Проблемная ипотечная задолженность приблизилась к 10 процентам объема просроченных долгов

ПРОБЛЕМА ПРОСРОЧЕННОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ В КРЕДИТНОМ ПОРТФЕЛЕ БАНКОВСКОГО СЕКТОРА И ПУТИ ЕЁ РЕШЕНИЯ

студент 3 курса, факультет финансовых рынков Финансового университета при Правительстве РФ,

д-р экон. наук, профессор Финансового университета при Правительстве РФ,

АННОТАЦИЯ

Проблема увеличения просроченной задолженности по кредитам как юридических, так и физических лиц актуальна, так как стала способствовать ухудшению качества портфеля коммерческих банков. В статье проанализировано текущее положение на рынке потребительского кредитования. Рассмотрена структура просроченной задолженности и выявлены причины возникновения долгов населения перед банками. Автором предложены методы снижения уровня просроченной задолженности в кредитном портфеле банковской сферы.

Ключевые слова: кредитный портфель, кредитование реального сектора, кредитный риск, просроченная задолженность, меры снижения просроченной задолженности.

Развитие банковского кредитования играет огромную роль в развитии экономики Российской Федерации. Особенно важно активное кредитование реального сектора именно в кризисные периоды. Россия находится в сложной политико-экономической обстановке: введение санкций в отношении нашей страны со стороны Запада негативно сказывается на темпах роста отечественного ВВП, наблюдается отток иностранного капитала из страны; кризис 2014 года способствовал увеличению безработицы; произошла девальвации отечественной валюты. Поэтому именно заемные финансовые источники являются главными помощниками, как для экономического сектора, так и для населения страны. [2]

За последние 8 лет кредитование физических и юридических активно растёт, за исключением 2016 года, когда кредитование реального сектора и населения упало из-за высокой ключевой ставки, которая в 2015 году достигла 17 %, а также из-за уменьшения реальных доходов населения, что в совокупности негативно отразилось на качестве заёмщиков. После кризиса рентабельность реального сектора экономики существенно снизилась и банки сократили кредитование юридических лиц, так как было необходимо создавать большие резервы под такие ссуды. (рис.1)

Рисунок 1. Объём предоставленных кредитов физическим и юридическим лицам, в млн. рублей [7]

С развитием кризиса кредитный портфель физических лиц стал сокращаться на 2 % каждый месяц, что стало одной из причин сокращения количества банков в стране.

Российские семьи тратят на обслуживание кредитов большую часть своих доходов. Это приводит к тому, что заёмщики вынуждены брать новые кредиты под большие проценты, чтобы погасить имеющийся кредит. Учитывая застой в росте реальных доходов населения, риск просроченной задолженности будет возрастать с каждым днём всё больше и больше. На рисунке 2 видно, что после кризисного 2014 года объём просроченной задолженности физических лиц в рублях возрос в 2 раза из-за девальвации рубля и снижения уровня доходов.

В иностранной валюте также наблюдается рост задолженности, особенно в 2016 году, но затем она уменьшается. На наш взгляд, это стало, в том числе, следствием политики ЦБ, направленной на дедолларизацию экономики. [8, c. 194-197]

Рисунок 2. Объём просроченной задолженности физ. лиц в рублях и иностранной валюте, в млн. рублей [7]

На рисунке 3 наблюдается тенденция роста просроченной задолженности и у юридических лиц как в национальной валюте, так и в иностранной. Понятно, что данная тенденция связана с кризисным положением в экономике страны, где граждане уменьшают потребление, в связи с чем предприятия несут потери и их платежеспособность падает.

Рисунок 3. Объём просроченной задолженности юр. лиц в рублях и иностранной валюте, в млн. рублей [7]

В настоящее время коммерческие банки озабочены ростом просроченной задолженности по ссудам. В 2018 году доля просроченной задолженности в общем объёме задолженности по кредитам нефинансовым организациям и физическим лицам снизилась с 8,02 до 7,57 %. Такое снижение обусловлено опережающим ростом портфеля кредитов с ростом просроченной задолженности (на 01.01.2018 просроченная задолженность составила 2,8 трлн. рублей). (рис.2) [4, c. 46-52]

Рисунок 4. Прогноз уровня просроченной задолженности в целом по БС, в млн. рублей [7]

Автором был построен прогноз изменения этого параметра на 2019 и 2020 гг. Полученные прогнозные значения показывают рост уровня проблемной задолженности с 2 793 175 млн. рублей в 2018 году до 3 202 152 млрд. рублей в прогнозном 2019 и 3 486 584 млрд. рублей в 2020. Высокое значение свидетельствует о 93 % вероятности совпадения прогнозных значений с реальными.

