом не сдан в эксплуатацию) и перепродавать через год или два. Маленькие студии и однокомнатные лучше всего растут в цене, и они более ликвидные, чем квартиры большой площади.

Затраты времени – всего три дня. День на поиск подходящего объекта, второй день – подача документов в банк, и третий – подписание договора.

При инвестировании в новостройки для перепродажи во время кризиса надо помнить о нескольких важных моментах:

  • лучше выбирать новостройки на последних стадиях строительства, потому что есть вероятность недостроя;
  • нужно тщательно проверять застройщиков;
  • продать новостройку на вторичном рынке – сложно.

Несомненный плюс заключается в том, что во времена спада в экономике ценник на новое жилье значительно ниже. Зато потом при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию, в то время как деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия — купить в кризис и продать после выхода из кризиса, на пике цены.

Сейчас основная проблема на рынке недвижимости том, что вторичный рынок замер. Юридически если вы купили квартиру и застройщика и потом перепродаете (даже не пожив там ни дня) — это уже перепродажа на вторичном рынке. Ипотека на вторичку не слишком выгодна, и многие люди предпочитают брать новостройки под более низкую процентную ставку. Поэтому можно всего рассмотреть вариант вложения в новые дома и квартиры под сдачу в аренду , а в дальнейшем уже выйти из сделки через продажу.

С другой стороны, до 1 июля 2018 года новостройку можно купить по очень привлекательной цене. В связи с вступлением в силу изменений в 218-ФЗ и постепенного отказа от ДДУ эксперты ожидают роста цен на этом рынке на 20-30% уже осенью 2018 года. Так что сейчас можно приобрести квартиру в новостройке на самых выгодных условиях, а рост стоимости через 1-2 года может составить вместо стандартных 30-40% куда больше — 50-60%.

Представьте себе, что:

Вы купили квартиру за 2 100 000 рублей.
За 6 месяцев она выросла в стоимости до 2 600 000 — 2 700 000 рублей.
По расчетам прибыль составит от 500 000 рублей.

Посмотрите фрагмент семинара Николая Мрочковского, на котором стратегия инвестирования в новостройки для перепродажи разобрана более подробно:

(Фрагмент семинара Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )

Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

С момента котлована и до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50% . Поэтому даже с учетом ипотеки выгодно приобретать недвижимость: платим по кредиту 7-8%, недвижимость растет на 40-50% за все время строительства (1,5-2 года). Разницу оставляем себе.

Давайте разберем, как растет стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:

  1. Как только огородили участок и начинают строительство – это стартовая цена.
  2. Вырыли котлован, залили фундамент – плюс 10% к стоимости.
  3. Построили первые этажи – еще плюс 10%.
  4. Достроили верхние этажи – еще плюс 10%.
  5. Сдали дом госкомиссии – еще плюс 10%.
  6. Выдали ключи – еще плюс 10%.

Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе вам выгоднее всего вливаться в сделку. Безусловно, имея в виду как ситуацию на рынке, так и свои финансовые возможности.

Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи

Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:

  1. Сколько комнат выгоднее брать? Какого размера?
  2. Какие есть отличия доходности у однушки, двушки или трешки?
  3. По каким показателям определяется ликвидность объекта?

На эти вопросы вы сможете найти ответ в видео «Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи».

(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )

2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:

  • тщательно отбирайте застройщиков и дома, считайте не только доходность, но и риски;
  • изучите возможность выйти из сделки до того, как объект будет сдан (санкции, порядок), а также продумайте запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.

И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!

Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Вы можете реализовать стратегию перепродажи недвижимости не только с новостройками, но и с гаражами. Это замечательный вариант, если вы пока что не хотите браться за квартиры. Дмитрий Корецкий в Барнауле вкладывает деньги в гаражи, которые еще только строятся. Покупает их дешево на раннем этапе и продает в 2 раза дороже. Недавно на регулярной встрече инвесторов Территории Инвестирования он как раз рассказал о своем опыте:

Посмотрите видео «Убойные инвестиции в гаражи»:

(Фрагмент записи живой встречи инвесторов проекта Территория Инвестирования в Москве )

Подводя итоги: варианты есть, и их много. Главное – изучать детали и просчитывать риски!

Выгодно ли вкладывать деньги в квартиру на этапе котлована

Как правило, уровень стоимости квадратного метра прямо пропорционален качеству будущего проекта – как и из чего строят, какую рабочую силу используют и насколько развитая инфраструктура заложена в генплане.

По данным Нацбанка и Министерства регионального развития, себестоимость строительства в 2017 году для Киева составила 12 128 грн/кв. м. В 2018 г. этот показатель, по прогнозам, увеличится на 2 тыс. грн – до 14 340 грн/кв. м.

При этом по состоянию на 1 октября 2018 года, средняя стоимость квадратного метра в Киеве составила в сентябре 23 900 грн — это на 4,8 % больше, чем месяцем ранее. Если сравнить с ценой в августе 2017, то рост еще более значительный — на 14,9 %.

Основной причиной роста цен в новостройках стали валютные колебания, а в отложенной перспективе на стоимость средней цены квадратного метра также влияет удорожание строительных материалов, энергоносителей и увеличение стоимости строительно-монтажных работ.

Нужно понимать, что ценообразование в каждом отдельном комплексе происходит по-разному. Базовыми факторами для всех застройщиков в структуре цены остаются стоимость строительных материалов и стоимость работ.

При этом цены на строительно-монтажные работы в Украине в январе-августе 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017 года выросли на 23,9 %, а основные стройматериалы, такие как бетон, арматура, кирпич, за последний год прибавили в цене по разным данным от 20 до 40%. Такой рост не мог не сказаться на структуре стоимости жилья, потянув за собой вверх стоимость квадрата в новостройках Киева. Если тенденция сохранится, закономерно можно ожидать дальнейшего подорожания квадратного метра в Киеве.

