Влияние открытия новых участков метро на рынок жилья Москвы

Влияние открытия новых участков метро на рынок жилья Москвы

В мэрии обещают, что к 2023 году метро станет доступным для 90% москвичей. Рассказываем, как это отразится на стоимости жилья в столице.

В Москве идет масштабное строительство метрополитена. В 2019–2021 годах запланировано ввести 70 км новых линий, 27 станций, а к 2023 году метро в пешей доступности от дома будет у 90% москвичей, обещают в мэрии.

Рассказываем, как эти масштабные планы по строительству метро отразятся на стоимости жилья в столице.

Влияние Большого кольца

Самым масштабным проектом в истории московского метростроения станет Большая кольцевая линия (БКЛ). Это кольцо полностью запустят к 2023 году.

Аналитики и риелторы не предвидят заметного роста цен в тех локациях, где откроются станции нового кольца. Дело в том, что все они будут располагаться недалеко от появившихся ранее платформ, где в большей или меньшей степени развита транспортная инфраструктура, считает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. С этим мнением согласен и руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: «В отличие от открытий нынешнего года, когда метро пришло на активно застраиваемые окраины города (Некрасовка, Новая Москва. — Прим. ред.), эти платформы появятся в районах, которые уже сейчас имеют удовлетворительную доступность до существующих станций подземки».

Резюме: строительство БКЛ добавит комфорта жителям близлежащих районов. «Скорее вырастет спрос на жилье в прилегающих локациях, при этом на цены, вероятно, влияние будет незначительным», — считает топ-менеджер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. Жилье в локациях, расположенных на территориях, прилегающих к строящимся станциям БКЛ, уже подорожало, говорит Антясова. Дальнейший рост на квартиры рядом с новыми станциями БКЛ если и произойдет, то не превысит 2–3%.

Другие станции

Другие новые станции метро, планируемые к открытию в ближайшие годы, можно разделить на две группы.

К первой относятся платформы, которые появятся в районах с недостаточно развитой транспортной инфраструктурой, где до этого, в частности, не было станций метро. Например, на Калининско-Солнцевской и Сокольнической линиях, проходящих по территории Новой Москвы. До открытия этих станций в 2022 году цены на вторичное жилье здесь вырастут на 15%, затем в течение года — еще на 5–10%, то есть в совокупности с настоящего времени до 2023 года они увеличатся на 20–25%, прогнозирует Таганов. Причем рост цен коснется тех объектов, которые находятся в 15–20 минутах ходьбы от новых станций метро, поясняет он.

Ко второй группе станций столичной подземки относятся те, которые будут открыты в локациях с более развитым транспортным сообщением — вблизи от существующих платформ, в обжитых районах Старой Москвы с развитой инфраструктурой. Например, на Люблинско-Дмитровской линии в 2022 году появятся станции «Улица 800-летия Москвы», «Лианозово», «Физтех». Рядом со станциями этой группы ожидается не такой значительный рост цен. До момента открытия новых платформ метро стоимость расположенной рядом вторичной недвижимости увеличится максимум на 5%, прогнозирует Таганов. В течение следующего года и до 2023-го — еще не более чем на 5%, добавляет он. «Это вопрос не столько реального улучшения транспортной инфраструктуры, сколько фактор субъективной природы вторичного рынка жилья и психологии его собственников», — считает Таганов.

Ко второй группе относятся и станции Некрасовской линии («Юго-Восточная», «Окская», «Стахановская», «Нижегородская»), которые будут находиться на относительно небольшом расстоянии от Таганско-Краснопресненской линии. Запуск альтернативного маршрута подземки должен заметно разгрузить один из самых напряженных участков московского метро, открытие этих станций повлияет на качество городской среды в юго-восточном секторе города в целом, а не только в домах у новых транспортных узлов, считает Попов. Здесь в течение года запуск пассажирского движения, по его прогнозу, приведет к росту цен на 7–8 п.п. По его оценке, меньший прирост цен (по сравнению с открытием метро в Некрасовке и Новой Москве, где он превысил 10% в год) связан еще и со структурой жилого фонда вдоль Рязанского проспекта и в Лефортово. Преобладающие здесь дома (простенькие сталинки, панельные дома начала 1970-х) сейчас не пользуются популярностью, что ограничивает потенциал роста цен, поясняет аналитик.

Что с ценами на жилье рядом со станциями, открытыми в 2019 году

В 2019 году в Москве появилось восемь новых станций метро:

четыре — на Сокольнической линии («Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка»)

и еще четыре — на первом участке Некрасовской линии («Некрасовка», «Лухмановская», «Улица Дмитриевского» и «Косино»).

В среднем цены на жилье рядом со станциями метро, открытыми в 2019 году, с прошлой осени увеличились на 20%. Наибольший рост был отмечен в Новой Москве — на 30%. При этом квартиры на вторичном рынке дорожали быстрее новостроек, подсчитали ранее аналитики сервиса «Яндекс.Недвижимость».

Новые станции метро – 2020: покупаем квартиры поблизости

В Москве совсем недавно, – в конце марта, – заработали четыре станции Некрасовской линии метро – Юго-Восточная, Окская, Стахановская, Нижегородская и две станции Большой кольцевой линии (БКЛ) – Авиамоторная и Лефортово. В 2020-м году ожидается открытие еще трех станций БКЛ – Электрозаводская, Улица Народного ополчения и Карамышевская. О том, какое влияние запуск новых станций окажет на рынок недвижимости Москвы и какие новостройки расположились поблизости мы и поговорим в сегодняшней статье.

Подорожает или нет

Как открытие станций скажется на ценах на новостройки и вторичный рынок в близлежащих районах? С этим вопросом «Интернет-портал по недвижимости Metrinfo.Ru» обратился к экспертам.

