Требования и правила составления проекта многоэтажного дома: этапы процедуры

Этапы строительства многоквартирного дома

Строительство – дело непростое… Недостаточно просто на понравившемся участке залить фундамент и возвести стены. Нужно знать еще, как это сделать, соблюдая определенный порядок.

Итак, рассмотрим основные этапы строительства многоквартирного дома.

1 этап – выбор земельного участка.

В выборе земельного участка под застройку строители руководствуются рядом правил.

  • Обязательным условием для возведения многоквартирного дома является наличие развитой инфраструктуры. Непосредственная близость к центральным районам значительно повысит стоимость земли, да и разрешение на строительство у местных властей взять будет сложнее, зато в результате, многие захотят потратиться на квартиру именно в этом доме. Цена квадратного метра в таком доме оправдает все вложенные усилия и затраты.
  • Близость к сетям электроснабжения и наличие телефонных кабелей.
  • Расстояние до ближайших труб водоснабжения.

2 этап – утверждение градостроительного плана.

Разрешение на строительство всегда легче получить на участке, который еще не густо застроен многоэтажками. Если же проект рассчитан на центральный район города, то можно столкнуться с рядом вопросов или запретов. В этом случае придется набраться терпения и доказать всем, что именно ваш проект самый нужный и необходимый.

3 этап – геология и топография.

Топографическая съемка будущей строительной площадки необходима для получения точных координат возводимого объекта и для получения основных характеристик местного ландшафта. Эти процедуры помогут выявить, насколько глубоко в этом месте находятся грунтовые воды, от этого зависит безопасность возведенного здания. Общее состояние грунта поможет определить степень возможной фундаментной усадки. На основе данных геологических исследований определяют технологию строительства и выбор строительных материалов.

4 этап – проектирование.

От уровня профессионализма проектировщика зависит то, насколько комфортной будет жизнь в новых квартирах, их внешний вид и общая площадь. Такой вида работ проделывает не один человек. Всем специалистам компании необходим специальный допуск. В своих действиях архитекторы и проектировщики опираются на нормы и санитарные требования, принятые в строительстве. На этом этапе учитывается все: от сейсмологической обстановки до климатических особенностей местности.

Сложность проектирования заключается и в том, что проект не только должен соответствовать требованиям заказчика, его также должны одобрить архитектурно- строительные органы города. У кого-то из них обязательно будут возникать вопросы и претензии к проекту. С этой целью, мудрый архитектор в своем арсенале будет иметь несколько заготовок фасадного вида здания или других частей плана.

5 этап – строительство.

Для окружающих этот этап становится самым заметным, а для будущих жильцов — очень важным. Прежде чем приступить к строительным работам, подрядным организациям нужно выиграть тендер на реализацию проекта.

Самым компетентным и квалифицированным строителям и будет доверено сооружение объекта. Обычно подрядную организацию выбирают на конкурсной основе, где учитывается опыт работы, квалификация сотрудников и наличие строительной техники.

Строительный этап, в свою очередь, также имеет свою последовательность.

  1. Подготовить строительную площадку (расчистка территории, установка ограждения, устройство временных помещений и др.)
  2. Разметить оси здания.
  3. Земляные работы
  4. Работы по заливке фундамента.
  5. Возвести наружные стены объекта.
  6. Подвести в дом коммуникации.
  7. Монтаж кровли
  8. Монтаж внутренних перегородок
  9. Установить окна.
  10. Залить пол.
  11. Провести внутреннюю систему коммуникации.
  12. Провести внутренние отделочные работы
  13. Наружная отделка фасада.

Сегодня многие жилые постройки предполагают размещение на первом этаже офисов, магазинов и салонов. Их наличие должно быть предусмотрено, еще во время составления проекта.

6 этап – обустройство территории.

Согласно градостроительным нормам, застройщик должен спланировать обустройство территории вокруг дома. Уже вошло в практику делать во дворе детскую площадку. Обязательной стала укладка асфальта или плитки перед подъездом, проведение уличного освещения. Обустройство подъездных путей и создание парковочных мест также ложится на плечи застройщика.

Как видим, этапы строительства многоквартирного дома очень непросты. Каждый из этапов требует к себе внимательного отношения. Без определенных знаний в вопросах строительства будет сложно ориентироваться. Многие застройщики утверждают, что со всеми основными трудностями им приходится сталкиваться на этапе сбора документов, а сама стройка занимает не так много времени.

Этапы строительства объекта капитального строительства

1. Решение o строительстве, подготовительный этап, ГПЗУ

После принятия решения о необходимости строительства здания заказчик выполняет ГПЗУ – градостроительный план земельного участка или, для линейных объектов, проект планировки территории и проект межевания территории. Для подготовки ГПЗУ потребуется выполнить топосъёмку (или иметь актуальную) и подготовить схему размещения объекта. Также, при необходимости, потребуется согласование сноса (или пересадки) зеленых насаждений на участке.