Кроме внешних факторов, на стоимость квартир в отдельных проектах влияет месторасположение, архитектурная составляющая, транспортне потоки и инфраструктура района. Далее стоит учитывать покупку или аренду земли, официальные налоги, стоимость прокладки инженерных сетей – все эти затраты несет застройщик в процессе освоения участка и строительства комплекса. Наличие разрешительной документации у проекта и стадия реализации тоже влияют на ценообразование в каждом отдельно взятом ЖК.

Цена котлована

Стоимость квартиры на “нулевой“ стадии строительства дома отличается от стоимости в готовых новостройках. Чем ближе по времени срок сдачи дома, тем выше стоимость объекта. К выдаче ключей собственникам цена квадратного метра может превышать начальную стоимость в 1,5-2 и более раз. Причины тому совершенно разные: наличие готового жилья в стадии “заезжай и живи“, курсовые колебания, инфляция, изменение конъюктуры рынка. Для каждой новостройки можно выделить три этапа ценообразования. Дешевле всего квартиры продаются до тех пор, пока дом не вырастет до уровня 2–5 этажей. После этого происходит первый скачок цен. Второй переломный момент наступает, когда дом готов на 70–80%. Тут уже вступает фактор вторичного ценообразования.

Квартира – это ликвидный продукт, который растет в цене постоянно. И уже даже на следующей после котлована стадии можно при продаже заработать на этом вложении.

Экономия же при покупке недвижимости на старте продаж действительно будет серьезной. В среднем владельцы квартир к моменту сдачи дома получают доходность в размере от 50% . Срок для получения прибыли в среднем составляет полтора – два года. Например, в комплексе эконом-класса ЖК Welcome Home на Стеценко, 6-й дом уже сдан в эксплуатацию. На раннем этапе строительства, за однокомнатную квартиру 36,84 кв. м. нужно было заплатить 512 076 грн., а на момент окончания строительства цена. строительства выросла на 228 928 грн, до 851 004 грн. Рост состави 66%. В начале этого месяца в продажу поступила новая секция 12-го дома. На этапе старта продаж при 100% оплате за однокомнатную квартиру в 36,84 кв. м. нужно заплатить 548 916 грн. Со старта и до окончания строительства цена вырастет на 302 088 грн или же на 55% до 851 004 грн. (цена основана на примере 6-го дома, который уже сдан в эксплуатацию).

Оформив рассрочку до 2020 г., за ту самую квартиру придется отдать 607 850 тыс. грн, что на 11% больше стартовой цены. удорожание от старта (при покупке в рассрочку) составит 40%. То есть, покупая квартиру сейчас в рассрочку, уже после ввода в эксплуатацию можно заработать на своей инвестиции как минимум 243 144 грн. без особых хлопот. Это просто за голые квадратные метры. Если сделать в квартире ремонт, ее стоимость вырастет в разы.

Кто и зачем покупает

По разным оценкам, от 15 до 30% дольщиков покупают квартиры не лично для себя, а с целью инвестиций. Именно они первыми входят в девелоперские проекты на самом старте продаж с целью заработать на приросте стоимости квадратного метра.

В панельном домостроении, если застройщиком выступает известная на рынке компания, риск недостроя или затягивания сроков сдачи практически нет. Само строительство продвигается быстро: от котлована до получения ключей проходит год или полтора. Это значит, что инвестиции будут быстроокупаемыми, ведь рыночная стоимость квартир успевает существенно вырасти.

Жилье эконом-класса в структуре спроса в Киеве сейчас лидирует и демонстрирует стабильный прирост в цене. Купив квартиры в панельном доме, можно получить годовую прибыль в 2-4% сверх уровня инфляции и капиталовложения.

Покупка на ранней стадии, кроме всего прочего, имеет смысл еще и с точки зрения возможности выбрать этаж, доступные планировки, вид из окна. Когда дом готов, доступных квартир остается не так много.

Большинство игроков рынка и аналитиков прогнозирует, что жилье эконом-класса при самом пессимистическом раскладе будет расти в цене в среднем на 15-20% в год, а значит инвесторы гарантировано могут рассчитывать на стабильный доход. Если ситуация на рынке будет стабильной и никакие внешние экономические, социальные и политические факторы не вмешаются в ход дел, то процент роста может быть в полтора-два раза больше.

Однако нужно понимать, что вложение средств на раннем этапе строительства предполагает для инвестора определенные риски. Дом могут по разным причинам так и не построить. Но дорожащий своей репутацией застройщик такого не допустит. Для того чтобы избежать этих рисков, нужно внимательно изучить все документы застройщика и проверить разрешительную документацию.

Однако, анализируя плюсы и минусы приобретения недвижимости на этапах от котлована до завершения проекта, можно понять главное правило: финансовая выгода против риска потерять деньги. Но разобраться с минусами можно довольно просто, если знать простые правила оценки любого застройщика: хорошая репутация компании, порядок с разрешительной документацией и динамика на строительных площадках. чать? Стоит ли вкладывать в котлован или лучше подождать, когда дом построят?

Сколько стоит квадратный метр в Киеве

Как правило, уровень стоимости квадратного метра прямо пропорционален качеству будущего проекта – как и из чего строят, какую рабочую силу используют и насколько развитая инфраструктура заложена в генплане.

Читайте также:  Как на даче сделать дренаж, чтобы отвести избыток влаги

По данным Нацбанка и Министерства регионального развития, себестоимость строительства в 2017 году для Киева составила 12 128 грн/кв. м. В 2018 г. этот показатель, по прогнозам, увеличится на 2 тыс. грн – до 14 340 грн/кв. м.