Если говорить о первичном рынке, то застройщики закладывают в цены «фактор метро» во время строительства. Они «учитывают развитие транспортной инфраструктуры окружающей локации ещё на этапе разработки стратегии реализации и продвижения проекта. Конечно, это отражается в ценообразовании», — поясняет Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН.
И как дополняет Федор Ушаков, директор по продажам AFI Development, повышение цен в новостройках происходит более планомерно и предсказуемо. Более того, застройщики охотно информируют клиентов о ближайшем повышении цены, чтобы покупатели не опасались в день открытия новой станции метро увидеть совершенно другие цены на сайте выбранного объекта.

По подсчетам Екатерины Тейн, сейчас при открытии новой станции метро рядом с новостройкой возможен незначительный рост цен на квартиры, порядка 2−3%. При этом зачастую такой рост может быть связан в том числе с высокой стадией готовности, а не только с улучшением транспортной доступности объекта.

Но это общее правило для рынка, так сказать, теория. На деле районы Москвы отличаются друг от друга, и где-то повышения цен может вообще не произойти, а где-то оно может быть очень даже заметным.

Если говорить о юго-восточном отрезке БКЛ (Авиамоторная, Лефортово, Электрозаводская), то прилегающие к нему локации характеризуются вполне приемлемой транспортной доступностью, — комментирует Федор Ушаков (AFI Development). Открытие БКЛ здесь — это скорее дополнительный комфорт, вариативность маршрутов, возможность выбора вида транспорта. Соответственно, говорить о резком повышении цен не приходится, скорее всего здесь будет наблюдаться положительная динамика в рамках рыночных показателей и, возможно, оживление спроса.

Примерно то же можно сказать и о станции метро Нижегородская Некрасовской линии. Как рассказывает Екатерина Тейн (ПСН), застройщики проектов, расположенных вблизи станции, изначально заложили в цену наличие метро в пешей доступности. Но рядом еще в 2016 году открыли стацию Нижегородская Московского центрального кольца (МЦК), которая аккумулировала основной пассажиропоток до момента открытия станции метро. И это снизило эффект от открытия новой станции метро, в результате — снижение прироста цены на проекты в момент открытия.

Однако в районах, где своих станций метро практически не было или они были далеко, ситуация иная. Яркий пример, который приводит Сергей Ковров, руководитель отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», это Хорошево-Мневники, где открытие станции БКЛ Улица Народного Ополчения, по мнению эксперта, может поднять цены на 5−10% в жилых комплексах поблизости.

Отдельная песня — владельцы квартир на вторичном рынке. Эксперты отмечают, что они поднимают цены импульсивно и «добавка за метро» может быть выше, чем у девелоперов.

Тут необходимо небольшое замечание от нашей редакции. Всё, о чем говорят эксперты — действительно для обычной и предсказуемой ситуации в стране и в экономике. Сейчас же ситуация неординарная. Мы все находимся практически на карантине, в самоизоляции. Сколько это продлится, никто не знает, но видимо, надо готовиться к месяцам двум как минимум. Покупателей стараются перевести в онлайн-пространство, но спрос наверняка серьезно просядет, и в данном случае поднимать цены «потому что метро» вряд ли уместно. Так что, как говорится, будем наблюдать. Впрочем, темы статьи коронавирус не отменяет, поэтому — подробнее о новых станциях и новостройках.

Некрасовская линия построена

Итак, повторимся, здесь открылись станции Нижегородская (с пересадкой на МЦК и в 2023 году — на Большую кольцевую линию), Стахановская, Окская, Юго-Восточная. Это второй участок Некрасовской ветки, а первый — от станции Некрасовка до Косино, — запустили в июне 2019 года. Таким образом, Некрасовская линия полностью заработала, на схемах её цвет — розовый. В тот же день были открыты и две соседние, соединенные с «розовой веткой» станции юго-восточного участка БКЛ — Лефортово и Авиамоторная. И до окончания строительства новых станций БКЛ, поезда по Некрасовской линии будут ходить между станциями Некрасовка и Лефортово

Открывавший станции «розовой ветки» мэр столицы Сергей Собянин заявил, что со вводом ее второго участка пассажиры сэкономят на дороге до 30 минут в день, уменьшится нагрузка на Рязанский и Лермонтовский проспекты, Носовихинское шоссе. Метро станет ближе для миллиона человек, проживающих на юго-востоке города — в Рязанском, Нижегородском районах, в Выхино-Жулебино, Косино-Ухтомском, Текстильщиках, Некрасовке, Кузьминках, Люберецах, они без пересадок могут доехать почти до центра Москвы.

Некрасовская линия станет дублером юго-восточного радиуса Таганско-Краснопресненской линии, который сейчас перегружен. Разгрузятся такие станции метро, как Лермонтовский проспект, Выхино и Рязанский проспект.

Ожидаются и другие улучшения. Например, в Нижегородском районе запланировано открытие пересадочного узла Рязанская (ТПУ), который объединит метро, пригородные поезда, автобусные и троллейбусные маршруты, перехватывающие парковки — жителям будет удобно пересаживаться с метро на МЦК, железнодорожный и наземный транспорт.

Также в районе построят крупный автомобильный путепровод через пути МЦК, который соединит Лефортово и Нижегородский районы и заметно снизит загруженность дорог.

По оценке генерального директора агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой для Нижегородского, Рязанского и Выхино-Жулебино, расширение сети метрополитена кардинальных перемен не принесет. В этих районах, напомним, и до этого метро было, но, безусловно, благодаря «дополнительным» станциям, жителям юго-востока станет удобнее и легче, и, главное — быстрее передвигаться.

Жизнь в розовом цвете: новостройки у станций Некрасовской линии

Наталия Кузнецова («БОН ТОН») отмечает несколько проектов на расстоянии до 2 км от новых станций. К сегменту комфорт относятся «Кварталы 21/19». Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в зависимости от вида отделки варьируется от 174,7 до 248,3 тыс. рублей. Комплекс строится поблизости от станции Стахановская.