2. Публичные слушания

В случае проведения публичных слушаний необходимо проинформировать население о начале процесса проектирования и строительства на земельном участке. Публичные слушания 一 возможность жителей территории, для которой они проводятся (обычно района) ознакомиться с проектом, при этом каждый вправе высказать свои предложения и замечания. Hо так как это не референдум, окончательное решение всё равно принимает правительство.

3. Инженерные изыскания

Инженерные изыскания являются исходными данными для территориального планирования и архитектурно-строительного проектирования. В соответствии со статьёй 47 Градостроительного Кодекса РФ, разработка проектной документации по постановлению правительства РФ №87 для объектов капитального строительства, а также строительство и реконструкция этих объектов по такой проектной документации, без проведения инженерных изысканий не допускаются . Нормативная база инженерных изысканий – Постановление Правительства РФ №20 от 19.01.2006 и статья 47 Градостроительного Кодекса. Также следует иметь в виду требования технических регламентов. На данный момент фиксированного перечня необходимых инженерных изысканий для различных видов объектов законодательство не содержит – статья 15 технического регламента ФЗ-384 «О безопасности зданий и сооружений» гласит, что инженерные изыскания должны быть необходимыми и достаточными для того, чтобы спроектировать и построить безопасный объект, а необходимость и достаточность – сугубо оценочный критерий. Отправной точкой для определения необходимого перечня инженерных изысканий является информационная система обеспечения градостроительной деятельности , которая ведется в каждом регионе согласно статье 56 ГрК РФ. Помимо прочего, она содержит копии отчетов о результатах ранее проведенных инженерных изысканий. Тем не менее, всецело руководствоваться данной информацией всё же не стоит, и использовать её лишь как основу для анализа. По общему правилу, юридические лица и индивидуальные предприниматели, выполняющие работы по инженерным изысканиям, должны быть членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий . По общему правилу результаты инженерных изысканий направляются на экспертизу либо одновременно с проектной документацией, либо до экспертизы ПД. В соответствии c частью 3.1 статьи 49 ГрК РФ экспертизу для инженерных изысканий можно не проводить если не требуется: 1) получение разрешения на строительство; 2) экспертиза проектной документации.

4. Технические условия

Для подключения будущего объекта к инженерным сетям перед началом разработки проектной документации необходимо получить технические условия (ТУ). Эти документы определяют максимальную мощность (нагрузку) на сети, срок подключения к ним, срок действия этих ТУ, а также стоимость подключения. ТУ получают в организациях, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей. В большинстве случаев для получения ТУ потребуется расчет нагрузок (мощности). ТУ будут выдаваться проектной организации в качестве исходных данных (в соответствии с частью 6 статьи 48 ГрК РФ). После получения ТУ заключается договор на технологическое присоединение объекта к электроснабжению, газоснабжению, водоснабжению и водоотведению, теплоснабжению и пр. Также ТУ необходимо получать при примыкании к существующим дорожным сетям. Для отдельных видов инженерно-технических сетей разработаны нормативы по подключению. Например, правила доступа к услугам по передаче электроэнергии определяет Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 года N 861.

5. Проектная документация

В соответствии с частью 3 статьи 48 ГрК РФ проектная документация разрабатывается для всех видов объектов, за исключением индивидуальных жилых домов до трёх этажей. Для них она не требуется в обязательном порядке, но может быть подготовлена по инициативе заказчика или застройщика. Стоит иметь ввиду: если экспертиза проектной документации объекта не проводится, это не значит, что ПД можно не разрабатывать. Подробнее о проектной документации читайте: статья «проектная документация».

6. Утверждение проектной документации, экспертиза проектной документации

После утверждения заказчиком проектной документации она направляется на экспертизу. Экспертиза проектной документации не требуется только в случаях, предусмотренных Градостроительным Кодексом РФ, а именно: – индивидуальных жилых домов и блочных таунхаусов до трех этажей включительно, а также некоторых видов многоквартирных домов – двух- и одноэтажных объектов, площадью не более 1500 м2, если они не являются жилыми (в некоторых случаях производственными) – некоторых видов буровых скважин Также экспертиза ПД не требуется если не нужно получать разрешение на строительство. Статья: «экспертиза проектной документации»

7. Разрешение на строительство

Кроме случаев, предусмотренных ГрК РФ, перед началом строительства (а также реконструкции) необходимо получить на него разрешение . Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации всем требованиям, а также допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и ограничениями земельного и иного законодательства. Отметим, что в соответствии со статьёй 55 ГрК РФ разрешение на строительство при капитальном ремонте не требуется . Для получения разрешения на строительство необходимо подать в Мэрию города проектную документацию, документы о праве собственности, учредительные документы.