Динамика кредитования предприятий различных отраслей экономики в 2018 была разнонаправленной. Кредиты сельскохозяйственным предприятиям по сравнению с посткризисными годами 2015-2016 выросли – на 17,6 %. Существенно выросли кредиты предприятиям, занимающимся добычей полезных ископаемых – на 51,6 % по сравнению с 2015 годом. Наблюдается активное кредитование операций с недвижимым имуществом, как говорилось раннее, что связано с обеспеченностью ссуд. В то же время задолженность по строительству сократилась на 26,3 %. Наибольший удельный вес задолженности по-прежнему приходится на кредиты предприятиям обрабатывающих производств. (рис.5) [4, c. 46-52]

Рисунок 5. Отраслевая структура корпоративного кредитного портфеля БС, % [4, c. 49]

В разрезе видов экономической деятельности доля просроченной задолженности на 01.01.2018 года снизилась во всех основных отраслях, кроме строительства (снижение на 2,1 п.п) и торговли (на 0,4 п.п.). Удельный вес просроченной задолженности в кредитах предприятиям обрабатывающих производств на 01.01.2018 составил 4,0 %, в кредитах сельскохозяйственным предприятиям – 7,7 %. (рис. 6). Что касается удельного веса валютных кредитов, то он сократился по всем идам экономической деятельности за 2017 год с 32,2 до 29,7 %, за исключением организаций, которые занимаются производством газа, электроэнергии и воды. [4, c. 46-52] Это связано с тем, что нефинансовый сектор стал брать меньше кредитов в валютном выражении, а также наблюдается укрепление рубля. Ипотечный кредит наиболее доступен для граждан среди всех доступных кредитных услуг. Это обусловлено тем, что данный кредит обеспечен залогом на имущество, поэтому банки активно выдают ипотечные кредиты, так как уверены в возврате средстве не смотря на проблемы с клиентом.

Рисунок 6. Удельный вес просроченной задолженности в кредитах организациям в разрезе видов экономической деятельности, % [7]

Портал Банки.ру опубликовал рейтинг российских банков по объёму кредитного портфеля и просроченной задолженности по состоянию на 1 января 2018 года. Проанализировав таблицу, можно сделать вывод, что наибольшая доля просроченной задолженности приходится на АО «Россельхозбанк» – 10,3 %. На конец 2017 года просроченные кредиты предприятиям составили 13 %, при этом резервы сформировались лишь на уровне 10,31 %. [5] Это может стать причиной дополнительных убытков и снижения показателей достаточности капитала в обозримой перспективе. Неудивительно, ведь этот банк кредитует наиболее подверженную риском экономическую отрасль – сельское хозяйство, так как оно напрямую зависит от природных условий, которые невозможно спрогнозировать. Но благо этот банк получает поддержку государства. Ещё один банк с наибольшей долей просроченной задолженности является ПАО банк «ФК Открытие». Здесь отмечается ее рост с 5,9 в 2017 до 13,8 % на 1 января 2018 года. (Таблица 1) Такой значительный рост объясняется общей тенденцией увеличения просроченной задолженности у санируемых банков. В банках с госучастием наблюдается самый низкий показатель просроченной задолженности, что объясняется эффективной кредитной политикой указанных банков.

Таблица 1.

Рейтинг (рэнкинг) российских банков по объёму кредитного портфеля и просроченной задолженности [5]

Место на 1.01.2018

Место на 1.01.2017

Название банка

Объём кредитного портфеля на 01.01.2018

Доля просроченной задолженности по кредитам на 01.01.2018

Доля просроченной задолженности по кредитам на 01.01.2017

ПАО Банк “ФК Открытие”

АО ЮниКредит Банк

Банки обязаны формировать резервы под определённую ссуду или группу ссуд со схожими характеристиками риска. С одной стороны, данная мера упрощает банку операции оценки риска по кредитам, но с другой стороны, конкретизирует показатели риска кредитного портфеля и формирует «неработающий резерв» по покрытию риска. [3]

Исходя из представленного анализа, можно сделать выводы по проблематике просроченной задолженности в кредитном портфеле банковского сектора:

  • кредитная просроченная задолженность является основой для повышения кредитного риска банка;
  • рост просроченной задолженности происходит вследствие сильного расширения портфеля необеспеченных ссуд и падение реальных доходов граждан;
  • причинами повышения уровня просроченной задолженности являются отсутствие роста реальных доходов граждан, низкая степень культуры заёмщика, неэффективная политика банков. [3]

Таким образом, коммерческим банкам необходимо сформировать систему управления кредитным риском таким образом, который позволял бы контролировать риски всего портфеля в соответствии с конъюнктурой рынка.