Также в поле зрения эксперта попали проекты комфорт-класса Balance и «Михайловский парк», расположенные поблизости от станции Окская. СВЦ — 203,6 и 164 тыс. рублей за квадратный метр соответственно.

Читайте также:  Машино-места в «Ривер Парке» от 7 700 рублей в месяц

Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет Недвижимости») называет еще два объекта около метро Окская — ЖК «Михайлова, 31» и ЖК «Счастье на Волгоградке». Представленные объекты будут находится в 1−1,5 км от данной станции, в то время как сейчас до ближайших станций Таганско-Краснопресненской линии — 2−2,5 км. По данным нашего портала MetrInfo.Ru, средняя цена метра в ЖК «Михайлова, 31» — 210 тысяч рублей, в ЖК «Счастье на Волгоградке» — 219,5 тысяч.

В 5 минутах ходьбы станции Нижегородская расположен жилой квартал SREDA — проект комплексного освоения территории от Группы ПСН. Первая и вторая очереди жилого квартала SREDA построены и введены в эксплуатацию. Всего в квартале построено 16 жилых корпусов от 5 до 29 этажей. Архитектурная концепция проекта разработана испанским бюро Ricardo Bofill Taller de Arquitectura (RBTA), ландшафтный дизайн — британским бюро Gillespies.

Сегодня в ЖК SREDA представлены последние квартиры в проекте. Стоимость начинается от 7,3 млн руб. за студию площадью 31,4 кв. м. Трёхкомнатную квартиру площадью 94,1 кв. м. можно приобрести за 17,3 млн руб.

Большая кольцевая линия: быстрее и удобнее

Большое кольцо называют самой масштабной «метростройкой» в истории московской подземки. БКЛ должно сделать передвижение пассажиров более удобным и быстрым. Проще говоря, — облегчить жизнь гражданам, которые едут до «обычной» Кольцевой линии и вынуждены делать двойную пересадку, чтобы достичь нужной станции на радиальной ветке по соседству.

«Путь от Сокольников до Электрозаводской сейчас занимает 25 мин., а после открытия БКЛ можно будет сэкономить 15 мин. на дорогу. Если представить, что это путь от работы до дома, то экономия времени — 30 минут в день», — поясняет Федор Ушаков (AFI Development).

Кольцо вводится участками: первый, включавший станции Деловой центр, Шелепиху, Хорошевскую, ЦСКА и Петровский парк, открылся в 2018 году.

В марте 2020-го года открылись станции на юго-восточном отрезке БКЛ — Авиамоторная с пересадкой на Калининскую ветку и Лефортово. В этом году планируют запустить Электрозаводскую (Рубцовскую) на том же юго-восточном участке, а на западном — Улицу Народного ополчения и Карамышевскую.

Новая станция Лефортово для одноименного района имеет большое значение: прежде жителям приходилось добираться до ближайших станций (Авиамоторной Калининской линии или Электрозаводской Арбатско-Покровской ветки) наземным транспортом.

В непосредственной близости от станции Лефортово возводится третий корпус ЖК «Лефорт». На данный момент по информации «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в продаже находится около 40 квартир без отделки площадью от 37,7 до 123 кв. м., цена варьирует от 195 до 251 тыс. руб. за кв. м. Цена на однокомнатные квартиры начинается от 8,6 млн руб., двухкомнатные — от 13,6 млн руб., трехкомнатные — от 18,1 млн руб., четырехкомнатные — 24,4 млн рублей. Средний бюджет — 19 млн рублей.

Также в зону влияния этой станции попадает ЖК бизнес-класса Bauman House, рассчитанный на 342 квартиры, в продаже осталось около 90 лотов, цена варьируется от 254 до 314 тыс. руб. за кв. м, стоимость однокомнатных квартир начинается от 13,1 млн руб.

В районе Хорошёво-Мнёвники до последнего времени «своими» были станция метро Октябрьское поле и станция МЦК Хорошево и Зорге. Они находятся на удалении — на восточной границе района. Скоро должны открыться станции Улица Народного Ополчения, Карамышевская и в 2021 году – станция Мнёвники.

Карамышевская и Мневники располагаются в пойме Москвы-реки в природоохранной зоне, а в жилом секторе — Улица Народного Ополчения. В семи минутах ходьбы расположен проект Концерна «КРОСТ» Wellton Towers — комплекс небоскребов, возводимый в рамках комплексной реконструкции 75 квартала Хорошево-Мневников. ЖК расположен на территории квартала Wellton Park. Это три корпуса от 48 до 58 этажей плюс кафе, рестораны, студии красоты и спорта, магазины, школы, детские сады на территории. Монолитные работы закончены, ведутся отделочные. По данным пресс-службы концерна «КРОСТ», в продаже представлены квартиры от 28 до 122 кв. м., стоимостью — от 8,3 до 33 млн рублей.

Другая новостройка Концерна «КРОСТ» рядом со станцией Улица Народного ополчения (12 минут ходьбы) — ЖК бизнес-класса Union Park с обширной инфраструктурой — от ресторанов и магазинов до социальных и медицинских учреждений. Это проект комплексной реконструкции 82 квартала района. Часть домов построена, часть — на стадии строительства. Этажность переменная — от 22 до 31. В продаже квартиры от однокомнатных до 5-комнатных квартир площадью от 37 до 143 кв. м. Стоимость варьируется от 8,9 млн до 47 млн рублей.

На чуть большем удалении от станции расположился «Городской квартал BIG TIME» — жилой комплекс бизнес-класса от компании TEKTA Group. Это три монолитных дома (21 этаж) на едином стилобате с детским садом подземным паркингом. Набор квартир: от студий (24,5 — 29) до четырехкомнатных 81−102,8 кв. м). Средние цены, по данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости» соответствуют 229 тыс. руб. за метр.

В Басманном районе, который скоро должен обогатиться станцией Электрозаводская (Рубцовская), компания AFI Development строит один своих знаковых проектов — МЖК «Резиденции Архитекторов». Он располагается между Большой Почтовой улицей и Рубцовской набережной. Сейчас самая близкая к комплексу станция метро — Электрозаводская (Арбатско-Покровская линия). Будущая станция откроется совсем рядом с проектом.