Читайте также:  Изготовление цветов из органзы и в чем особенности такого декора

8. Рабочая документация

Перед разработкой рабочей документации, по которой будут производиться строительные работы, как правило, застройщик ознакамливается и утверждает проектную документацию. Подробнее o рабочей документации читайте в этой статье.

9.Строительство, исполнительная документация

В соответствии со статьёй 52 Градостроительного Кодекса РФ застройщик обязан соблюдать решения, принятые в проектной документации . Он несёт ответственность за соответствие объекта её требованиям. Кроме этого, застройщик направляет извещение о начале строительных работ в Инспекцию государственного строительного надзора и обеспечивает соблюдение технических регламентов и техники безопасности в процессе строительства. Перед началом работ Заказчик обязан предоставить застройщику результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. Если в процессе строительства возникает необходимость изменить решения проектной документации застройщик обязан утвердить у Заказчика новую версию проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в оговоренном законом порядке. Во время строительства осуществляется авторский и технический надзор, строительный контроль, а также государственный строительный надзор.

10. Ввод в эксплуатацию

По окончании строительства объекта выдаётся разрешение на ввод в эксплуатацию – документ‚ подтверждающий соответствие построенною/реконструированного объекта проектной документации, а также разрешению на строительство, градостроительному плану и разрешенному использованию земельного участка, и прочим требованиям.

11. Эксплуатация здания

В первую очередь отметим, что любое здание или сооружение должно эксплуатироваться в строгом соответствии с его назначением (разрешенным использованием) и проектной документацией , с периодическим проведением эксплуатационного контроля, технического обслуживания и текущего ремонта. В ином случае эксплуатация объекта может быть приостановлена. В соответствии с ч.4 статьи 55_25 ГрК РФ периодичность и состав работ по техническому обслуживанию (включая наблюдения и осмотры) определяются, в том числе, проектной документацией. Поэтому мы рекомендуем включать в её состав инструкцию по эксплуатации для каждого объекта. К слову, указанная инструкция обязательна на данный момент только для жилых домов. За эксплуатацию объекта отвечает лицо, владеющее зданием (на основании права собственности, аренды, хозяйственного ведения и прочего) или лицо, привлекаемое собственником здания на основании договора. При привлечении физических и юридических лиц по договору, собственник здания обязан предоставить такому лицу полный комплект документации, необходимом для эксплуатации здания, в том числе: результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, инженерного оборудования и сетей и т.п.

ВВЕДЕНИЕ

Создание комфортного жилища для человека неразрывно связано с градостроительной ситуацией, степени урбанизации жилой среды. С ростом размеров городов, изменением экологической обстановки изменяется и характер связи «жилище – окружающая среда». Необходимо учитывать это при создании проектов жилых домов, их размещении в жилом районе. Выбор жилого здания и его разработка производится с учетом его роли в структуре жилой среды района, что определяет его высоту (этажность), форму (доминанты или элементы рядовой застройки), функционально-планировочное решение.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Архитектурное пространство жилища во многом определяется психофизиологическими требованиями организма человека. Этажность здания, его внутренняя планировка, площадь и высота квартир, связь с природным и градостроительным окружением через окна помещений или посредством устройства балконов и лоджий – везде важны психологические, и физиологические аспекты восприятия среды человеком.

Жилые здания измеряются в «единицах жилья» или в «жилых ячейках» на одну семью, а ячейка – в м2общей площади на человека. Схематично эти ячейки изображаются в виде квадрата со «световыми фронтами» – четырьмя наружными поверхностями, вдоль которых размещаются жилые комнаты со своими световыми проемами (окнами). При необходимости блокирования жилых ячеек, т.е. при объединении их через общие наружные стены, «световой фронт» ячейки сокращается по мере увеличения числа блокировочных стен. Одной из существенных функций жилища является обеспечение возможности для человека, находящегося в квартире, общаться с внешней средой. Помимо окон, большую роль играют приквартирные открытые пространства – балконы, лоджии, веранды, террасы.

ЭТАПЫ ПРОЕКТИРОВАНИЯ ЖИЛОГО МНОГОЭТАЖНОГО ДОМА И ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА

Строительство многоэтажного дома можно разделить на несколько больших этапов. Эти этапы подразумевают выполнение всех работ на должном профессиональном уровне, ведь многоэтажный дом очень сложная конструкция, и одной из главных задач при его строительстве является обеспечение безопасности жильцов. Также не уступают по важности создание комфортных условий для людей живущих в доме и обеспечение максимального удобства в пользовании инженерными коммуникациями дома.