В целях возвращения просроченной задолженности необходимо активизировать систему мотивации дебиторов. В 2019 году планируется принять кредитную амнистию для физических лиц. Ввиду сложной экономической ситуации, нестабильного финансового положения населения, данный проект направлен на снижение процентной ставки по займу, аннулирование штрафов и неустоек после закрытия базовой ставки. Также предполагается установление лимита на стабильный платеж, отмена требования досрочного погашения и корректировка истории по кредиту. Это несомненно облегчит положение заёмщиков, а для банков возможно предоставление компенсации через государственные облигации.

Также можно рекомендовать банкам активнее предлагать клиентам процедуру рефинансирования долга заёмщикам и подходящие для него варианты оплаты, если оценка его кредитной истории была высокая, но по ряду причин в данный момент он может осуществлять платежи более мелкими суммами за более длительный срок.

Видится, что с безответственным должником нужно работать жестко и напористо. Сотрудникам банка необходимо разъяснять нерадивым заемщикам перспективы и последствия неоплаты кредита в срок, следствия потери положительной кредитной истории, перспективы применения санкций. Если же эти меры не принесли плоды, этот кредит лучше передать в управление коллекторскому агентству, которое имеет достаточный опыт для работы с такими должниками. Чтобы реже сталкиваться с такими ситуациями, сотрудникам банков необходимо усилить контроль качества заемщиков на этапе рассмотрения заявки о предоставлении кредита.

Проблемы начнутся к лету: смогут ли россияне выплачивать ипотеку

Ухудшение экономической ситуации в стране может привести к проблемам по выплате ипотеки. Уже сейчас многие заемщики столкнулись с финансовыми трудностями, оставшись без зарплаты или работы. Ситуация может обостриться к лету.

Вместе с аналитиками разбираемся, что будет с обслуживанием ипотеки и как помочь заемщикам.

В 2014 году пострадали в основном валютные заемщики

В последний экономический кризис 2014 года основной удар пришелся на заемщиков, у которых была валютная ипотека, но не было доходов в валюте. Из-за скачка курсов платежи по ипотеке стали неподъемны для многих из них. В результате чего в 2015–2016 годах большая часть валютных кредитов была реструктурирована в рублевые, рассказала младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

До пика финансового кризиса обслуживание ипотеки было на достаточно высоком уровне. Так, в 2014 году доля ипотечных кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней была на уровне 1,5%. Постепенно показатель стал ухудшаться. «Пикового значения просрочка достигла в 2015 году — до 2,5–3%. Именно в 2015 году вызрела просрочка после кризисных явлений 2014 года», — пояснил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. Последующие три года характеризовались ростом «плохих» долгов не только в сегменте ипотеки, но и во всем розничном кредитовании.

Читайте также:  Сказка на дачном участке, появляется только с темнотой

К концу 2019 года показатель просроченной задолженности по ипотеке вернулся к докризисному уровню. По данным ЦБ, на 1 января 2020 года доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле составила около 1%. В начале года возникла некоторая тенденция к увеличению объема таких «плохих» кредитов, однако она была достаточно слабой.

В целом ситуация с просроченной задолженностью в сегменте ипотеки — наиболее благоприятная во всем розничном кредитовании. «У ипотечных заемщиков самое высокое среднее значение персонального кредитного рейтинга (ПКР) среди всех заемщиков с розничными кредитами: 705 баллов (минимальное значение — 300 баллов, максимальное — 850 баллов)», — отметил Алексей Волков из НБКИ.

Что касается валютной ипотеки, то за последние шесть лет банки почти перестали ее выдавать. По данным ЦБ, на 1 марта этого года доля валютной ипотеки в портфеле составила 0,3%.