Кирпично-монолитные здания квартала имеют различную этажность: есть 5-, 9- и 16-этажные строения. Общее число корпусов — 16, в том числе 3 корпуса, где представлены апартаменты (к.8, 14, 15). Корпуса 13 и 16 — офисные помещения. Внутренняя инфраструктура включает все необходимое от торгово-офисных комплексов до арт-пространства. В продаже суммарно представлено примерно 680 квартир и 292 апартамента. Диапазон площадей — от 52 до 147 кв. м, апартаментов — от 25,5 до 61,9 кв. м. Стоимость квартир — от 15,4 до 39 млн, апартаментов — от 6,8 до 15,5 млн.

С другими проектами в этих локациях вы можете ознакомиться в таблице от агентства недвижимости «БОН ТОН».

Проекты вблизи станций метро БКЛ
СтанцияНазвание проектаКлассОтделкаСВЦ, тыс. руб.
ЭлектрозаводскаяBauman Houseбизнесбез отделки279
«Резиденции архитекторов»бизнесбез отделки253,4
Лефортово«Лефорт»бизнесбез отделки200,5
Авиамоторная«Геометрия»бизнесбез отделки188,2
«Лефортово парк»комфортбез отделки226
с отделкой236
«Символ»бизнесбез отделки216,1
с отделкой224,7
Улица Народного ополченияWellton Towersбизнесбез отделки216,8
Crystalбизнесбез отделки205,6
«Счастье в Мневниках»бизнесбез отделки249,5
Union Parkбизнесбез отделки275,5
Источник: АН «БОН ТОН»

Большое кольцо: заглянем в будущее

В следующем 2021 году на БКЛ должен заработать участок от Каширской до Улицы Народного ополчения. В 2022−23 годах должно быть введено наибольшее число станций, завершить работы власти планируют в 2026 году. С помощью Сергея Коврова, руководителя отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», мы заглянем в ближайшее будущее Большого кольца.

Фили-Давыдково, Очаково-Матвеевское и Можайский районы — это довольно привлекательная территория, до последнего времени обделенная достаточным количеством станций метрополитена. Но здесь должны открыться в 2021 году станции БКЛ Аминьевское шоссе и Давыдково. Значит, должна улучшится транспортная доступность проектов вдоль Аминьевского шоссе: ЖК Westerdam, со средней стоимостью метра 209 тыс. руб., ЖК «Огни»/ «Событие» и ЖК «Крылья» — 250 тыс. руб. ЖК «Небо» и «Клубный дом Река» — 310 и 484 тыс. руб. соответственно.

Чуть больше километра от станции метро Давыдково — до премиального ЖК «Городские резиденции SPIRES». Он состоит из трех монолитных корпусов 13−18−20−22−25−26 этажей и трехэтажных вилл. Набор квартир — 1−2-3−4-5-комнатные от 38 до 268 кв. м. Имеются пентхаусы с дровяными каминами, квартиры с отдельным входом и патио, с террасами, лофты с потолками 5,9 м. Средняя стоимость метра — 494 тысячи рублей.

В районе Нагатинский Затон в 2023 году откроются станции БКЛ Нагатинский Затон и Кленовый бульвар. Здесь строится ЖК «River Park», где представлены как квартиры, так и апартаменты. Квартиры доступны в среднем по 239 тыс. руб. за кв. м, апартаменты дешевле на 22% – 184 тыс. руб. В пешей доступности от будущей станции расположен и ЖК бизнес-класса «Nagatino I-Land». ЖК включает корпуса переменной этажности (5−22), паркинг и кладовки на подземном этаже. Запроектированы медцентр, SPA, супермаркет, коммерческая школа и детские сады. Выбор квартир — от студий до четырехкомнатных, в том числе с окнами от пола до потолка, с европланировками, имеются лоты с мастер-спальней, квартиры с отдельными входами, патио и террасами. Средняя стоимость — около 237 тысяч рублей за квадратный метр.

Открытие в составе БКЛ станции Зюзино способно в серьёзной степени улучшить транспортную доступность локации на пересечении Севастопольского проспекта и улицы Каховки, хотя в данный момент здесь отсутствует новое строительство. Планируется, что станция заработает в 2021-м году.

Как новые станции метро «тянут» вверх цены на жилье

В преддверии открытия Некрасовской линии метрона востоке Москвы за последние 12 месяцев ценына жилье, вблизи новых станций, выросли на 17%.

Продление Сокольнической линиидо станции «Коммунарка» способствовало удорожанию цен в среднем на 20%, тогда как в прошлом году открытие участка метрополитена на Солнцевской линии привело к удорожанию жилья только на 9%.

В июне 2019 года запланировано открытие первого участка новой Некрасовской линии метро от станции «Некрасовка» до станции «Косино» и четырёх новых станции Сокольнической линии метро («Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка»). Новые станции метрополитена появятся в районах, где их никогда не было, что заметно повлияет на улучшение транспортной доступности и способствовало росту цен как на первичном, так и вторичном рынках жилья.

Некрасовская линия метро

Первичный рынок

Конечная станция новой ветки метрополитена – «Некрасовка», которая откроется в одноименном районе. Жилье здесь возводят два застройщика: «Авеста» и «Самолёт Девеломпент». На данный момент в реализации находится около 1,5 тыс. лотов в 4 проектах эконом-класса: «Квартал Некрасовка», «Некрасовка кв-л 6», «Некрасовка кв-л 10-11»,«Некрасовка кв-л 13». Новостройки располагаются в радиусе 1,3 км от будущей станции метро. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке района составляет 121,5 тыс. руб. За год цена выросла на 17%, но основной прирост пришёлся на период с января по май 2019 года – плюс 15%. Некрасовка вошла в топ-5 районов-лидеров Москвы по росту цены с начала года. Новость о грядущем открытии станции метро подогрела спрос на квартиры в районе. По итогам 2018 года застройщики заключили 2,6 тыс. ДДУ на жильё, по сравнению с предыдущим годом показатель вырос на 60%.