Первым этапом строительства многоэтажного дома является выбор земельного участка для строительства. Причем выбор участка осуществляется в четком согласовании с планом развития городской застройки. Легче всего получить земельный участок в районе города, где домов построено мало и планируется возведение еще ряда жилых домов. В центральной части города, в которой высокая плотность застройки, получить участок намного сложнее.

Когда вы получите разрешение на застройку выбранного вами земельного участка, переходите к следующему этапу строительства многоэтажного дома. Этим этапом выступит проведение геологической экспертизы и топографическая съемка участка. На таком этапе выясняется, насколько близко проходят грунтовые воды, каково общее состояние грунта. На основе данных геологических изысканий определяется потребность в строительстве дома с применением специальных технологий и строительных материалов.

Третьим этапом строительства многоэтажного дома является непосредственное возведение дома. Затем следует отделка фасадов дома и отделка его внутренних помещений. Дом нужно будет подключить к сетям отопления, канализации, водопровода. Дом обеспечивается телефонными коммуникациями, к нему подводятся кабели электроснабжения. После окончания строительных и отделочных работ строительная фирма сдает дом в эксплуатацию.

Во время проведению работ по созданию проекта многоквартирного дома решаются вопросы по достаточной инсоляции (освещенности) помещений, предусматривается вентиляция дома, его системы теплозащиты. В последнее время возводятся дома, наружные стены которых утепляются с помощью специальных материалов, чтобы избежать излишней потери тепла. В процесс проектирования многоквартирного дома обязательно должны быть учтены климатические условия региона, сейсмологическая обстановка.

Проект имеет и объемно-планировочное решение дома, чтобы заказчик смог на этапе проектирования увидеть, каким будет дом, и внести свои пожелания, конечно же, с учетом существующих норм проектирования и строительства. Проект многоквартирного дома обязательно должен быть согласован с архитектурно-строительными органами города, так как возведение такого здания – это очень ответственное и серьезное мероприятие.

Работая над проектированием многоэтажных домов, архитектор старается учесть и пожелания заказчика, и возможности, которые предлагают современные строительные материалы и технологии. Архитектор должен приложить максимум своих знаний и опыта в проектировании.

Когда осуществляется проектирование многоэтажных домов, учитываются не только качество и свойства строительных и отделочных материалов, но и требования экологических и санитарных норм, энергоэффективность и внешний вид. Также необходимо принять во внимание перспективы застройки района, где возводится дом.

В проектировании жилых домов далеко не малую роль играют требования функциональности и удобства здания. Архитектор должен продумать и способы экономии тепла, электроэнергии, воды и других ресурсов. Перед созданием проекта специалисты должны провести комплекс предпроектных работ. Эти работы предполагают разработку нескольких вариантов эскизов будущего здания, выбор его точного местоположения. Определяются варианты внешнего вида жилого дома, из которых потом будет выбран один. От правильности проектирования многоэтажных домов зависит срок службы и качество постройки. Все проектные расчеты должны быть неоднократно проверены.

Здание должно органично вписаться в окружающий архитектурный пейзаж, а не выглядеть страшным монстром среди окружающих его домов. Современные строительные и отделочные материалы помогут новому дому гармонично вписаться в окружающий ландшафт.

Требования и правила составления проекта многоэтажного дома: этапы процедуры

Оснащенный необходимыми коммуникациями и отвечающий высоким требованиям жилой многоквартирный дом – наиболее убедительный формат городского проживания, который в XXI веке сталкивается с новыми вызовами, затрагивающими сам процесс проектирования и строительства.

Устоявшийся формат городского жилья – это здание многоквартирного типа, которое должно отвечать всем требованиям современного человека к комфортной и безопасной жизни.

Проектирование и строительство жилых многоквартирных домов требует усилий большого числа специалистов, и нам хочется рассказать о роли проектировщиков, сотрудников компании «Питер Девелпомент», которые создают проекты зданий, соответствующих ожиданиям самых требовательных покупателей.

Экскурс в историю

Каждая эпоха предъявляет свои требования к жилой архитектуре. От конструктивизма 1930-х – 1940-х годов, через эпоху «сталинского монументального классицизма», и безликих типовых «хрущёвок» к современному стилю кварталов для проживания.

Если окинуть взглядом историю российской архитектурной мысли за последние столетие, мы увидим, как менялись взгляды на архитектуру в обществе, и как менялась роль проектировщика – архитектора.

В России до 1917 года архитектор был главным человеком на стройке. С переходом строительства на индустриальные рельсы массового типового жилья, роль архитекторов свилась к минимуму и постепенно они попали в зависимость от строителей и заказчиков, которые требовали максимально упростить и удешевить проект. Большие проектные институты выдавали обезличенные типовые проекты панельных домов. Достаточно вспомнить названия серий: 606, 137, 611 и т.п. безликие дома наводнили кварталы новостроек по всей России. Благодаря дешевому массовому строительству, был решён вопрос острой нехватки жилплощади, но индивидуальность архитектуры была потеряна. Дух времени требовал, чтобы строительство жилых домов было многоквартирным, многоэтажным, но эстетически малоинтересным.