Уровень просроченной задолженности по ипотеке

Совокупный ипотечный портфель, млн руб.Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам, млн руб.Доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле,%Средний размер рублевого ипотечного кредита, млн руб.
01.03.20142 746 08841 1191,50%1,68
01.03.20153 565 09149 1411,38%1,63
01.03.20164 069 41970 5731,73%1,74
01.03.20174 495 87570 2751,56%1,78
01.03.20185 310 25969 8821,32%1,92
01.03.20196 632 27673 2611,10%2,16
01.03.20207 654 49973 9600,97%2,45

Таблица: расчеты «Эксперт РА» по данным Банка России

Сейчас в зоне риска большинство заемщиков

В отличие от 2014 года сейчас под ударом может оказаться подавляющее число ипотечных заемщиков. «Пандемия и падение цен на нефть ударили по реальному сектору во многих отраслях. Вынужденное сокращение производства в условиях мер по борьбе с коронавирусом, фактическая приостановка деятельности многих субъектов малого и среднего бизнеса приведут к росту безработицы и снижению доходов значительного числа граждан», — отметила Екатерина Щурихина из «Эксперт РА».

Пик безработицы придется на конец второго квартала — тогда станет понятно, сколько предприятий останется на рынке, считают аналитики. Около трети российских предприятий уже отправили своих работников в отпуск без содержания. Еще 20% существенно снизили зарплаты на время карантина, Увольнения работников начали уже 16% компаний.

Ухудшение экономической ситуации в стране может привести к проблемам по выплате кредитов, включая ипотеку, и сказаться на качестве кредитного портфеля российских банков. По оценке НАФИ, сейчас у четверти населения ежемесячные выплаты по кредитам составляют 21–30% от совокупного дохода.

Проблемы с выплатой начнутся через три месяца

Мартовские и апрельские показатели вряд ли покажут существенный рост проблемных ипотечных кредитов, но уже летом будет расти доля просрочки по ипотеке. «Фактор коронавируса начал работать только в конце месяца, для проявления влияния таких факторов, как снижение цены нефти и девальвация рубля, требуется определенное время», — пояснил директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.

Проблемы с обслуживанием кредитов, включая ипотеку, точно возникнут, согласился аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. «Мы меньше месяца живем в новом режиме. Пока люди еще не успели задержать платежи. Просрочкой считается 90 дней, поэтому серьезные проблемы стоит ждать через три месяца. По итогам года показатель просроченной задолженности может вырасти до 5–6% — это очень большая цифра. Но это и худший вариант развития событий», — сказал он.

Аналитики «Эксперт РА» также прогнозируют увеличение объемов просроченной задолженности по ипотеке, но не столь значительное — до 1,5%. Однако масштабы роста будут зависеть от распространения в стране COVID-19 (пока пик эпидемии не пройден) и мер поддержки со стороны государства, а также результатов программ реструктуризации и ипотечных каникул, которые сейчас реализуются банками.

«Банки, вероятно, будут стремиться избежать массовых дефолтов и активно предлагать реструктуризацию кредитов. В противном случае есть риск накопления на балансах банков непрофильных активов, что для них крайне нежелательно в текущих условиях», — отметил директор по маркетингу НКБИ.

Кредитные организации также будут ограничивать выдачу новых займов, и уже отчасти это реализуют — ужесточают кредитный скоринг и требования к новым заемщикам, добавил аналитик ГК «Финам».

Каникулы не для всех

Сейчас ипотечные заемщики, которые столкнулись с финансовыми трудностями на фоне пандемии, могут воспользоваться специальными кредитными каникулами. Однако из-за ограниченного лимита получить их могут далеко не все. Максимальный размер ипотечного кредита для получения каникул составляет 1,5 млн руб. Для сравнения, средний размер ипотечного кредита в стране составляет около 2 млн руб., в Москве этот показатель приближается к 5 млн руб.

«Кредитные каникулы могли бы стать эффективным инструментом помощи ипотечным заемщикам в текущей ситуации. Однако принятое ограничение по максимальной сумме ипотечного кредита существенно сужает круг потенциальных получателей поддержки», — отметила Екатерина Щурихина.

По оценке НБКИ, уйти на кредитные каникулы в России смогут треть ипотечных заемщиков. Попасть в эту программу могут либо жители небольших городов с невысокой стоимостью жилья, либо те, кто уже погасил большую часть кредита. «Наиболее логичным здесь был бы более дифференцированный региональный подход для расширения доступа заемщиков к кредитным каникулам, исходя из средней суммы кредита в каждом из регионов», — считает Алексей Волков из НБКИ.

