Спрос на московские новостройки элит-класса вырос на 60 процентов

Спрос на элитные новостройки в Москве вырос в 2 раза

Последние новости

Рассылка

В III квартале 2018 года спрос на жилье в элитных новостройках Москвы удвоился по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, подсчитали аналитики компании «Метриум». Элитный сегмент оказался более успешным по показателям спроса, чем премиум-класс, где число сделок выросло на 43%. В совокупности в высокобюджетные новостройки покупатели вложили в III квартале 19% всех средств долевого рынка Москвы.

В III квартале 2018 года в Москве по ДДУ было продано более 150 элитных квартир и апартаментов, что в 2 раза больше, чем в тот же период 2017 года. Тогда своих покупателей нашли 75 объектов в строящихся комплексах столицы.

Аналитики «Метриум» отмечают, что спрос вырос практически в одинаковой степени как на квартиры, так и на апартаменты элитного сегмента. Продажи квартир в годовом выражении возросли на 88%, а апартаментов – на 108%. Тем не менее в III квартале апартаментов было реализовано более чем в два раза больше, чем квартир: 106 против 45 лотов.

В родственном сегменте – премиум-классе – динамика продаж в этот период была не столь яркая, но тоже впечатляющая, отмечают эксперты «Метриум». С июля по сентябрь продано 724 премиальных квартир и апартаментов, что на 43% больше, чем в III квартале 2017 года. В то время число договоров долевого участия (ДДУ) в строящихся комплексах составило 508 единиц.

Примечательно, что основный вклад в рост сегмента премиум внесли покупатели, предпочитающие квартиры, а не апартаменты. За год число приобретенных квартир выросло на 79%, подсчитали в «Метриум», тогда как спрос на апартаменты снизился на 28%.

«Предложение квартир премиум-класса в Москве более чем в два раза превышает число апартаментов данного сегмента в продаже, – комментирует Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК премиум-класса Spires). – В силу этой диспропорции с квартирами данного сегмента заключается больше сделок, чем с апартаментами. Что касается покупательской активности в разрезе сегментов, то несмотря на более яркую динамику спроса на элитные объекты, в натуральном выражении премиальных лотов было продано почти в пять раз больше. Это связано с тем, что в представлении клиентской аудитории высокобюджетного жилья география расположения жилого комплекса теперь имеет более широкие границы чем раньше, когда на рынке были представлены только элитные новостройки, находящиеся исключительно в ЦАО».

Несмотря на рост числа сделок, средняя стоимость приобретенных элитных и премиальных квартир и апартаментов в основном снизилась. Эксперты «Метриум» подсчитали, что средний бюджет покупки элитной квартиры сократился за год со 110 млн до 101 млн рублей, а элитных апартаментов – с 34 млн до 32 млн рублей. В премиум-классе средняя стоимость приобретенной квартиры сократилась с 35 до 32 млн рублей. А вот за средний апартамент этого сегмента в III квартале 2018 года покупатели заплатили 16 млн рублей, тогда как год назад такой объект обошелся был в 13 млн.

Несмотря на снижение бюджета покупки, денежный объем заключенных сделок все же вырос, отмечают в «Метриум». В III квартале 2018 года 19% всех вложений в долевое строительство Москвы были сделаны в сегментах премиум и элит, хотя на них приходится только 7% сделок. При этом в массовый сегмент было инвестировано 44% средств дольщиков, а в бизнес-класс – 37%.

«Элитный сегмент аккумулирует объем средств, сопоставимый с половиной инвестиций дольщиков в московские новостройки массового сегмента, хотя предложение объектов в нём в шесть раз меньше, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – Проще говоря, около 870 сделок в высокобюджетном сегменте принесли застройщикам столько же денег, сколько свыше 4 тыс. ДДУ в массовых новостройках. Это свидетельствует о том, что представления о стагнации в элитном сегменте и расцвете комфорт-класса несколько искажают действительность. По мере увеличения предложения в элитном и премиум-классе этот сегмент будет привлекать еще больше средств покупателей».

О компании Метриум

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 123 проекта общей площадью 11,6 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2017 и 2016 году компания «Метриум» признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».

«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.

Чиновники выбирают Хамовники

Так, в третьем квартале этого года квартирами в престижных районах Москвы интересовались в два раза чаще по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, подсчитали аналитики компании “Метриум”.