Читайте также:  Как заменить жесткий диск на ноутбуке: советы и нюансы конструкции

В XXI веке ситуация изменилась и теперь наши клиенты хотят видеть вокруг себя уютные дома, имеющие индивидуальность, свой неповторимый стиль. Именно проектированием таких домов и занимается компания «Питер Девелопмент».

Участники проекта

Коллектив нашей проектной организации включает в себя большое количество специалистов , реализующих проект здания. В компании «Питер Девелопмент» каждый проект ведёт ГАП (Главный Архитектор Проекта) и ГИП (Главный Инженер Проекта). Эти два специалиста координируют все работы по проектированию и последующему сопровождению проекта на стройплощадке. ГАП отвечает за создание раздела АР и реализацию всех пожеланий заказчика. Кроме перечисленных выше специалистов, над проектом трудятся:

  • генпланист – для разработки генплана и смежных разделов
  • конструктор – для расчетов конструкций дома на прочность
  • инженеры (по воде, электричеству, отоплению и т.п)
  • технологи – в случае наличия специализированных технологических разделов (к примеру, раздел дымоудоления жилого дома в Горбунках).

Весь коллектив компании «Питер Девелопмент» работает на результат – на создание проекта жилого дома на много квартир, и чем больше проект, тем больше людей привлечено к его реализации, тем больше наша ответственность перед заказчиком и будущими жителями.

Нормативы и регламенты работы

В России реализуется ФЕДЕРАЛЬНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА “ЖИЛИЩЕ”, рассчитанная на 2002-2015 годы и вся система регламентов и законов, регулирующих проектирование и строительство домов с большим количеством квартир, нацелена на создание доступного, комфортного и надежного жилья. Высокие эстетические требования к проектам, сохранение и дальнейшее развитие архитектурных традиций Санкт-Петербурга – вот основные принципы работы архитекторов компании «Питер Девелопмент».

Работа в Санкт-Петербурге накладывает на архитекторов особую ответственность за поддержание высоких стандартов проектирования. В своей работе мы опираемся на опыт и традиции наших предшественников – великих архитекторов 17 – 19 веков – Джакомо Кваренги, Доменико Трезини, Стасов, Росси и многих других, строивших Санкт-Петербург как имперскую столицу. Находя вдохновение в классике, мы используем новейшие технологические разработки в сфере жилищного строительства, опираемся на развивающуюся российскую нормативно-правовую базу, регулирующую проектную деятельность.

В Российском законодательстве сложилось четыре уровня нормативно-правовой базы, на основании которых выполняется проектная документация.

Первый уровень – это Градостроительный кодекс РФ и законодательные акты, выпущенные на его основе (к примеру, Постановление Правительства России N 87 от 16 февраля 2008 года.)

Второй уровень – общероссийские многочисленные СНиПы (строительные нормативы и правила)

Третий уровень – градостроительные нормы и правила. Это Генпланы и Правила землепользования и застройки поселений, утверждённые в законном порядке. Подробнее о разработке градостроительной докуменатции Вы можете прочитать в наших статьях:

Четвертый уровень – территориальные нормативы. Пример действующих Региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области представлен на нашем сайте.

Состав проекта

Всю проектную документацию, разработкой которой занимаются наши специалисты, мы выполняем в строгом соответствии с Градостроительным кодексом, и нормативно-правовыми регламентами, что позволяет нашим клиентам быть уверенными в том, что любой проект, разработанный нами, будет соответствовать государственным нормам и принципам и сможет пройти государственную экспертизу.

Постановление Правительства России №87 в соответствии со статьей 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации определяет состав проектной документации стадии «П»:

Раздел 1 “Пояснительная записка”;

Раздел 2 “Схема планировочной организации земельного участка”;

Раздел 3 “Архитектурные решения”;

Раздел 4 “Конструктивные и объемно-планировочные решения”;

Раздел 5 “Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений”:

– Подраздел “Система электроснабжения” раздела 5;

– Подраздел “Система водоснабжения” раздела 5;

– Подраздел “Система водоотведения” раздела 5;

– Подраздел “Отопление, вентиляция и кондиционирование, тепловые сети” раздела 5;

– Подраздел “Сети связи” раздела 5;

– Подраздел “Система газоснабжения” раздела 5;

– Подраздел “Технологические решения” раздела 5;

Раздел 6 “Проект организации строительства” содержание ПОС смотрите здесь;

Раздел 7 “Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства” выполняется при необходимости сноса (демонтажа) объекта или части объекта капитального строительства;