Сейчас средний бюджет покупки жилья в новостройках района Некрасовка – 6,8 млн руб. за 58 кв. м, ещё в начале года с такой суммой можно было рассчитывать на квартиру площадью 65 кв. м. Наиболее доступный вариант покупки жилья предлагается в ЖК «Квартал Некрасовка». Это квартира-студия площадью 23 кв. м за 3,6 млн руб. в корпусе 7, который строится в 10 минутах ходьбы от станции метро.

Читайте также:  Основные преимущества и технология поклейки бумажных обоев: советы мастеру

В Косино-Ухтомском районе откроются две следующие станции метро Некрасовской линии – «Лухмановская» и «Улица Дмитриевского». На данный момент жилье на первичном рынке района не реализуется. В 3 квартале прошлого года компания «Мосреалстрой» вывела на рынок лоты в ЖК «Дмитриевский», который расположен в 200 метрах от новой станции метро «Улица Дмитриевского». В связи с тем, что за последние 10 лет это была первая новостройка, построенная в районе, основной объем жилья разобрали за 5 месяцев. Такая высокая скорость продаж достаточно давно не наблюдалась на рынке.

Ближайшие проекты к строящейся станции «Лухмановская» расположены на территории Подмосковья: ЖК «Гоголь парк», ЖК «Люберецкий», ЖК «Влюберцы». На данный момент средняя цена квадратного метра в них составляет 109,1 тыс. руб. За 12 месяцев цена выросла на 16%, за аналогичный период в прошлом году показатель почти не изменился. Жилье здесь можно приобрести в среднем за 6 млн руб. ( около 57 кв. м). Минимальный бюджет покупки жилья вблизи новой станции – 3,0 млн руб. Это квартира-студия площадью 24 кв. м в ЖК «Гоголь парк» (300 метро от метро).

В пешей доступности от станции «Косино» жилые комплексы не возводятся.

Вторичный рынок

На вторичном рынке жилья также наблюдается существенный рост цен в рассматриваемых районах. На квартиры в районе Некрасовка средняя цена квадратного метра за 12 месяцев показала прирост на 26%: со 110,7 тыс. руб. до 139 тыс. руб. и вошел в тройку районов-лидеров «старой» Москвы по росту цены. В Косино-Ухтомском районе цены изменились менее значительно – плюс 16% за рассматриваемый период, и достигли 157,6 тыс. руб. за кв. м.

Станция метро «Косино» будет дублировать уже функционирующую станцию «Лермонтовский проспект». В связи с этим значительных изменений цены на жилье не наблюдается (+9% за год).

Продление Сокольнической линии до Коммунарки

Первичный рынок

На территории Новой Москвы на Сокольнической линии метро уже функционируют две станции метро: «Рассказовка» и «Саларьево», следующей откроют станцию «Филатов луг». На данный момент в пешей доступности от нее возводится ЖК «Филатов луг» от компании Ingradи часть масштабного проекта «Саларьево парк» («ПИК»). Средняя цена квадратного метра здесь составляет 134,4 тыс. руб. за кв. м. В течение последних 12 месяцев цена на квартиры выросла на 28%. Средний бюджет покупки в проектах – 6,8 млн руб. за 53 кв. м. Минимальная стоимость, за которую можно приобрести квартиру, – 3,8 млн руб. Это квартира-студия площадью 20 кв. м с отделкой в корпусе 25 жилого комплекса «Саларьево парк», строящегося в 600 метрах от новой станции.

Затем идет станция метро «Прокшино». В радиусе пешей доступности возводится только проект комплексной застройки «Испанские кварталы». Ближайшие дома будут располагаться в 700 метрах от станции. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляет 135,4 тыс. руб. За год цена выросла на 22%. Приобрести квартиру в проекте можно в среднем за 9,2 млн руб. Наиболее доступный лот – однокомнатная квартира площадью 32 кв. м за 5 млн руб. в корпусе 2.1 (1 км до метро).

У новой станции метро «Ольховая» на первичном рынке жилья квартиры реализуются в уже готовом ЖК «Дубровка». В продаже остались только лоты площадью более 100 кв. м, в некоторых квартирах есть террасы. Средняя цена квадратного метра – 148,6 тыс. руб. (плюс 8% за год). Наиболее бюджетный вариант покупки жилья в 1 км от станции метро «Ольховая» – 2-комнатная квартира площадью 105 кв. м с террасой за 17,2 млн руб.

Наибольший выбор жилья в новостройках представлен у станции метро «Коммунарка». Здесь квартиры реализуются в ЖК «Москвичка», «Москва А101», «Аквилон Park» и «Скандинавия». Сейчас средняя цена квадратного метра составляет 121,1 тыс. руб., по сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 16%. Квартиру здесь можно приобрести в среднем за 6,8 млн руб. (около 58 кв. м). Минимальный бюджет покупки – 3,4 млн руб. Это студия площадью 25 кв. м в корпусе 3 проекта «Москвичка» (500 метров до новой станции).

Вторичный рынок

На вторичном рынке жилья у новых станций цены за 12 месяцев выросли более значительно, чем в новостройках. В районе станции метро «Филатов луг» на вторичном рынке предложений нет, в связи с тем, что рядом в основном находятся СНТ и небольшие деревни с частными домами. Наиболее существенный рост цен на жилье за год зафиксирован в домах вблизи станций «Прокшино» и «Коммунарка» – плюс 26% и 23% соответственно. У станции «Ольховая» квадратный метр жилья на вторичном рынке обойдется в 158,1 тыс. руб., с мая 2018 года цена выросла на 17%.

Табл. 1. Изменение цен на первичном и вторичном рынках жилья в связи с открытием новых станций метрополитена.