Не менее востребованы у покупателей и новостройки премиум-класса. Как рассказали в Savills, в октябре уровень спроса побил очередной рекорд. Так, летом было реализовано 193 сделки, что почти на 60 процентов больше, чем летом 2017 года. А за девять месяцев этого года он вырос в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (за три квартала в этом сегменте прошло 525 транзакций). И это больше, чем за весь прошлый год.

“При этом в этих цифрах не учитываются сделки, которые прошли в проектах, где еще не получено разрешение на строительство и не зарегистрирован первый договор долевого участия (ДДУ), – заметил Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России. – Одна из тенденций этого года – резкое увеличение числа сделок в подобных проектах, где покупку можно оформить по договору соинвестирования от юридического лица. Поэтому если добавить к этим сделкам число официально зарегистрированных ДДУ, то общее количество сделок, на мой взгляд, выросло по сравнению с прошлым годом до 70 процентов”.

В совокупности в третьем квартале в высокобюджетные новостройки покупатели вложили 19 процентов всех средств долевого рынка Москвы, свидетельствуют данные “Метриум”.

“Прежде всего рост спроса на элитные новостройки связан с улучшением экономического положения богатейших россиян, – рассказал “РГ” Илья Менжунов, управляющий директор “Метриум Премиум”, участник партнерской сети CBRE. – По данным Bloomberg, с января по сентябрь суммарные активы долларовых миллиардеров возросли на 18 миллиардов долларов. Это значит, что и топ-менеджмент возглавляемых ими корпораций, наиболее ценные специалисты, члены семей также увеличили свое благосостояние. Стоит вспомнить и девальвацию рубля на 13-20 процентов за 2018 год, которая привела к росту валютных сбережений. В условиях международной нестабильности и неясности экономических перспектив сверхдоходы, как правило, вкладываются в “твердые” активы, прежде всего в недвижимость. Кроме того, имеет и эффект “низкой” базы, так как в предыдущие годы (после кризиса 2014-го) спрос на элитное жилье был сравнительно низким, поэтому и восстановительные темпы теперь оказались высокими”.

Аналитики отмечают, что одинаковым спросом пользовались как квартиры, так и апартаменты элитного сегмента. Тем не менее в третьем квартале апартаментов было реализовано более чем в два раза больше, чем квартир: 106 против 45 лотов, подсчитали в “Метриум”.

При этом в родственном сегменте – премиум-классе – на апартаменты пришлось не более 11 процентов всех заключенных сделок, сообщили в Savills. Чаще всего покупатели премиальных квартир и апартаментов предпочитали Пресненский район, Раменки и Хамовники. Почти 60 процентов спроса приходилось именно на эти локации.

География рынка дорогостоящих новостроек достаточно консервативна, считает Илья Менжунов. По его мнению, наиболее популярные районы в элитном сегменте – это Хамовники, Арбат, Тверской. “С точки зрения предложения новых проектов этого сегмента в последние годы активно развиваются районы Замоскворечье и Якиманка, на которые сейчас приходится треть всех представленных в продаже элитных квартир”, – утверждает он.

Если еще два-три года назад пользовались спросом малогабаритные по площади квартиры, то за последний год наибольший интерес у покупателей вызывают квартиры и апартаменты площадью 100-125 квадратных метров. На такой площади в зависимости от количества окон можно спланировать две-три спальни и кухню-гостиную. Как подчеркивают в Savills, семейные резиденции остаются наиболее востребованным форматом премиального жилья.

Читайте также:  Способы и этапы закладки фундамента для дома из клееного бруса

К середине осени премиальные проекты столичной недвижимости немного прибавили в цене – в среднем рост составил 5 процентов, и квадратный метр предлагался в конце октября по 866 тысяч рублей. При этом наибольшая доля спроса приходится на квартиры и апартаменты в ценовом диапазоне 500-600 тысяч за “квадрат” – около 30 процентов сделок, то есть каждая третья продажа.

Опрошенные нами эксперты одним из трендов на рынке элитного жилья назвали увеличение предложения квартир, экспонирующихся с отделкой. В результате сегодня, как рассказал Дмитрий Халин, доля предложений с отделкой составляет 33 процента от совокупного объема квартир и апартаментов, реализуемых на рынке элитных новостроек Москвы (годом ранее – 17 процентов). “Мы считаем, что качественное предложение в ближайшие годы будет только увеличиваться и девелоперы постепенно перейдут к цивилизованному рынку посредством вывода новых объектов с частичной или полной отделкой”, – сообщила “РГ” директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Людмила Потапова.