Раздел 8 “Перечень мероприятий по охране окружающей среды”;

Раздел 9 “Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности;

Раздел 10 “Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов”;

Раздел 11 “Смета на строительство объектов капитального строительства”;

Раздел 12 “Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами”;

Для выполнения проектных работ «под ключ», сотрудники компании «Питер Девелопмент» выполняют для заказчика весь цикл проектирования, от сбора исходных данных и до ведения авторского надзора, а именно:

Этап № 8 Государственная или частная экспертиза проекта;

Реализованные архитектурные проекты

На счету коллектива компании “Питер Девелопмент” есть реализованные проекты многоэтажных многоквартирных домов. Выполненные проекты Вы можете посмотреть в разделе “Реализованные проекты”. Сотрудничая с компанией «Питер Девелопмент», Вы поймете, что и процесс проектирования, и непосредственного строительства Вашего многоквартирного дома может пройти вполне спокойно, грамотно и завершиться оперативно желаемым результатом.

На нашем сайте, зайдя в раздел “законодательство”, Вы можете получить исчерпывающую информацию о порядке выполнения проекта и последующего согласования. Если у вас появились вопросы, или вам некогда самим заниматься получением всех документов, вы можете обратиться к нам , заполнив форму обратной связи, или позвонив в наш офис.

Источник: компания “Питер Девелопмент” При перепечатке, ссылка обязательна.

Проектирование многоэтажных жилых домов

В многоэтажных жилых зданиях, в отличие от индивидуальных жилых домов, этажность не регламентируется: их высотность ограничивается только градостроительным планом города или поселка. При этом их конструкция может быть кирпичной, сборной, монолитной или каркасной. Для строительства высоток этажностью более 12 этажей чаще всего используется монолитный железобетон, так как он обеспечивает конструкции оптимальную надежность.

Проектирование многоэтажных жилых домов требует соблюдения ряда условий, которые обязательны для постройки любого капитального сооружения. Перед тем как получить разрешение на строительство нужно обязательно сделать проект в соответствии с требованиями законодательства.

Нормы проектирования

Основные нормы проектирования таких домов связаны с безопасностью и надежностью конструкции. На втором плане находятся условия для комфортного проживания людей. Не допускается создание проектов, которые даже потенциально могут нести угрозу здоровью и жизни проживающих в доме людей.

Основным документом, регулирующим нормы проектирования многоэтажных жилых домов, является Градостроительный кодекс. Но помимо него при создании проекта специалист также должен учитывать правила и нормы, закрепленные в СНиПах. Эти документы регулируют общую площадь здания, расстояние от дома до соседних объектов, размер придомовой территории и другие нюансы. Например, СНиП 2.07.01 и II-7 регулируют высоту и площадь многоэтажных жилых зданий.

Такой тип домов должен учитывать интересы всех групп населения, в том числе и пожилых и инвалидов. При постройке домов повышенной этажности, предназначенных специально для особых категорий граждан, высота здания не должна превышать 9 этажей. При этом все входы (подъезды) оборудуются пандусами для инвалидных и детских колясок и другими приспособлениями, обеспечивающими комфорт.

Большое количество норм и правил, которые необходимо соблюдать при проектировании, обуславливает необходимость привлечения профессионалов с опытом работы и отличным знанием законодательства в области проектирования и строительства. Только такой подход сможет обеспечить создание качественного проекта многоэтажного дома с отличными характеристиками надежности, безопасности и комфорта.

Особенности процесса

Проектирование многоэтажных жилых домов имеет ряд специфических особенностей, которые нужно соблюдать на всех этапах. Особое внимание нужно обратить на следующие моменты:

  • отражение на плане здания уже существующих коммуникаций;
  • организация эвакуационных выходов, обеспечивающих безопасный выход из здания во время пожара и других чрезвычайных ситуаций;
  • разработка проекта придомовой территории, в которую включаются места для парковки и детские игровые площадки;
  • определение типа конструкции в зависимости от количества этажей будущего дома;
  • определение количества и вида инженерного оборудования;
  • выбор безопасных материалов для кровли, межэтажных перекрытий, несущих стен и перегородок;
  • подготовка схем системы пожарной безопасности, в том числе автоматических сигнализаций и систем дымоудаления;
  • отражение в плане функциональности здания, в том числе мест размещения магазинов, кафе, ресторанов (при их наличии).

Перед тем как приступить к постройке многоквартирного дома важно рассчитать все экономические показатели. На них оказывает влияние наличие мусоропроводов, лифтов, подсобных и коммерческих помещений, холлов и т.п.