Как строительство новых станций метрополитена влияет на стоимость жилья в Москве

По данным экспертов, жилье в некоторых районах после открытия метро может подорожать как минимум на 20% за счет улучшения транспортной доступности района и роста его привлекательности для потенциальных покупателей.

Дорога жизнь около метро

В последние годы в Москве началось активное строительство новых станций метро. В основном новые станции метро строятся на окраинах Москвы или в районах за пределами МКАД, где преобладают проекты эконом- и стандарт-класса. Для таких объектов, по словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, появление станции метро становится ключевым фактором повышения привлекательности и роста цен. «Цены на первичном рынке жилья в районах, где строятся новые станции метро, в среднем вырастают на 15–20%», — говорит эксперт. Максимальный рост цен обычно приходится на последний год перед вводом метро в эксплуатацию, добавляет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. В дальнейшем, после открытия станции ценовая динамика обычно не выбивается из общерыночных тенденций, добавляет она.

Безусловно, эффект от открытия каждой станции метро следует оценивать индивидуально. Так, по словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, после открытия трех новых станций метро в 2012 году в Москве наиболее заметный рост цен на вторичное жилье был зафиксирован в районе метро «Пятницкое шоссе» и метро «Новокосино». Эти данные подтверждает директор отделения «МИЦ-Недвижимость на Пресне» Инна Игнаткина. По ее словам, за год до открытия станции «Новокосино», в августе 2011 года, средняя цена 1 кв. м жилья в районе составляла около 115 000 руб. за кв. м, а к открытию станции этот показатель уже составил около 135–137 000 руб. Таким образом, рост цен за год составил около 17%. Интересно отметить, что в период открытия станции отмечался резкий скачок цен аж до 143 000 руб. за кв. м, однако, в течение месяца-двух данный показатель скорректировался до 135–137 000 руб. за кв. м, рассказывает госпожа Игнаткина.

Большое влияние на цены оказало и открытие станций метро «Жулебино» и метро «Лермонтовский проспект», продолжает Ирина Доброхотова, отмечая, что с момента объявления о начале строительства станции к моменту запуска на вторичном рынке квартиры выросли в цене примерно на 15%. Появление же станции метро «Алма-Атинская» не привело к значимому увеличению стоимости квартир, так как основное увеличение цены в этом районе пришлось на период перед запуском станции, отмечает Ирина.

Вырастут не все

Значение близости станций метрополитена сложно переоценить, но основное влияние новые станции оказывают на стоимость жилья эконом- и комфорт-класса. А вот рынок премиум-сегмент к появлению новых станций достаточно равнодушен. «Наличие метро в данном случае практически не играет никакой роли. Сложно представить себе человека, потратившего на покупку квартиру внушительную сумму, который будут ежедневно ездить на метро», — говорит Мария Литинецкая.

Кроме того, на ценовую динамику при открытии новых станций метрополитена в первую очередь оказывает влияние изменение транспортной доступности района. По словам Марии, в наибольшей степени строительство метро влияло на рост цен в локациях, характеризующихся плохой транспортной доступностью, где «подземки» до этого не было — Митино, юго-восточная часть Выхино-Жулебино. «Например, в Митино стоимость жилья на вторичном рынке в 2008 году, в самый разгар кризиса, составляла примерно 100–110 тыс. рублей за кв. м. Однако в конце 2009 года в районе открылись первые две станции метро — «Митино» и «Волоколамская». Поэтому цены на локальном рынке жилья все равно активно росли, несмотря на непростую экономическую обстановку. В течение второго полугодия 2009 года (до открытия станций в конце декабря) они увеличились примерно на 8–10%», — рассказывает она.

В остальных районах повышение цен, по ее данным, несущественно отличалось от общерыночной динамики — увеличение рыночной стоимости жилья либо совпадало с инфляцией, либо немного превышало ее. «Например, станция «Битцевский парк», которая была открыта в феврале, образует пересадочный узел со станцией метро «Новоясеневская» Калужско-Рижской линии. Соответственно, в этом районе (Ясенево) уже было метро, и открытие новой станции практически не повлияло на цены», — утверждает эксперт.

Вполне логично, что и в дальнейшем при появлении новых станций метро более высокий рост цен на жилье будут демонстрировать более удаленные районы Москвы, отмечает Ирина Доброхотова. По ее мнению, это связано с тем, что в этих районах ниже общий уровень развития транспортной инфраструктуры, а стоимость жилья еще не достигла предельных значений. «Так, появление станций «Верхние Лихоборы» и «Селигерская» могут значительно улучшить транспортную ситуацию в районах Бескудниковский и Западное Дегунино, где метро в принципе отсутствовало. А станции «Котельники», «Румянцево» и «Саларьево» позволят улучшить транспортную обстановку в районах за МКАД и разгрузить ведущие в центр трассы», — приводит примеры Инна Игнаткина.

Открытие же станций, которые строятся для разгрузки уже существующих остановок, например, «Окружной», «Фонвизинской» и «Бутырской», не настолько улучшит транспортную обстановку в районе, чтобы повлиять на цены на жилье, уверена эксперт. Несильно отразится на стоимости квартир и строительство станций, возводящихся под конкретные объекты. Например, станция метро «Спартак» будет расположена рядом со стадионом, строящимся к чемпионату мира по футболу в 2018 году, и будет в первую очередь обеспечивать доступ к спортивному объекту, а не к жилым районам. А станция «Технопарк» строится для улучшения транспортной доступности бизнес-парка Nagatino i-Land, где уже построено или планируется к строительству около 1 млн. кв. м офисной недвижимости, а вот жилых домов в зоне влияния этой станции практически нет.

В плену несбывшихся надежд

Не всем планам суждено сбыться, даже если это планы правительства. Случается и такое, что строительство станции метрополитена переносится, а то и вовсе замораживается. В качестве примера, по словам Марии Литинецкой, можно привести Мытищи. «Активность застройщиков и покупателей на локальном рынке резко возросла после того, как были объявлены планы по улучшению транспортной ситуации в городе. Ажиотажу способствовали перспективы появления метро и начало реконструкции Ярославского шоссе», — рассказывает она.