При этом по состоянию на 1 октября 2018 года, средняя стоимость квадратного метра в Киеве составила в сентябре 23 900 грн — это на 4,8 % больше, чем месяцем ранее. Если сравнить с ценой в августе 2017, то рост еще более значительный — на 14,9 %.

Основной причиной роста цен в новостройках стали валютные колебания, а в отложенной перспективе на стоимость средней цены квадратного метра также влияет удорожание строительных материалов, энергоносителей и увеличение стоимости строительно-монтажных работ.

Нужно понимать, что ценообразование в каждом отдельном комплексе происходит по-разному. Базовыми факторами для всех застройщиков в структуре цены остаются стоимость строительных материалов и стоимость работ.

При этом цены на строительно-монтажные работы в Украине в январе-августе 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017 года выросли на 23,9 %, а основные стройматериалы, такие как бетон, арматура, кирпич, за последний год прибавили в цене по разным данным от 20 до 40%. Такой рост не мог не сказаться на структуре стоимости жилья, потянув за собой вверх стоимость квадрата в новостройках Киева. Если тенденция сохранится, закономерно можно ожидать дальнейшего подорожания квадратного метра в Киеве.

Кроме внешних факторов, на стоимость квартир в отдельных проектах влияет месторасположение, архитектурная составляющая, транспортне потоки и инфраструктура района. Далее стоит учитывать покупку или аренду земли, официальные налоги, стоимость прокладки инженерных сетей – все эти затраты несет застройщик в процессе освоения участка и строительства комплекса. Наличие разрешительной документации у проекта и стадия реализации тоже влияют на ценообразование в каждом отдельно взятом ЖК.

Цена котлована

Стоимость квартиры на “нулевой“ стадии строительства дома отличается от стоимости в готовых новостройках. Чем ближе по времени срок сдачи дома, тем выше стоимость объекта. К выдаче ключей собственникам цена квадратного метра может превышать начальную стоимость в 1,5-2 и более раз. Причины тому совершенно разные: наличие готового жилья в стадии “заезжай и живи“, курсовые колебания, инфляция, изменение конъюктуры рынка. Для каждой новостройки можно выделить три этапа ценообразования. Дешевле всего квартиры продаются до тех пор, пока дом не вырастет до уровня 2–5 этажей. После этого происходит первый скачок цен. Второй переломный момент наступает, когда дом готов на 70–80%. Тут уже вступает фактор вторичного ценообразования.

Квартира – это ликвидный продукт, который растет в цене постоянно. И уже даже на следующей после котлована стадии можно при продаже заработать на этом вложении.

Экономия же при покупке недвижимости на старте продаж действительно будет серьезной. В среднем владельцы квартир к моменту сдачи дома получают доходность в размере от 50% . Срок для получения прибыли в среднем составляет полтора – два года. Например, в комплексе эконом-класса ЖК Welcome Home на Стеценко, 6-й дом уже сдан в эксплуатацию. На раннем этапе строительства, за однокомнатную квартиру 36,84 кв. м. нужно было заплатить 512 076 грн., а на момент окончания строительства цена. строительства выросла на 228 928 грн, до 851 004 грн. Рост состави 66%. В начале этого месяца в продажу поступила новая секция 12-го дома. На этапе старта продаж при 100% оплате за однокомнатную квартиру в 36,84 кв. м. нужно заплатить 548 916 грн. Со старта и до окончания строительства цена вырастет на 302 088 грн или же на 55% до 851 004 грн. (цена основана на примере 6-го дома, который уже сдан в эксплуатацию).

Оформив рассрочку до 2020 г., за ту самую квартиру придется отдать 607 850 тыс. грн, что на 11% больше стартовой цены. удорожание от старта (при покупке в рассрочку) составит 40%. То есть, покупая квартиру сейчас в рассрочку, уже после ввода в эксплуатацию можно заработать на своей инвестиции как минимум 243 144 грн. без особых хлопот. Это просто за голые квадратные метры. Если сделать в квартире ремонт, ее стоимость вырастет в разы.

Кто и зачем покупает

По разным оценкам, от 15 до 30% дольщиков покупают квартиры не лично для себя, а с целью инвестиций. Именно они первыми входят в девелоперские проекты на самом старте продаж с целью заработать на приросте стоимости квадратного метра.

В панельном домостроении, если застройщиком выступает известная на рынке компания, риск недостроя или затягивания сроков сдачи практически нет. Само строительство продвигается быстро: от котлована до получения ключей проходит год или полтора. Это значит, что инвестиции будут быстроокупаемыми, ведь рыночная стоимость квартир успевает существенно вырасти.

Жилье эконом-класса в структуре спроса в Киеве сейчас лидирует и демонстрирует стабильный прирост в цене. Купив квартиры в панельном доме, можно получить годовую прибыль в 2-4% сверх уровня инфляции и капиталовложения.

Покупка на ранней стадии, кроме всего прочего, имеет смысл еще и с точки зрения возможности выбрать этаж, доступные планировки, вид из окна. Когда дом готов, доступных квартир остается не так много.

Большинство игроков рынка и аналитиков прогнозирует, что жилье эконом-класса при самом пессимистическом раскладе будет расти в цене в среднем на 15-20% в год, а значит инвесторы гарантировано могут рассчитывать на стабильный доход. Если ситуация на рынке будет стабильной и никакие внешние экономические, социальные и политические факторы не вмешаются в ход дел, то процент роста может быть в полтора-два раза больше.

Однако нужно понимать, что вложение средств на раннем этапе строительства предполагает для инвестора определенные риски. Дом могут по разным причинам так и не построить. Но дорожащий своей репутацией застройщик такого не допустит. Для того чтобы избежать этих рисков, нужно внимательно изучить все документы застройщика и проверить разрешительную документацию.