На площадь и количество подсобных помещений влияет общая площадь будущего жилого здания. Планировка большинства современных многоэтажных жилых сооружений предусматривает наличие следующих зон:

  • вестибюль;
  • кладовые на этажах;
  • тамбуры;
  • почтовые ящики;
  • лифты;
  • помещения для дежурных и консьержей.
Читайте также:  Облицовка крыши натуральной черепицей: достоинства материала и особенности конструкции

Наличие и местоположение этих помещений и приспособлений не должно сказываться на удобстве и безопасности жилого дома.

Этапы

Типовой проект любого строения, в том числе и многоэтажного жилого дома, начинают с составления кадастрового плана, на котором обязательно отражаются границы участка, где будет осуществляться строительство. К обязательным частям данного плана относятся:

  • подробное описание границ строительного участка;
  • графическая схема ограничений земельного участка;
  • площадь застройки с границами;
  • право собственности на участок;
  • схематическое изображение границ территории застройки.

На этапе создания проекта многоэтажного строения также учитываются такие факторы, как:

  • санитарные нормы;
  • будущие застройки в районе данного дома;
  • экологические нормы и предписания;
  • качество и особенности строительных и отделочных материалов;
  • энергоэффективность будущего объекта;
  • санитарные нормы.

Всего при проектировании многоэтажных жилых домов можно выделить 3 основных этапа:

На первом этапе происходит сбор необходимой информации, ее обработка. Это могут быть такие данные, как наличие уже подведенных инженерных коммуникаций, состояние земельного участка, необходимость выравнивания и т.п.

На втором этапе формируется главная идея проекта, прорабатывается основная концепция. Здесь проектировщик согласно требованиям заказчика планирует этажность дома, расположение квартир и подсобных помещений и т.п. Косвенно на это может влиять инфраструктура района, где будет производить постройка: например, если это спальный район, с больших количеством школ и детских садов, то многоэтажные дома с квартирами-студями будут пользоваться здесь меньшим спросом, чем просторные квартиры для семей с детьми.

Третий этап является основным и занимает основную часть времени. Здесь определяется тип крыша, материалы основных конструкций, перекрытий, стен. Также на третьем этапе дательно прорабатываются конструктивные особенности дома и внешний вид фасадов. Особое внимание уделяется проектированию систем канализации, вентиляции, водоснабжения, отопления, освещения, разработке устройства лифтового и другого общедомового оборудования. Третий этап также может включать проектирование и ландшафтный дизайн придомовой территории. Обычно при проектировании индивидуальных домов этим занимаются специализированные компании, но в случае с многоквартирным домом эту функцию заказчик, как правило, отдает введении основной компании-проектировщика.

Стоимость: от чего зависит и как ее рассчитать

Для любого заказчика при заказе проектирования на первое место выходит скорость и качество выполнения работ. При этом не менее важна и стоимость создания проекта, которая зависит в первую очередь от того, насколько он будет сложный и сколько времени потребуется для разработки всех инженерных и конструктивных решений для его реализации.

Стоимость проектирования индивидуальна в каждом конкретном случае, так как на ее расчет влияет большое количество факторов, большую часть из которых просчитать заранее не представляется возможным. Так, например, на ценовую политику проектировщика влияет инфляция, технические особенности будущего здания, рыночные процессы. Конечную цену на проектирование можно получить только в процессе переговоров, перед подписанием договора.

На изменение цены в сторону увеличения или уменьшения также могут влиять назначение и функциональность объекта, его площадь, число этажей, количество и вид инженерных коммуникаций. Не меньшее влияние оказывает тип используемых строительных и отелочных материалов, трудовые затраты. При этом в учет проектировщик берет единый «Сборник цен на проектные работы» с поправкой на собственный коммерческий коэффициент.

Надежная компания, которая занимается проектированием зданий и сооружений, старается использовать по отношению к каждому клиенту индивидуальный подход. При этом указанная изначально в договоре стоимость, к которой исполнитель и заказчик пришли в процессе переговоров, остается неизменной.

Выбор компании для проектирования

Проектирование многоэтажного дома – это один из основных этапов строительства. Именно на этапе разработки проекта закладывается база всех строительных работ, которые будут производиться в дальнейшем. Даже небольшие ошибки, недочеты, несоответствия в проекте могут привести к внеплановым трудовым, финансовым и временным затратам. То есть подходить к выбору компании-проектировщика нужно с максимальной ответственностью.

Мнение о том, что только ведущие конструкторские бюро могут гарантировать высокий результат, может быть ошибочно. Нужно понимать, что такие организации часто загружены государственными заказами и не всегда готовы взяться за коммерческие проекты даже при предложении высокой стоимости. Поэтому если вам нужен качественный проект многоэтажного жилого дома, стоит рассмотреть и небольшие коммерческие компании. Они имеют штат специалистов не менее высокой квалификации, а также в их распоряжении самые современные технологии и программы.