Однако в течение 2012–2013 годов планы по проведению в город метро периодически подвергались корректировке — менялись сроки его строительства, появлялась информация о возможном открытии в Мытищах еще одной станции (на пересечении ул. Борисовка и Сукромка). И наконец, уже в августе 2013 года было объявлено, что продление Калужско-Рижской линии до станции «Мытищи-Борисовка» нецелесообразно, а ввод в эксплуатацию станции «Челобитьево» может быть осуществлен не ранее 2019 года.

Читайте также:  Измерение шероховатости поверхности металла и какого типа она бывает

Вполне логично, что постоянно меняющиеся планы по открытию метро, а также возросший уровень конкуренции сдерживали рост цен на локальном рынке жилья в Мытищах. По данным Марии Литинецкой, с середины 2012 года средневзвешенная стоимость 1 кв. м повысилась только на 5,7%. «В итоге, существенную динамику цен в Мытищах мы будем наблюдать только тогда, когда перспективы открытия станции метро станут более реальными», — уверена эксперт.

Сейчас также озвучивается противоречивая информация относительно сроков открытия таких станций метро, как «Беломорская» и «Котельники», отмечает Ирина Доброхотова. Но, по ее данным, на спросе на квартиры эта информация пока не сказалась. Более того, часть жителей Левобережного района даже приветствовала возможную отмену строительства «Беломорской» станции метро, добавляет она. Тем не менее, по последним данным, эту станцию планируют открыть к 2017 году, а «Котельники» — в начале 2015 года.

Дальнейшие планы правительства Москвы по расширению схемы метрополитена очень обширны, и реализации почти всех этих намерений жители столицы ждут с нетерпением. Конечно, каждый из желающих приобрести квартиру в довольно отдаленном районе будет надеяться, что строительство именно той станции, которая будет находиться рядом с его домом, не отменят. Ажиотаж, как известно, подогревает спрос, а это значит, что стоимость жилья в районах со строящимся жильем будет и дальше расти.

Метро-2020: как повлияет открытие новых станций на рынок жилья Москвы

Прочитано: 581 Опубликовано: 02.02.2018

Власти Москвы заявили к открытию в 2018 году рекордного числа новых станций метро — планируется ввести 25 станций подземки. Всего до 2021 года протяженность столичного метрополитена, по планам мэрии, вырастет в два раза. В течение четырех ближайших лет в столице будут построены 137 км линий метро и 60 новых станций.

О том, как развитие метро повлияет на рынок жилья — аренды и покупки квартир, — «РБК-Недвижимости» рассказали риелторы.

В таблице, составленной «РБК-Недвижимостью» по данным онлайн-сервиса объявлений ЦИАН, указана стоимость аренды однокомнатных квартир, средняя цена 1 кв. м на первичном и вторичном рынках Москвы в пешеходной доступности (около 1,5 км) от станций метро, которые планируется открыть до 2021 года. В таблице не рассматривались станции подземки, ввод которых был перенесен с 2017 на текущий год (12 станций). На станциях, где не указаны цены, отсутствуют новостройки в продаже либо станция строится далеко от существующей жилой застройки.

Три эффекта метро на метры

Открытие метро по-разному влияет на стоимость жилья. Например, цены на новостройки практически не растут из-за открытия новых станций поблизости. «Если станция метро рядом со строящимся комплексом будет открыта в течение полутора лет, то можно не сомневаться, что застройщики уже заложили этот фактор в стоимость квадратного метра», — говорит председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова.

На вторичном рынке ситуация иная — рост цен на квартиры может быть зафиксирован как на стадии анонсирования строительства нового метро, так и в период его открытия. Рост цен на вторичном рынке при этом может достигать 5–10%, отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики риелторского агентства «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Значительное влияние открытие новых станций оказывает на стоимость аренды жилья. В этом сегменте (в зависимости от востребованности района и удаленности от метро) цены могут вырасти, по оценкам риелторов, на 10–25%.

Рост цен потерял масштаб

Из-за текущих масштабов строительства метро в Москве открытие новых станций по всему городу снизило влияние на рост стоимости жилья. Это связано с тем, что новые станции в 2014–2017 годах открылись в условиях падающего рынка, усиления конкуренции и перераспределения спроса между вторичным рынком и новостройками, пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Хотя несколько лет назад, когда метро строили меньше, взлет цен на жилье мог доходить до 25%. «Такую картину мы видели в 2009 году в Митино, где стоимость квартир на вторичном рынке с открытием метро выросла примерно на 20–25%, а также в 2013 году в Жулебино — там стоимость квартир на вторичном рынке поднялась на 20%. На рынке первичного жилья показателен пример со станцией метро «Новокосино», строительство которой привело к тому, что цены в новых проектах города Реутова выросли на 20%», — вспоминает эксперт.

Почему цены растут неравномерно

На рост цен в связи с открытием метро влияют и такие факторы, как удаленность от центра и наличие других станций поблизости.

Максимальный рост цен на жилье обычно наблюдается в районах, где транспортная доступность улучшается значительно. «Открытие станции метро в районе, расположенном у МКАД, куда жители раньше добирались по 20 минут на общественном транспорте, приведет к большему проценту увеличения [цен на жилье], чем в районе, расположенном ближе к центру, где уже до этого были действующие станции», — объяснят Дарусенков.

Например, жилье вблизи станций «Некрасовка» и «Селигерская» может подорожать на 10–15%, прогнозирует Вражнова. «В 2017 году рост средней стоимости 1 кв. м на вторичном рынке отмечался в двух районах — Ховрино и Раменки, где открылись одноименные станции. По сравнению с концом 2016 года средняя стоимость 1 кв. м в Ховрино выросла на 4%, а в районе Раменки — на 3,9%», — говорит Дарусенков.