В 7 из 11 проектов-дебютантов этого года предлагаются квартиры и апартаменты с отделкой. Для сравнения, в прошлом году с января по август на рынок вышло 7 новых проектов, только два из них – с готовой отделкой. “Чистовая отделка стала одним из наиболее распространенных инструментов продвижения в условиях постоянно растущей конкуренции. В этом году без отделки (либо с отделкой за дополнительную оплату) предлагается только один проект из трех, – отмечает Дмитрий Халин. – Интересно, что, например, в проекте “Вишневый сад”, изначально предусматривавшем отделку от застройщика как дополнительную опцию, сейчас в трех корпусах из пяти приобрести апартаменты можно только с отделкой”.

В итоге, как показали результаты на рынке элитного жилья за 9 месяцев 2018 года, каждая третья сделка прошла с квартирами и апартаментами с отделкой.

До конца года, по оценкам экспертов, курс нашей валюты может опуститься ниже отметки 68,5 рубля против доллара и 77,5 рубля против евро. Может ли это отразиться на покупательском спросе элитной недвижимости?

Людмила Потапова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank:

– Укрепление курса рубля способствует росту спроса на высокобюджетное жилье на фоне общих благоприятных экономических прогнозов. Так, в этом году заметно увеличилось количество клиентов, планирующих покупку элитной недвижимости в бюджете от 5-6 миллионов долларов. Более того, есть и те, кто приобретает объекты стоимостью в 20 миллионов долларов. Предположительно рынок элитной недвижимости и впредь будет демонстрировать стабильный рост.

Илья Менжунов, управляющий директор “Метриум Премиум”, участник партнерской сети CBRE:

– Незначительные колебания едва ли повлияют на действия покупателей элитной недвижимости. Они не склонны к спонтанным покупкам. Каждое приобретение дорогой квартиры или дома – это результат удачного стечения различных обстоятельств, прежде всего жизненных. Если в этот момент будет благополучная экономическая конъюнктура, то это послужит дополнительным “за” к покупке.

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России:

– Если все этим ограничится, то серьезного влияния на спрос это не окажет. В последние годы клиенты уже привыкли к тому, что имеют место постоянные скачки курса. Поэтому даже если курс будет 70 рублей за доллар, то катастрофического влияния на рынок элитной недвижимости это не окажет. А в сегменте новостроек это может даже повысить спрос, так как цены в 100 процентах новостроек выражены в рублях и у владельцев долларовых сбережений появляется возможность купить квартиру большего размера и более высокого качества.

Цены на дорогие квартиры продолжат рост

В отличие от московских застройщиков массового жилья девелоперам элитных проектов удалось сохранить высокий покупательский интерес: потенциальная аудитория дорогой недвижимости намного более устойчива к кризису. На этом фоне консультанты ждут роста цен на такие новостройки на уровне 5–7%.

Стоимость элитной недвижимости в Москве к концу 2020 года вырастет на 5–7%, прогнозируется в исследовании Knight Frank. Консультанты добавляют, что сейчас этот показатель составляет в среднем 850 тыс. руб. за 1 кв. м. Москва может стать одной из немногих мировых столиц, где произойдет рост цен. Ранее аналитики Knight Frank пересмотрели свой прогноз в отношении зарубежных рынков. Если в начале года ожидался преимущественно умеренный рост цен, то теперь консультанты предполагают, что избежать по итогам 2020-го снижения стоимости элитного жилья удастся также девелоперам Вены, Шанхая, Монако и Лиссабона. Падения цен на элитные новостройки до 5% ждут в Берлине, Кейптауне, Женеве, Лондоне, Лос-Анджелесе, Мадриде, Мельбурне, Майами, Нью-Йорке, Париже и Сиднее. Более чем на 5% может подешеветь дорогая недвижимость в Буэнос-Айресе, Гонконге, Мумбае, Сингапуре и Ванкувере.