Однако, анализируя плюсы и минусы приобретения недвижимости на этапах от котлована до завершения проекта, можно понять главное правило: финансовая выгода против риска потерять деньги. Но разобраться с минусами можно довольно просто, если знать простые правила оценки любого застройщика: хорошая репутация компании, порядок с разрешительной документацией и динамика на строительных площадках.

Стоит ли покупать квартиры на стадии котлована?

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, потребность в недвижимости у населения остается всегда. Одним из наиболее выгодных и недорогих способов решения квартирного вопроса всегда считалось приобретение жилья на начальной стадии строительства. Однако такие сделки сопряжены с некоторой долей риска. Можно ли сегодня вкладывать деньги в котлован, или риск стал слишком велик?

Вложение в строящуюся недвижимость — хорошая перспектива получения выгодных дивидендов, поскольку квартиры на стадии котлована стоят на 30–40% дешевле рыночной цены. Это позволяет покупателям сохранить и приумножить свои средства. Однако такая покупка всегда сопряжена с риском, что работа не завершится в срок, будет изменен проект застройки или компания заморозит строительство.

По итогам опросов в социальных сетях потенциальные покупатели разделились на три группы: тех, кто считает, что жилье на стадии котлована сегодня покупать не стоит, тех, кто готов рискнуть, вложив деньги в такую стройку, и тех, кто верит, что котлованы от надежных застройщиков в положенный срок превратятся в готовые дома.

Надо сказать, что таким же образом разделились и мнения самих застройщиков. Так, генеральный директор «Полис Групп» Ольга Петряшова считает, что квартиры на начальной стадии строительства и сегодня остаются хорошим вложением.

«Они стоят намного дешевле сданного или почти готового жилья. Для частных инвесторов покупка квартиры на стадии котлована с последующей перепродажей — это надежный способ сберечь и приумножить капитал в условиях нестабильности на валютном рынке. А покупатель, который берет квартиру для жизни, заметно сэкономит или приобретет больше квадратных метров — за одни и те же деньги на начальной стадии строительства можно купить более просторную квартиру, чем в готовом доме», — рассказывает специалист.

Конечно, по мнению эксперта, все это справедливо только в случае покупки квартиры у надежной компании, которая работает в соответствии с 214-ФЗ, имеет богатый опыт и репутацию надежного застройщика.

«Если в багаже компании уже есть завершенные проекты, дома были сданы без задержек, а реализация квартир ведется согласно законодательству, ей можно доверить свои средства и вложиться в стройку на начальной стадии», — утверждает Ольга Петряшова.

С мнением эксперта «Полис Групп» согласны многие игроки рынка. Однако девелоперы отмечают, что сейчас, в условиях экономической нестабильности в стране, вкладывать деньги в котлован стало опаснее. По словам специалиста по связям с общественностью ГК «СДС» Артема Корзеева,

«в настоящий момент риски увеличились: если раньше достаточно было проверить репутацию застройщика, посмотреть на сданные объекты — и все становилось относительно понятно, то теперь существует риск банкротства компании. А значит, строительство может остановиться по вполне объективным причинам».

Эксперты советуют приобретать квартиру на стадии котлована только в том случае, если вы уверены в надежности строительной компании. Но отмечают, что даже у самого надежного застройщика могут сдвинуться сроки по не зависящим от него причинам. А 214-ФЗ не является панацеей и не может уберечь застройщика от банкротства.

— Риск, безусловно, есть всегда. Если это единственные сбережения, то вкладывать их в строительство на уровне нулевого цикла все-таки не стоит, — полагает директор по развитию финского проектного бюро RUMPU Анна Иванова.

Также считает и директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. По ее мнению, на уровне котлована в период кризиса абсолютно надежных строек просто нет.

«Вкладывать средства в недвижимость на стадии котлована рискованно всегда, а уж в условиях финансового кризиса степень риска возрастает многократно. Поэтому сейчас вкладываться разумнее в проекты либо уже сданные, либо высокой степени готовности. Важно обращать внимание и на расположение объекта. В центре и районах, прилегающих к центру, предложение жилья сокращается, следовательно оно будет неизбежно дорожать», — говорит эксперт.

Безусловно, квартиры на стадии котлована значительно дешевле готового жилья, а значит приобретать их выгодно. Однако риск того, что дом не будет достроен и сдан в срок, сегодня достаточно высок. Эксперты рынка советуют покупателям обдуманно подходить к покупке такой недвижимости, тщательно изучать документацию проекта и информацию о застройщике, не поддаваться паническим настроениям и не торопится с выбором.

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

И на чем потеряла деньги

В 2016 году я потратила 30 тысяч на интернет-курсы, где учили покупать новостройки на стадии котлована и продавать перед сдачей дома.

Обещали рентабельность 30%, а трудозатраты — 7 дней в течение года. В реальности я получила 204 797 Р , или 14,2%, а потратила в общей сложности 5 месяцев.

В статье расскажу, сколько вложила собственных средств, почему потратила столько времени и где все пошло не так, как было в теории.

Почему я вообще этим занялась

В 2016 году я перешла на полставки и решила использовать освободившееся время для развития, в первую очередь финансового. В интернете нашла курсы об инвестициях в новостройки. На бесплатном вводном занятии рассказывали, что, если купить квартиру на стадии котлована в ипотеку, можно заработать на ее перепродаже до 30% годовых от суммы собственных вложений. В качестве доказательств лектор показал документы на купленные им квартиры и отзывы бывших учеников.

Меня всегда интересовали вложения в недвижимость, а пробовать самостоятельно без специальных знаний и опыта я боялась. Решила, что начну с теоретической подготовки за деньги, а потом подберу и куплю первую недвижимость.