Подобного роста не стоит ждать жителям района, где строится станция «ЦСКА», так как поблизости расположено еще три станции — «Полежаевская», «Сокол» и «Аэропорт», говорит Вражнова. Более того, в некоторых районах Москвы, где заявлено открытие метро, средняя стоимость жилья может и вовсе снижаться: в районе расположения будущей станции «Очаково», по данным «Азбуки жилья», за два года цена 1 кв. м снизилась в среднем на 2,7%.

Открытие станции подземки — временный фактор, который влияет на стоимость жилья. Станция «Тропарево», которая была построена в 2014 году, резко повысила привлекательность района Тропарево-Никулино. Рост средних цен на вторичное жилье в 2016 году составил 4,5%. Однако по итогам 2017-го стоимость жилья здесь снизилась на 9%, говорит эксперт из «Азбуки жилья».

«Таким образом, из-за общих тенденций на рынке жилья новости о планировании новых станций метро в настоящий момент, скорее, позволяют сохранить стоимость на текущем уровне или уменьшить темпы ее снижения. А реальное увеличение цены наблюдается в течение относительно короткого промежутка времени, привязанного к вводу станции в эксплуатацию», — резюмирует Ярослав Дарусенков.

КомментарииКак открытие новых станций повлияет на рынок жилья

Насколько будет дороже снять и купить квартиру в отдаленных районах на юго-западе Москвы

На прошлой неделе открылись семь новых станций желтой ветки московского метро: «Мичуринский проспект», «Озерная», «Говорово», «Солнцево», «Боровское шоссе», «Новопеределкино» и «Рассказовка». Это самый длинный новый участок подземки за последние 30 лет, его протяженность составила 14,2 километра. Он поможет быстрее добираться до центра 600 тысячам жителей районов Раменки, Проспект Вернадского, Очаково-Матвеевское, Тропарево-Никулино, Солнцево и Ново-Переделкино, а также поселений Внуковское и Московский. Вслед за транспортной доступностью должны прийти и более высокие цены на жилье. The Village узнала у эксперта сервиса недвижимости ЦИАН, как обстоят дела сейчас и стоит ли ждать повышения.

Вырастут ли цены на квартиры

руководитель аналитического центра ЦИАН

Влияние самого факта открытия движения на цены на жилье будет, по всей видимости, весьма ограниченным. Рост цен на вторичном рынке в среднем не превысит 5 %. Линия пойдет в центр кружным путем, для попадания туда необходимо будет делать пересадку на «Парке Победы» или на станциях Большой кольцевой линии. Для многих жителей привычные маршруты в формате «автобус до Сокольнической линии + метро» останутся без изменений.

Сами станции строились долго, поэтому реакция рынка на изменение транспортной доступности была растянута, и заметный дополнительный рост цен после открытия движения вряд ли возможен. Запуск метро де-факто уже учтен в сегодняшних ценах, которые в существующих домах в Солнцеве, Ново-Переделкине за последние пять лет подросли на 8–12 % на фоне стагнации цен на вторичном рынке по городу в целом.

Кто получит больше

Интересно, что активизация строительства этой линии была связана, прежде всего, со стремлением улучшить транспортную ситуацию в Новой Москве (планы построить метро в Солнцеве появились в конце 80-х, но реальная стройка началась только после расширения границ Москвы), но едва ли не бóльшую выгоду от этого инфраструктурного проекта получили застройщики проектов в Москве в старых границах. Находящиеся в Солнцеве жилые комплексы «Мещерский лес» и «Лучи» последние два года стабильно входили в топ-10 по темпам продаж, при этом основным конкурентным преимуществом этих объектов стало именно сочетание доступных цен с близостью к строящемуся метро.

Больше всего от строительства этой линии метро выиграли застройщики и покупатели квартир в первых очередях новостроек в Рассказовке и вдоль Боровского шоссе. За пять лет квартиры в первых очередях ЖК «Переделкино Ближнее» подорожали почти в два раза (в 2012 году квадратный метр здесь стоил около 75 тысяч рублей за метр, сейчас на вторичном рынке они стоят 125–130 тысяч). Если в среднем в Новой Москве цены на новостройки, находившиеся пять лет назад на котловане, выросли в среднем на 45 %, то, к примеру, в жилых комплексах у конечной станции «Рассказовка» рост цен составил почти 70 %.

На вторичном рынке более высокий рост цен после открытия движения ожидается в кварталах, которые до строительства метро имели худшую транспортную доступность. Это относится к районам у железнодорожных станций «Очаково» и «Сколково» (бывшая «Востряково»), к удаленным кварталам в Солнцеве. В перспективе планируется продлить линию за «Рассказовку» до аэропорта Внуково. Это приведет к росту привлекательности предложений в жилых комплексах на Боровском шоссе («Внуково 2017/2019», «Солнцево-парк»). Цены в них могут дополнительно подрасти на 8–10 % после начала активного строительства.

Что будет с ценами на аренду

Новая линия приходит в районы, где уже сейчас довольно высокий уровень арендных ставок. Это связано прежде всего с тем, что здесь практически нет малогабаритных квартир и ветхого жилого фонда. Станции открываются в конце августа, когда ставки традиционно увеличиваются на 3–4 %. Дополнительно поднимать ценник относительно сезонного повышения на весьма конкурентном рынке представляется рискованным.

В горизонте трех-шести месяцев ставки могут подрасти за счет спроса со стороны студентов. Линия пойдет из районов с относительно доступными ценами в студенческие кластеры на улице Лобачевского (МГИМО) и на Ломоносовском проспекте (МГУ). По сравнению с красной веткой метро тут ценник все же заметно демократичнее, и эти районы могут стать одними из наиболее популярных в сегменте студенческой аренды в столице. Ставки здесь могут начать расти чуть быстрее, чем в среднем по городу (на 5–7 % в год на фоне среднемосковских 4–5 %).

Добавить комментарий