67 миллионов рублей

составил в апреле 2020 года средний бюджет покупки элитного жилья в Москве, по данным Savills

Управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева также прогнозирует снижение цен на элитную недвижимость в Европе. Так, в Лондоне, по ее оценкам, снижение цен должно составить 2–3%. «Но уже в 2021 году потеря будет отыграна, и цены вырастут на 3–6%»,— считает она. Этот тезис совпадает с оценкой Knight Frank: консультанты прогнозируют, что более чем на 5% элитное жилье в следующем году подорожает в Лондоне и Лиссабоне, в то время как в Гонконге и Сингапуре сохранится тенденция к снижению. По прогнозам госпожи Мошевой, в свою очередь, на азиатских рынках падение уже в этом году может достигнуть 10%.

Эксперт Prian.ru Филипп Березин указывает, что застройщики в Испании, Турции, ОАЭ и Болгарии начали делать покупателем специальные предложения, но пока они связаны не с прямым снижением цен, а в основном с особыми условиями, например, рассрочкой или снижением размера среднего взноса. Он ждет, что в ближайшие несколько месяцев цену на жилье за рубежом будут снижать, но процесс окажется неравномерным.

Директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев указывает, что в Москве позитивный прогноз пока сохраняется за счет того, что эпидемиологическая ситуация развивается по благоприятному сценарию: несмотря на то что число сделок заметно сократилось в период самоизоляции, на рынке сформировался отложенный спрос, который будет реализован в июне. Эксперт добавляет, что в центральной части города также существует нехватка предложения. «Сейчас на фоне снижения стоимости рубля цены уже подняли застройщики, реализующие проекты в высокой степени готовности»,— объясняет господин Соловьев. Он добавляет, что в дальнейшем средняя цена будет увеличиваться за счет именно этих проектов, в то время как объекты на начальной стадии реализации дорожать не будут.

Продажи элитной жилой недвижимости снизились на 40% по итогам января—марта 2020 года

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева считает, что цены пересмотрят либо уже пересмотрели большинство застройщиков: некоторые подняли цены на 7–10% еще в марте из-за падения рубля, другие будут вынуждены это сделать. «В элитном сегменте большой объем материалов и оборудования закупается в валюте»,— объясняет она. При этом предпосылок для увеличения числа сделок, по словам госпожи Румянцевой, сейчас нет.

Прогнозы консультантов для сегмента дорогого жилья в РФ намного более радужные, чем для массового, где аналитики ЦИАН ранее прогнозировали снижение цен на 8–10%. Элитная недвижимость пострадает намного меньше из-за высокой финансовой устойчивости целевой аудитории, объясняет директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Екатерина Румянцева соглашается, что массовое жилье менее устойчиво в кризис. Но при этом, считает она, девелоперам проектов по строительству массового жилья тоже не следует жаловаться на спрос: их потенциальные покупатели могут получить льготную ипотеку по ставке 6,5%.

Лето на рынке элитных новостроек: высокий спрос на «остатки» и ипотеку

Специалисты Департамента элитной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подготовили обзор основных летних тенденций на столичном рынке новостроек премиум- и элит-класса: рост спроса в конце августа на 30% за счет «валютных» сделок, интерес к последним предложениям в готовых проектах, оптимизация бюджетов и увеличение ипотечных сделок.

Традиционно на рынке элитного и премиального жилья летом сильнее, чем в других сегментах, ощущается отток клиентов. Для покупателей дорогой недвижимости сроки проведения сделки редко играют существенную роль. Как правило, такие клиенты готовы ждать и иногда довольно долго, чтобы совершить сделку с максимально выгодными для них условиями. В элитном сегменте вполне нормально, если покупатель больше полугода «гуляет» по рынку и рассматривает разные проекты. А летом многие уезжают отдыхать, зачастую надолго, поэтому сделки, которые велись с весны, летом были приостановлены.

2. Валютные радости

«Валютные колебания заставили “заволноваться” покупателей в дорогих сегментах, и спрос во второй половине августа вырос на 30%. Ряд клиентов захотели побыстрее вложить свои рублевые накопления, пока они значительно не обесценились, другие – напротив, за счет валютных колебаний смогли «войти» в сделку, для которой им не хватало 2-3 млн рублей. Плюс на фоне “вялого” лета застройщики предлагали интересные акции и скидки, что также позволило ряду клиентов не брать ипотеку или рассрочку, а совершить сделку со 100% оплатой, хотя до недавнего времени им не хватало денежных средств. Однако “у палки два конца” – подобная динамика на рынке породила у ряда потенциальных покупателей мнение, что если подождать еще пару месяцев, то можно получить еще большие скидки, а валютные скачки могут достигнуть нового пика. Но многие застройщики уже в сентябре подняли цены на 3-5%, и дальше планируют повышения по мере роста строительной готовности. А в сентября-октябре для покупателей будут максимально выгодные условия покупки – ряд застройщиков продлили летние акции, и на рынке будет представлен наиболее широкий выбор предложений с учетом новых осенних проектов», – рассказывает Анна Карпова, директор Департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.