Читайте также:  Как правильно произвести гидроизоляцию швов и стыков в бетонной конструкции

На теоретических занятиях я получила алгоритм, как выбирать и покупать жилье в новостройке, рассчитывать инвестиции, анализировать надежность застройщика, ликвидность объекта и района, а также стратегии покупки и продажи.

После курсов я стала искать подходящую новостройку. В жизни все оказалось не так просто, как говорили на лекциях. Два месяца у меня ушло только на выбор. Выбирала по основным критериям: надежность застройщика, схема продажи, низкий вход и приемлемое местоположение.

Как я выбирала застройщика

Опыт. Для дольщика главное, чтобы дом достроили, поэтому в первую очередь я обращала внимание на опыт застройщика. Рассматривала только тех, у кого есть построенные дома, желательно в Москве и области. Идеальный вариант — больше четырех домов в моем городе.

Застройщиков со сданными проектами в других городах я тоже рассматривала, но осторожно. Даже если у строительной компании были удачные проекты в других городах, это не значит, что в Москве тоже все будет хорошо. Другая администрация и особенности согласования документов могут сказаться на сроках сдачи дома.

Срок сдачи. У отобранных застройщиков я смотрела срок сдачи предыдущих домов. Лучше, если дома сдавались раньше, вовремя или максимум с задержкой в один квартал.

Сколько лет компания работает на рынке. Хорошо, если она уже пережила один из кризисов в экономике, — больше шансов, что будет в состоянии выдержать следующий. То есть я рассматривала компании с большим опытом на рынке, в идеале не меньше восьми лет.

Количество одновременно строящихся объектов. На справочных сайтах и сайтах застройщика всегда можно найти информацию, сколько объектов у него сейчас в работе и на какой стадии. Я сразу отсекала тех, у кого много объектов на ранних стадиях и мало на последних.

Долги проверяла по соответствующей графе проектной декларации. А исполнительные производства в отношении застройщика на большие суммы — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Решила, что производство от 10 млн может нанести ущерб строительству и, главное, репутации застройщика и стать первым шагом к финансовым проблемам, потере доверия и заморозке строительства или задержке сдачи дома.

Я выбирала квартиру в Москве и области, поэтому использовала сайт « Мск-гуру ». Подобные справочные сайты есть и в других регионах: « Спб-гуру » в Санкт-Петербурге , «Этажи» в Новосибирске, «Новостройка 116» в Казани.

На сайте интересующую новостройку можно найти в поиске или на карте. Кроме основных характеристик новостройки там всегда есть ссылка на застройщика с краткой информацией о компании, датой ее создания и списком строящихся и уже построенных объектов. Я предпочитаю смотреть подобную информацию на справочных сайтах, а не на сайте застройщика, чтобы она была максимально объективна.

Схема продажи и продавец

Я рассматривала только новостройки, которые можно купить по ДДУ. На рынке были варианты покупки через ЖСК, что дешевле. Но эти отношения не регистрируются в Росреестре, в отличие от ДДУ. Есть риск, что стоимость квартиры в процессе строительства вырастет, и нет никакой защиты от государства, если застройщик просрочит сдачу объекта. Поэтому ЖСК я даже не рассматривала.

В ДДУ меня интересовал пункт о продаже квартиры по переуступке, поскольку я собиралась продать ее до вступления в собственность. Так нас учили на курсах. Когда дольщик принимает квартиру и подписывает акт приема-передачи, нужно время, чтобы оформить объект в собственность и поставить дом на кадастровый учет. Все это время деньги не работают, а ипотеку платить нужно. Поэтому лектор курса советовал продавать квартиру до вступления в собственность.

Еще я смотрела на самого продавца. Хорошо, когда застройщик продает квартиры от своего имени, а не создает дочерние фирмы для каждой застройки. Если будут проблемы с конкретным домом у «дочки», ее могут обанкротить — это не повлияет на финансовое состояние головной компании. Но зато сильно повлияет на ее репутацию.

Проще всего выяснить, кто будет продавать, из проектной декларации. В ней всегда указывают не только застройщика, но и объекты, которые он уже построил ранее. Если строит «дочка», проектов может и не быть.

Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату

Местоположение

При продаже ключевую роль играет транспортная доступность. Небольшая квартира или студия, расположенная рядом с транспортными узлами, стоит дороже, и ее проще продать. Поэтому я рассматривала только те жилые комплексы, откуда можно добраться пешком до электрички или доехать на наземном транспорте без пересадок до метро за 15—20 минут . Пешая доступность метро — идеальный вариант, но такие квартиры оказались слишком дорогими. В Москве я не нашла квартир дешевле 3—3,5 млн рублей на этапе котлована.

В Москве прямой зависимости именно от транспортной инфраструктуры я не заметила. На цену в первую очередь влияли класс новостройки, район строительства и известность застройщика. Бизнес-класс ценился дороже остальных, север Москвы — дороже юга. Еще цена росла с каждым построенным этажом, поэтому напрямую сравнивать цены было сложно.

В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. В таких комплексах квартиры раскупают плохо, есть много свободных планировок на выбор. Я заметила, что многие застройщики таких объектов пускают собственные автобусы от метро для клиентов на время продажи, особенно если не хотят снижать цену.

Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минут Но стоит пересесть на общественный транспорт, и картина меняется: время в пути от метро «Бульвар Дмитрия Донского» до строящегося объекта — 35—40 минут

Цена квартиры

Я старалась найти самую дешевую квартиру, чтобы в будущем было больше потенциальных покупателей. Но при этом выбирала студию с удобной планировкой: с квадратной комнатой — такую проще обставить, с балконом и несколькими окнами, чтобы квартира была светлой, а при желании можно было отделить часть квартиры с окном стеной или как-то иначе выделить зону, например для кухни.

Я не рассматривала первый и последний этажи, а только средние. В современных новостройках не протекает крыша, но многие люди все равно не доверяют квартирам на последнем этаже. А на первом боятся, что будет сырость и запах из подвала или что прохожие будут заглядывать в окна.