При выборе компании-проектировщика обращайте внимание на следующие моменты:

  1. Опыт работы компании. Чем длительнее срок пребывания компании на рынке проектировочных услуг, тем больше ее надежность.
  2. Отзывы клиентов. Обратите внимание на отзывы тех, кто уже пользовался услугами данной организации, учитывая, что они пишут о качестве и сроках выполнения работ.
  3. Штат специалистов и их квалификация. В разработке проекта многоэтажного дома принимают участие архитекторы, инженеры, проектировщики, конструкторы. Если эти специалисты есть в штате компании, можно быть уверенным в том, что в проекте будущего дома будут учтены все нюансы.
  4. Современные технологии. Для создания качественной графики, трехмерных изображений и визуализации будущего дома, должны использоваться современные программы.
  5. Портфолио. Посмотрите на сайте компании, проекты каких объектов они делали.

Обратите внимание, что стоимость услуг хорошей компании-проектировщика не может быть слишком низкой. Ориентируйтесь на среднюю цену по рынку.

Этапы и нюансы архитектурного проектирования многоквартирного дома

Проектирование многоэтажных зданий жилого типа имеет свои особенности. Оно требует разработки и сбора большего количества документации, чем при необходимости построить частный дом. Это связано со сложностью конструкции здания и достаточно высокими требованиями законодательства в строительстве и смежных с ним сферах. Далее мы разберем основные этапы проектирования многоквартирных сооружений.

Начальный этап проектирования — сбор документации

Перед тем как начинать создавать документацию для строительства объекта, необходимо собрать пакет документов. В их числе — исходные данные и разрешительные бумаги:

  • Генплан. Данный документ состоит из чертежей, на которых показано, как располагается участок в городе, где проходят его границы, как проходят все инженерные сети и коммуникации. Все это разрабатывается опытным архитектором и используется для последующего создания архитектурного проекта здания.
  • Инженерные изыскания. Это документ, в который включены результаты исследований объекта, в который входят топографическая съемка, результаты обследования геологов, санитарно-эпидемиологическое заключение и другая документация.
  • Технические условия. Они необходимы, чтобы строящееся здание можно было подключить к инженерным сетям города.
  • Техзадание от клиента проектной организации. Оно составляется при участии заказчика проекта. При этом в процессе участвует его автор. Задание на архитектурное проектирование создается с учетом всех потребностей клиента. Именно от него архитектор отталкивается при разработке архитектурной концепции сооружения. В техзадании отмечается, к какому классу относится жилая постройка, типы инженерных коммуникаций, какими должны быть стройматериалы и материалы отделки, будет ли у дома или под ним паркинг, какой будет прилегающая территория и так далее.

Стадии проектирования многоэтажного жилого здания

Архитектурный проект многоквартирного дома создается за две стадии. Сначала формируется предпроектное предложение, состоящее, как правило, из нескольких вариантов, и затем, после утверждения заказчиком одного из них, ведется разработка проектной и рабочей документации.

Проект архитектуры (стадия АР) здания представляет собой отображение всех его параметров, разъяснение реализации конструктивных, объемно-планировочных, инженерных решений. На базе данной информации происходит согласование проекта в государственных инстанциях. Только после того, как специалисты проверят соответствие документации нормам архитектурного проектирования, заказчик получает разрешение на строительство.

Далее следует создание рабочей документации многоэтажного дома. По его завершении заказчик получает на руки весь комплект бумаг, который требуется для успешного строительства. При этом необходимо понимать, что для возведения столь сложного сооружения требуется участие автора проекта. Услуга сопровождения и контроля строительства называется авторским надзором. Автор документации следит, чтобы работы не отходили от предусмотренного плана и выполнялись строго по разработанным чертежам и планам.

В чем особенность проектирования многоквартирных домов

4

Первое, что необходимо сделать, — это правильно выбрать участок под застройку. Здесь должна присутствовать инфраструктура, или заказчик сам предусматривает ее проектирование и строительство вместе с домом. Без нее падает ценность жилья для потенциальных покупателей, а значит, и инвестиционная привлекательность для вкладчика в строительство. Парковочные места, школы, детсады, магазины, поликлиника — все это должно находиться поблизости.

Далее, на стадии создания проекта можно предусмотреть наличие в многоквартирном доме парковки на цокольном этаже, нежилых помещений на первом этаже под фитнес-центр, магазины и другие коммерческие цели.

Если предусматривается автостоянка на цокольном уровне, то в соответствии с требованиями законодательства она должна отделяться от жилых квартир нежилым этажом, а въезд в помещение паркинга стоит делать вне зон жилых окон. Эти и многие другие нормы строительства необходимы для обеспечения комфорта и безопасности проживания граждан.

Ориентировочную цену на архитектурный проект многоквартирного дома можно сформировать на онлайн-калькуляторе ниже.

Добавить комментарий