Читайте также:  Модульная мебель для современной гостиной: особенности выбора и разновидности

3. Остатки сладки

Летом почти 40% сделок в высоких ценовых сегментах проходили в проектах на завершающей стадии строительства, где распродавались последние предложения с 20-25% скидкой. Покупатели «убивали двух зайцев» – получали проект на высокой стадии строительной готовности, минимизируя свои риски, и при этом имели хорошую скидку.

4. Оптимизация бюджетов

В последнее время наиболее часто фигурирующий в запросах клиентов бюджет покупки для бизнес+, премиум- и элит-класса – это 30-75 млн рублей. При этом раньше на рынке бытовало мнение, что купить элитную недвижимость можно, имея по меньшей мере 2 млн $, то есть по нынешнему курсу порядка 130-140 млн рублей. Однако времена меняются, и застройщики, подстраиваясь под покупательские предпочтения, делают более мелкую нарезку квартир, чтобы оптимизировать бюджеты покупки. Так, в элитных проектах можно найти квартиры по 50-60 кв. м, что позволят покупателем «войти» в проект с минимальным бюджетом покупки, при этом, среднюю цену проекта застройщики не меняют.

5. И богатые берут ипотеку

За последние пять лет и в этом году особенно в дорогих сегментах участились сделки с привлечением заёмных средств. Во-первых, сейчас в рамках стандартных программ без субсидирования можно рассчитывать на кредит под «приятные» 13,5%. Во-вторых, ипотека интересна владельцам бизнеса, которые пока не готовы взять из оборота нужную сумму для покупки с полной оплатой, и не хотят брать рассрочку под достаточно высокий процент. Плюс у таких клиентов нет четкого понимания, когда они смогут вернуть кредит – через полгода, год или три года, поэтому чтобы не брать рассрочку и в случае невозможности своевременной оплаты не нести дополнительные издержки, они оформляют ипотечный кредит, учитывая, что сейчас его можно получить, имея на руках всего два документа.

Итоги I полугодия на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Продажи велись в 61 проекте. Суммарный объем предложения составил порядка 2 445 1 квартир площадью 284,9 тыс. кв. м. В сравнении с концом прошлого года число лотов в продаже сократилось на 18,2%, а их площадь — на 13,5%. В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 6,4%, в элитном — на 2,8%.

Премиум-класс

По данным «Метриум», премиальный сегмент рынка новостроек на конец I полугодия 2019 года был представлен 33 проектами. Объем предложения составил 1 920 квартир (197,1 тыс. кв. м). За полугодие число лотов сократилось на 22,6%, продаваемая площадь — на 20,1%.

За шесть месяцев продажи открылись только в одном жилом комплексе премиум-класса — ЖК «РЕКА» компании «Дон-Строй Инвест» 2 .

Новые проекты на первичном рынке жилья премиум-класса в I полугодии 2019 г.

Самый большой выбор квартир премиум-класса (около трети предложения) представлен в Пресненском районе, доля которого за полугодие почти не изменилась (+ 0,4 п.п.). Пятая часть рынка приходится на Очаково-Матвеевское (+2,4 п.п.). Старт продаж нового комплекса поспособствовал росту предложения в Раменках на 2,4 п.п. (до 14,5%) по отношению к концу прошлого года. Доля Хорошевского района сократилась на 0,5% и составила 10,6%. На остальные локации приходится суммарно 24,2% предложения (не более 4% на район).

Структура предложения по районам (проекты)Структура предложения по районам (квартиры)
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

Доля однокомнатных квартир за полугодие сократилась на 6,9 п.п. (с 24,7% до 17,8%). Двухкомнатных и трехкомнатных лотов стало больше в соотношении. Их доли увеличились с 29,7% до 36,6% и с 23,4% до 26,7% соответственно. Процент многокомнатных квартир, наоборот, уменьшился до 18,9% (-3,2 п.п.).

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг —
2 кв. 2019 г., средний круг — 1 кв. 2019 г., внутренний круг — 4 кв. 2018 г.)