Планировка удачная: есть два окна, можно отделить кухню. Студия компактная, в ней будет легко расставить мебель Планировка студии не самая удачная: квартира вытянута в длину, будет трудно ее обставить. Одно окно дает мало света, а зону кухни придется освещать искусственно даже днем. Чтобы реализовать неудачную планировку, застройщик сразу продает ее с ремонтом, что увеличило стоимость квартиры

Выбор квартиры

Я нашла студию площадью 26 м² на восьмом этаже по ДДУ в жилом комплексе, который расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Застройщик работал с 2012 года, но уже сдавал дома в Московской области, о которых в интернете были хорошие отзывы. Максимальная задержка сдачи очереди составляла один квартал, а иногда застройщик сдавал дома на 1—2 квартала раньше срока. Квартиру он продавал от своего имени, исполнительных производств и долгов по проектной декларации у него не было.

На старте продаж в августе 2016 года — тогда еще только-только начали копать котлован — квартира стоила 1 612 732 Р . Я собиралась взять ипотеку, и мне было важно, чтобы стоимость квартиры не выросла за время оформления кредитного договора. Поэтому я воспользовалась услугой платного бронирования: застройщик снял квартиру с продажи и зафиксировал ее цену. В платное бронирование входила также регистрация ДДУ в Росреестре, поэтому мне пришлось оформить доверенность на регистратора у нотариуса за 2000 Р .

В какой котлован выгоднее инвестировать?

Застройщики говорят, что вкладывать в строительство на начальных этапах по-прежнему эффективно. В некоторых проектах рост стоимости составляет 60%, однако большинство все же совершает покупки ближе к сдаче проекта в эксплуатацию.

Раньше, вложив деньги в новостройку на этапе котлована, можно было быть уверенным в увеличении капиталовложений, правда, при условии, что стройка завершится. Некоторое время назад цены на недвижимость перестали расти, сократились и инвестиции. Насколько выгодно покупать новостройки на начальном этапе сейчас? Остались ли инвесторы на рынке? Какая доля инвестиционных покупок? Эксперты отвечают на самые актуальные вопросы.

Экономия при покупке квартиры на стадии котлована — 25%

Несмотря на существенные изменения на рынке, инвестировать в котлован по-прежнему выгодно: экономия при покупке квартиры на стадии котлована составит порядка 25%. В условиях, когда доходы населения падают — это ощутимая экономия средств, считает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева:

— На этапе котлована застройщики вводят минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту, который находится только в начальной стадии реализации. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового аспекта.

Элитная недвижимость может дорожать до 60%

Несмотря на то, что элитная недвижимость год от года существенно теряет в цене, некоторые эксперты продолжают считать вложения в нее выгодными. На рынке дорогой недвижимости многое решает репутация застройщика, а значит, риск минимален, ведь большинство игроков давно известны и дорожат своим именем, полагает Павел Бабанин, руководитель АН Master Realty г. Москвы:

— Как правило, возведением элитных новостроек занимаются компании, которые много лет присутствуют на рынке, ценят свою репутацию и соблюдают заявленные сроки окончания работ, поэтому в данном случае нельзя ставить вопрос о рисках, связанных с покупкой жилья на стадии котлована. Не стоит забывать и о том, что в элитных новостройках цена квадратного метра в принципе выше, а само жилье больше по площади, если сравнивать со стандартным. Поэтому при такой покупке разница по сравнению с конечной ценой подобного объекта, когда дом уже будет находиться в состоянии высокой готовности или введен в эксплуатацию, будет значительной.

Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР», считает, что помешать росту недвижимости класса «премиум» могут экономические и политические факторы. Если не считать этих нюансов, то инвесторам вполне реально увеличивать вложения в некоторые проекты на 60%.

— Выгодные с точки зрения капиталовложений объекты и сегменты на рынке есть. В премиум-классе средняя стоимость квадратного метра от старта продаж до ввода в эксплуатацию в среднем по Москве возрастает на 60% (от 200 до 300-340 тыс. рублей за кв. м). Инвестиционные перспективы у рынка есть, но внешние факторы экономики и политики сковывают инвесторов.

Однако репутация застройщика важна не только в классе «премиум». Игорь Быковский, вице-президент КР «Мегаполис-Сервис», приводит печальный пример Электроуглей, где из-за недобросовестности застройщиков население потеряло доверие к строительным компаниям:

— Город Электроугли в Ногинском районе с населением чуть более 20 000 человек, расположен к востоку от Москвы и в 23 км от МКАД. Казалось бы, при таком размещении квартиры в новостройках здесь должны пользоваться стабильным спросом. Однако на данный момент в городе не работает ни один застройщик. Все ранее начатые объекты заморожены, а не так давно сданный единственный новый дом уже перешел в сегмент вторичного жилья. Причина сложившейся ситуации — плохая репутация застройщиков, пришедших когда-то работать в город. В результате новые застройщики не решаются приходить на этот локальный рынок, ведь у населения сложилось скептическое отношение к жилью в новостройках, переросшее в недоверие к такому типу жилья. И подобные случаи в регионе, к сожалению, не единичны.