Внушительная часть предложения (37,6%; +2,9 п.п.) сконцентрирована в корпусах, находящихся на начальном этапе строительства. Доли квартир в новостройках, где производится монтаж этажей и отделочные работы, сократились до 21,4% (-7,5 п.п.) и 12,8% (-2,2%) соответственно. Более четверти предложения сконцентрировано в готовых домах (28,2%, +6,8 п.п.).

Структура предложения премиум-класса по стадии строительной готовности (квартиры)

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I полугодия 2019 года средняя цена за квадратный метр в сегменте составила 488 800 руб. ($7 587 3 ). Рост показателя за полугодие — 6,4% в рублевом и 10,5% в долларовом выражении. В сравнении с первым кварталом средняя цена выросла на 2% и 3,6% соответственно.

В районах Очаково-Матвеевское и Мещанский произошел самый высокий рост — на 10,6% и 11,8% соответственно, что обусловлено повышением цен в проектах данных локаций. Рост среднего ценового уровня в пределах 5,1-8% отмечен в районах Пресненский, Хорошевский, Хамовники, Замоскворечье, Марьина Роща и Тверской. Заметная отрицательная динамика наблюдается в Даниловском районе и Дорогомилово (-9,7% и −6,5% соответственно). Данный факт вызван изменением структуры предложения в комплексах. В Раменках в продажу вышел новый проект с ценами ниже рыночных, что снизило среднюю цену на 6,4% по сравнению с концом прошлого года. В единственном проекте Щукино зафиксировано понижение цен, из-за чего средняя цена района также стала меньше на 5,5% по отношению к показателю на конец года.

Средняя цена за кв. м в премиум-классе в разрезе районов, руб.

Средняя стоимость квартир премиум-класса за I полугодие увеличилась на 9,9% — до 50,1 млн руб. В разрезе типологий бюджеты в среднем составили:

  • по однокомнатным квартирам — 23 млн руб. (+17,1%);
  • по двухкомнатным — 37,5 млн руб. (+17,7%);
  • по трехкомнатным — 49,6 млн руб. (+0,6%);
  • по многокомнатным — 105,8 млн руб. (+14,6%).

Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от типологии

Общая стоимость, руб.

Наиболее доступные предложения к концу I полугодия были представлены в следующих проектах:

  • Prime Park (12,04 млн руб. за 40.2 кв. м);
  • CITY PARK (12,08 млн руб. за 34,9 кв. м);
  • JAZZ (12,94 млн руб. за 46,77 кв. м).

Самые дорогие квартиры, представленные к продаже в конце июня в премиальном сегменте:

  • Capital Towers (1,76 млрд за 1 371 кв. м);
  • «Вишнёвый сад» (342,9 млн за 254 кв. м);
  • Lucky (335,1 млн за 418,9 кв. м).

Элитный класс

По данным «Метриум», на первичном рынке элитных квартир в I полугодии 2019 года в реализации находилось 28 комплексов. За отчетный период на рынок вышло два проекта, где ранее велись закрытые продажи. Кроме этого, в ЖК «Дом с Атлантами» апартаменты были переведены в квартиры. Объем предложения по количеству лотов вырос на 5% (с 500 до 525 шт.)., продаваемая площадь увеличилась на 6,2% и составила 87,8 тыс. кв. м.

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в I полугодии 2019 г.

The Residence Mandarin Oriental 4

Наибольшее число квартир элитного класса продается в Хамовниках, где в конце I полугодия было сосредоточено 39,2% предложения (-4,4 п.п.). Якиманка расположилась на втором месте — 19,2% (за полугодие доля района сократилась на 2 п.п.). Третью строчку в структуре предложения занимает Таганский район с долей 16,8% (+1,7 п.п.). Доля Замоскворечья составила 11,4% (-2,6 п.п.). На остальные районы пришлось 18,8% предложения. Стоит отметить, что самый значительный рост доли — на 4,3 п.п. за полугодие — произошёл в районе Арбат (6,4%), где вышел новый проект.

Структура предложения по районам (проекты)Структура предложения по районам (квартиры)
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

Однокомнатных квартир за отчетный период стало больше (на 1,3 п.п., с 8,0% до 9,3%). Доли других типологий в структуре сократились: двухкомнатных — на 0,5 п.п. (19,4%), трехкомнатных — на 0,1 п.п. (31,5%) и многокомнатных — на 0,7 п.п. (38,9%).

Читайте также:  Выбор места для строительства дома на участке: требования и планирование

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг —
2 кв. 2019 г., средний круг — 1 кв. 2019 г., внутренний круг — 4 кв. 2018 г.)

Большинство квартир на элитном рынке предлагалось в домах, получивших РВЭ (51,2%, +8,1 п.п. за полугодие). Доля квартир в корпусах на этапе отделки сократилась на 4,3 п.п. (до 37%), а на стадии монтажа этажей — на 3,8 п.п., так что к концу II квартала в предложении не осталось таких лотов. Доля квартир в корпусах на начальном строительном этапе за полугодие не изменилась (11,8%).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

По подсчетам аналитиков «Метриум», за полугодие средний уровень цены кв. м на элитные квартиры увеличился на 2,8% — до 1 062 165 руб., что эквивалентно $16 486 (+6,8%). За II квартал показатель вырос на 4,5% в рублевом и на 6,1% в долларовом выражении.

Однако в разрезе районов динамика средних цен была разнонаправленной. Самый значительный рост показателя произошел в районах: Якиманка и Мещанский (+6,2% и +5,5% соответственно). В районах: Арбат, Таганский и Пресненский цена, наоборот, уменьшилась (на 9,1%, 5,5% и 4,6% соответственно). Причина заключается как в структурных изменениях, так и в ценовой политике девелоперов. В некоторых давно построенных комплексах отмечено снижение цен (как на пул лотов, так и на весь объем), в других цены выросли (преимущественно в пределах 2-8%), во многих проектах изменений в прайс-листе на преобладающий объем не зафиксировано.

Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе районов, руб.

Средний бюджет квартир элитных новостроек по итогам полугодия составил 177,5 млн руб. (+3,8% за полугодие). В зависимости от типологий динамика была разнонаправленной:

  • по однокомнатным квартирам — 48,7 млн руб. (+0,9%);
  • по двухкомнатным — 86,7 млн руб. (-0,6%);
  • по трехкомнатным — 127,4 млн руб. (-1,9%);
  • по многокомнатным — 302,5 млн руб. (+7,8%).

Стоимость квартир элитного класса в зависимости от типологии

Наиболее доступные предложения в элитном сегменте:

  • «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 44,6 кв. м);
  • White Khamovniki (30,4 млн руб. за 41,7 кв. м);
  • BARRIN HOUSE (39,4 млн руб. за 60,0 кв. м);

Самые дорогие элитные квартиры, выставленные в открытой продаже:

  • Knightsbridge Private Park (945,7 млн за 481,2 кв. м);
  • Barkli Gallery (872,2 млн за 311,5 кв. м);
  • «Дом на Хлебном» (665,4 млн руб. за 344,7 кв. м).

Основные тенденции

«В I полугодии 2019 года на первичном рынке квартир высокобюджетного сегмента объем предложения снизился на 18% — до 2,5 тысяч единиц, — комментирует Илья Менжунов, управляющий директор „Метриум Премиум“ (участник партнерской сети CBRE). — Сокращение произошло за счет уменьшения количества лотов премиум-класса (на который приходится почти 80% рынка) ввиду высокого спроса на ряд объектов. За шесть месяцев в продажу поступило только три комплекса, два из которых относятся к элитному классу. Ввиду небольшого масштаба их появление не отразилось серьезно на общей динамике предложения.

На рынке дорогих новостроек традиционно самая высокая доля предложения в построенных домах. В премиум-классе по итогам полугодия она составила 28% (+7 п.п.), в элитном — 51% (+8 п.п.). При этом в отличие от комфорт-и бизнес-сегментов доли лотов в корпусах на начальной стадии строительной готовности не уменьшились (премиум — 38%, +3 п.п.; элит — 12%, 0 п.п.).

В обоих классах за полугодие вырос средний ценовой уровень. В премиум-сегменте девелоперы намного чаще поднимали цены, в итоге увеличение среднего показателя составило 6,4% (до 488 800 рублей за кв. м). На рынке элитных квартир отмечена разнонаправленная ценовая динамика — в зависимости от целей девелопера, темпов продаж проектов и характеристик конкретных лотов. В итоге средняя цена в элитном классе повысилась на 2,8% (до 1 062 165 рублей за кв. м)».