Читайте также:  Разновидности оборудования для столовой: необходимый минимум для раздачи и кухни

Порог для инвестиций снизился

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание на то, что инвестиционный порог после кризиса снизился, однако недвижимость уже не растет в цене так быстро:

— По нашим оценкам, число инвесторов на рынке недвижимости относительно прошлого года осталось прежним и составляет порядка 10%. Несмотря на снижение доходности инвесторов рынка недвижимости, альтернативных активов для вложений по надежности сегодня нет. С учетом рекордного объема предложения порог входа снизился в старых границах Москвы до 2,68 млн рублей. Соответственно, на рынок вышли даже те, кто ранее не имел подобной возможности попробовать себя в качестве инвестора. Тем не менее, очевидно, что сегодня для вложений на рынке не самая выгодная ситуация. Приумножить капитал в разы, покупая недвижимость, уже не так просто, как раньше. Ведь если еще 2-3 года назад, в докризисный период, средняя стоимость квадратного метра увеличивалась на 40-50%, а в некоторых проектах и на 100%, то сейчас за весь период строительства (1-3 года) стоимость может вырасти в пределах 20-30%.

«Самый выгодный вариант — это котлован, а самый безопасный — это готовый дом»

Не все покупатели гонятся за прибылью, для многих покупка новостройки — это способ сэкономить, а в такой ситуации особенно важно знать, на какой стадии строительства лучше покупать квартиру. Татьяна Подкидышева рекомендует совершать покупку, когда уже видно, что застройщик нацелен довести работу до конца:

— Покупателю, желающему снизить свои риски, но при этом не потратиться слишком сильно, подходит вариант, когда дом частично готов. Например, на этапе, когда активно идут монолитные работы, динамика строительных работ демонстрирует устойчивость, и многие этажи уже построены. Когда дом готов, риски минимальны, но цены значительно выше, а выбор квартир — меньше.

Юлия Астанкова, генеральный директор АН «Прогресс Недвижимость» г. Раменское, считает, что не стоит торопиться покупать жилье у новых игроков на рынке:

— Сейчас, в сложных экономических условиях, я бы не рекомендовала вообще делать какие-либо инвестиции в новостройки у застройщиков-новичков. Хотя, если учесть печальный опыт СУ-155, которое проработало на рынке недвижимости не один день и оставило после себя столь печальную славу, панацеи и здесь быть не может.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», напоминает о том, что на 100% застраховаться от потерь не получится:

— В приобретении строящегося жилья выгода всегда будет обратно пропорциональна риску. Проще говоря, самый выгодный вариант — это котлован, а самый безопасный — это готовый дом, поэтому каждый инвестор должен решать исходя из собственных целей и убеждений, в какой из возможных точек на этой кривой инвестиционных возможностей он готов сделать вложение.

Не стоит пренебрегать стандартными мерами, счтает Рустам Арсланов:

— Инвестиционный покупатель есть и сейчас, он просто немного видоизменился и более тщательно выбирает проекты для инвестирования. Благодаря изменениям в 214-ФЗ, которые вступили в силу в 2017 году, покупка новостройки стала как никогда безопасной и прозрачной на любом этапе, еще более безопасным этот процесс станет, когда наконец заработает Государственный компенсационный фонд долевого строительства, что даст дольщикам гарантии государства. Также стоит покупать новостройки у компаний, которые работают по 214-ФЗ, после того, как получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, осуществлена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом.

Большинство покупателей подписывают ДДУ на заключительных этапах

Возможно, стоит считать самым проверенным критерием эффективности фактические показатели продаж. На каком же этапе чаще всего покупают квартиры? Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, приводит статистические данные:

— Для того чтобы понять, на какой стадии чаще всего совершаются сделки, приведем в пример корпус IV.04, который уже готов, идет госкомиссия для его ввода в эксплуатацию. Наибольший интерес со стороны покупателей наблюдался именно после завершения монолитных работ на этапе облицовки фасада (23% ДДУ), а также внутренних работ по устройству инженерии (31% ДДУ). Для клиентов это определенная гарантия того, что дом практически готов и риск заморозки проекта минимален. Интересно, что некоторые люди приезжали в офис продаж не один раз, они на протяжении нескольких месяцев следили за динамикой строительства дома и только потом, после завершения литья монолита, принимали окончательное решение о сделке. Парадоксально, но только 12% всех сделок совершено на этапе котлована. Это говорит о том, что клиенты меньше доверяют новостройкам на начальной стадии строительства.

Распределение сделок в зависимости от стадии строительной готовности

Выгодны ли инвестиции в новостройку и её ремонт?

Классический вариант инвестирования в строящиеся дома – это приобретение квартиры «на котловане» и последующая ее продажа после возведения дома. Можно даже сделать ремонт квартиры в новостройке, хотя бы черновой. Вариант хорош тем, что позволяет добиться максимальной доходности, но обладает и парой недостатков. Во-первых, вложенные деньги «консервируются» на все время строительства (как минимум 2-3 года). А во-вторых, присутствуют повышенные риски: дом может так и остаться недостроенным и деньги пропадут.

Выход есть: выражаясь фигурально, нужно попытаться «впрыгнуть в последний вагон проходящего поезда».

Говоря более понятно, чтобы снизить риски, можно купить квартиру на том этапе, когда дом построен наполовину или более. Давайте разберёмся с тем, какая у подобного инвестирования имеется специфика.

Первый вопрос: можно ли инвестировать на этом этапе? Спору нет, квартиры реализуются застройщиком на всех стадиях строительства. Но не окажется ли так, что весь рост цен уже произошел на нулевом цикле, а к тому моменту, когда дом поднялся над землей, уже никакой инвестиционной привлекательности не осталось?

Опрошенные нами специалисты рынка недвижимости дружно заверили, что подобного рода опасения беспочвенны – инвестировать есть смысл на любом этапе строительства дома, однако доходность этих инвестиций будет разной. Максимальная доходность будет обеспечена при инвестировании на начальном этапе за счет изменения стадии строительства.

Но не следует забывать о сроках вложения средств и о том, что основной скачок цен происходит, как правило, когда дом полностью готов, принят госкомиссией и начинается заселение владельцев, которые приступают к отделке квартир в новостройках. Рост цен на этом этапе может составить 15-20%.