1 В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

2 Также на рынок вышел ЖК «Композиция № 24», но в статистику проект не включен, т.к. реализация ведется только юридическим лицам, продажи физическим лицам будут возможны после ввода комплекса в эксплуатацию.

3 Курс доллара: 64,43 руб.=1 долл.

4 Комплекс не учитывался в расчетах в связи с отсутствием данных по объему предложения и ценам в открытых источниках информации.

Лето на рынке элитных новостроек: высокий спрос на «остатки» и ипотеку

Специалисты Департамента элитной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подготовили обзор основных летних тенденций на столичном рынке новостроек премиум- и элит-класса: рост спроса в конце августа на 30% за счет «валютных» сделок, интерес к последним предложениям в готовых проектах, оптимизация бюджетов и увеличение ипотечных сделок.

Традиционно на рынке элитного и премиального жилья летом сильнее, чем в других сегментах, ощущается отток клиентов. Для покупателей дорогой недвижимости сроки проведения сделки редко играют существенную роль. Как правило, такие клиенты готовы ждать и иногда довольно долго, чтобы совершить сделку с максимально выгодными для них условиями. В элитном сегменте вполне нормально, если покупатель больше полугода «гуляет» по рынку и рассматривает разные проекты. А летом многие уезжают отдыхать, зачастую надолго, поэтому сделки, которые велись с весны, летом были приостановлены.

2. Валютные радости

«Валютные колебания заставили “заволноваться” покупателей в дорогих сегментах, и спрос во второй половине августа вырос на 30%. Ряд клиентов захотели побыстрее вложить свои рублевые накопления, пока они значительно не обесценились, другие – напротив, за счет валютных колебаний смогли «войти» в сделку, для которой им не хватало 2-3 млн рублей. Плюс на фоне “вялого” лета застройщики предлагали интересные акции и скидки, что также позволило ряду клиентов не брать ипотеку или рассрочку, а совершить сделку со 100% оплатой, хотя до недавнего времени им не хватало денежных средств. Однако “у палки два конца” – подобная динамика на рынке породила у ряда потенциальных покупателей мнение, что если подождать еще пару месяцев, то можно получить еще большие скидки, а валютные скачки могут достигнуть нового пика. Но многие застройщики уже в сентябре подняли цены на 3-5%, и дальше планируют повышения по мере роста строительной готовности. А в сентября-октябре для покупателей будут максимально выгодные условия покупки – ряд застройщиков продлили летние акции, и на рынке будет представлен наиболее широкий выбор предложений с учетом новых осенних проектов», – рассказывает Анна Карпова, директор Департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.

3. Остатки сладки

Летом почти 40% сделок в высоких ценовых сегментах проходили в проектах на завершающей стадии строительства, где распродавались последние предложения с 20-25% скидкой. Покупатели «убивали двух зайцев» – получали проект на высокой стадии строительной готовности, минимизируя свои риски, и при этом имели хорошую скидку.

4. Оптимизация бюджетов

В последнее время наиболее часто фигурирующий в запросах клиентов бюджет покупки для бизнес+, премиум- и элит-класса – это 30-75 млн рублей. При этом раньше на рынке бытовало мнение, что купить элитную недвижимость можно, имея по меньшей мере 2 млн $, то есть по нынешнему курсу порядка 130-140 млн рублей. Однако времена меняются, и застройщики, подстраиваясь под покупательские предпочтения, делают более мелкую нарезку квартир, чтобы оптимизировать бюджеты покупки. Так, в элитных проектах можно найти квартиры по 50-60 кв. м, что позволят покупателем «войти» в проект с минимальным бюджетом покупки, при этом, среднюю цену проекта застройщики не меняют.

5. И богатые берут ипотеку

За последние пять лет и в этом году особенно в дорогих сегментах участились сделки с привлечением заёмных средств. Во-первых, сейчас в рамках стандартных программ без субсидирования можно рассчитывать на кредит под «приятные» 13,5%. Во-вторых, ипотека интересна владельцам бизнеса, которые пока не готовы взять из оборота нужную сумму для покупки с полной оплатой, и не хотят брать рассрочку под достаточно высокий процент. Плюс у таких клиентов нет четкого понимания, когда они смогут вернуть кредит – через полгода, год или три года, поэтому чтобы не брать рассрочку и в случае невозможности своевременной оплаты не нести дополнительные издержки, они оформляют ипотечный кредит, учитывая, что сейчас его можно получить, имея на руках всего два документа.

Добавить комментарий