Помимо роста цен за счет стадии строительства, существует еще рыночный рост цен, который при нормальном развитии рынка составляет от 10 до 15% в год.

Приобретение новостройки «на котловане» действительно намного выгоднее – если считать абсолютную доходность. Однако сроки инвестирования в этом случае также более длительны. Если же пересчитать получаемую прибыль в проценты годовых, то доходность при обоих вариантах остается примерно одинаковой.

Вместе с тем, есть и другие доводы в пользу более раннего вхождения в инвестицию: к 50-процентной стадии готовности дома все наиболее привлекательные и ликвидные квартиры (одно- и небольшие двухкомнатные), как правило, уже раскуплены.

Сроки возведения новых зданий сильно разнятся – это зависит от материала стен (панельки строятся быстрее монолитов), от количества корпусов в новом районе, от профессионализма застройщика. Однако в среднем можно говорить о том, что срок возведения новостройки – 2 – 2,5 года. Это – полный цикл, т.е. от выхода строителей на площадку до сдачи ГК.

Сколько времени можно сэкономить, включившись в процесс не сразу, а на стадии 50-процентной готовности?

Большинство экспертов убеждены, что до завершения строительства будет оставаться еще 1-2 года, т.е. наша экономия не превысит 12 месяцев.

Также было отмечено, что именно на финальный период приходятся выяснения отношений с местными властями. Последние вполне могут потребовать от застройщика каких-то дополнительных «услуг» вроде строительства новой котельной или дороги.

Как и на чем стороны сторгуются – это тема отдельного разговора, но время этот процесс в любом случае займет немало, хотя после того, как заработал 214-ФЗ сроки завершения строительства стали более предсказуемыми. Ждать инвестору, как правило, приходится столько, сколько прописано в договоре долевого участия (ДДУ), потому что штрафы за несвоевременную сдачу объектов очень существенные.

Но если вам предлагают приобрести квартиру не по ДДУ, то ждать можно бесконечно: отсутствие ДДУ означает, что застройщику по каким-то причинам неудобно находиться под государственным контролем.

Теперь посмотрим на то, какую доходность можно извлечь из подобной инвестиции. Одни эксперты полагают, что вся операция принесет 10 – 20%, что в пересчете на годовые составит примерно 8-10%.

Другие эксперты, однако, называли куда более привлекательные цифры: учитывая, что с момента 50-процентной готовности застройщик может повышать цены еще как минимум два раза, частный инвестор получает гарантированные 15-20% дохода, плюс ежемесячный рост цен.

Для удачной инвестиции главное – это выбрать объект с хорошей, продуманной концепцией, потому что именно на таких объектах доходность значительно опережает среднерыночные показатели. К примеру, инвесторы, в июле 2011 года вложившиеся в квартиры в корпусе №13 в ЖК «Юго-Западный», заработали 32%. Это в два раза выше, чем средний для рынка недвижимости рост цен за минувший год – 15-16%.

Вопрос, который интересует всякого инвестора всегда и везде, – это риски. Как справедливо замечено, проценты на основной капитал – это важно, но еще важнее сохранить этот самый основной капитал.

Вложение денег в «полуготовую» новостройку в этом смысле, конечно, более надежно, чем совсем в «котлован». Дом, готовый на 50%, – это гарантия для инвестора, что деньги он вкладывает не в воздух. Такой вид инвестирования можно назвать «перспективно-консервативным», т.е. промежуточным между «инвестициями в перспективу» на нулевом цикле и «консервативным» – на стадии 100% готовности.

С другой стороны, совершенно безрисковых инвестиций, к сожалению, не бывает. Риски существует вне зависимости от того, на какой стадии совершается покупка квартиры. Кризис показал, что проект может быть заморожен и на довольно высокой стадии готовности.

Существенно снизить риски при покупке новостройки можно, взаимодействуя с компанией, работающей по 214-ФЗ. Договоры, заключаемые в соответствии с этим законом, подлежат обязательной регистрации в Росреестре, что исключает повторную продажу.

Более того, у клиентоориентированных компаний на сайте находится реестр («шахматка») свободных квартир, обновляемый в режиме реального времени. Так, приобретя квартиру, клиент сможет контролировать, не появилась ли она снова в продаже.

Все эксперты отметили еще одну опасность, подстерегающую новостройки, – проблемы с подключением коммуникаций. Вопрос этот, к сожалению, часто находится вне сферы влияния застройщика: все, что может строительная компания, – это как-то пытаться договориться с местной администрацией.

А если проблемы с коммуникациями возникли, даже 100-процентная строительная готовность не гарантирует сдачи дома в заявленный срок.

О том, как выбирать объект для инвестирования (и, соответственно, реализующего этот проект застройщика), уже сказано много раз. Главным фактором тут оказывается репутация на рынке: что данной компанией уже построено, какими были отзывы покупателей. К выбору продавца следует подойти очень щепетильно. Нужно обратить внимание на историю компании, обязательно уделить внимание качеству и культуре строительства.

Второй по важности фактор – документы. Стоит задуматься, иметь ли дело с застройщиками, которые не готовы предоставить на ознакомление документы, являющиеся основанием для строительства. Также должен насторожить отказ дать вам на руки проект договора, по которому вам предлагается купить квартиру, чтобы вы могли в спокойной обстановке внимательно его изучить. Вообще, любые попытки скрыть информацию об объекте могут свидетельствовать о том, что такой компании есть что скрывать.

А в случаях, когда застройщик новый (такое случается тогда, когда под новый проект регистрируется новое юрлицо), о его надежности будут свидетельствовать персоны учредителей. Также, имеет смысл посмотреть на партнерские структуры – в частности, банки, с которыми застройщик сотрудничает.

Каталог тематических статей. Полезная информация по ремонту, отделке, дизайну.

Добавить комментарий