Также не совсем понятно, какие документы будут принимать банки в качестве подтверждения снижения дохода. Кроме того, для заемщиков с низким уровнем жизни даже снижение дохода меньше 30% может стать серьезной проблемой при выплате кредита.

«Пока сложно определить весь необходимый объем мер поддержки — мы еще не достигли пиковой точки ухудшения платежеспособности заемщиков. Потенциально набор мер может быть достаточно широким вплоть до выкупа проблемных активов государством с банковских балансов и урегулирования ситуации без участия кредитора», — заключил Валерий Пивень.

В своем последнем обращении 8 апреля президент Владимир Путин поручил расширить ипотечные каникулы на большее число людей. Проработкой данного вопроса будет заниматься правительство. В Минфине допустили, что условия предоставления кредитных каникул для ипотечников могут быть пересмотрены в сторону увеличения суммы займа.

«Граждане обратятся за помощью к государству и постараются воспользоваться программами поддержки»

Ольга Соколова, руководитель направления исследований в сфере строительства и недвижимости аналитического центра НАФИ:

— По опыту прошлых лет можно сказать, что в ситуации, когда выплата по ипотеке становится невозможной, граждане в первую очередь пытаются найти способы продолжать ипотечные выплаты. В зависимости от сложности ситуации они могут обращаться как за помощью к родственникам или друзьям, так и в банки-кредиторы за реструктуризацией кредита.

Большая часть (70%) ипотечных заемщиков — это семьи с детьми, и зачастую они являются получателями различных мер поддержки со стороны государства. При снижении доходов и возникновении сложностей с погашением кредита, вероятнее всего, граждане обратятся за помощью к государству и постараются воспользоваться программами поддержки.

Пока ипотеку платят исправно

Крупнейшие российские банки, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», пока не отмечают существенных изменений по просрочке ипотеки и спросу на программы реструктуризации. Сами данные по просрочке по ипотеке банки не раскрывают.

«Сейчас мы не фиксируем значительных изменений показателя просроченной задолженности. Банк продолжает оказывать ипотечные услуги в полном объеме — как в отделениях, так и дистанционно», — рассказали в пресс-службе МКБ.

В ВТБ отметили, что «показатель просрочки по портфелю банка остается на минимальных значениях». «В настоящий момент мы видим увеличение роста заявлений на реструктуризацию задолженности от наших заемщиков, что вполне ожидаемо в текущих условиях», — рассказали в пресс-службе Сбербанка.

В Райффайзенбанке также не фиксируют изменений. «В марте показатели просроченной задолженности практически не изменились по сравнению с началом года», — сказал руководитель управления кредитных рисков розничного сегмента банка Алексей Крамарский.

Только в Росбанке отметили незначительное увеличение объемов выходов в просроченную задолженность по сравнению со средними показателями прошлого года. «При этом, на наш взгляд, более показательная картина сформируется по результатам текущей недели. Мы внимательно следим за тенденциями», — отметила глава департамента аналитического менеджмента и развития отношений с клиентами Екатерина Алиева.

Тем временем банки готовят собственные программы по поддержке заемщиков. ВТБ расширил программу ипотечных каникул для пострадавших от COVID-19, увеличив максимальный размер ипотечного кредита для получения каникул. Сбербанк в связи распространением коронавируса и ухудшением финансового положения граждан разработал собственную программа реструктуризации на индивидуальных условиях. Помочь индивидуально каждому клиенту обещают в Росбанке и МКБ.

Кров из носа: просрочка по ипотеке растет быстрее выдач

Согласно статистике ОКБ, с декабря 2015 года наблюдается постоянный рост ипотечной просрочки, притом что в этом сегменте просрочка исторически самая низкая. По состоянию на апрель 2016 года ее уровень составлял 4,44% (от общего объема выданных кредитов). Банки.ру узнал у экспертов, почему начала стабильно расти просрочка по ипотеке и когда ждать улучшения ситуации.

По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), просрочка по ипотеке поступательно растет уже почти полгода. Так, доля просроченных кредитов (от количества) выросла с декабря 2015 года по март 2016 года с 3,18% до 3,80%. В апреле, однако, просрочка упала до 3,54% (в штуках). Но по объему (в рублях) доля просроченной задолженности с марта по апрель все равно выросла с 4,33% до 4,44%.

Директор департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют Банка Елена Ковырзина говорит, что в декабре, как правило, отмечается минимальный уровень просроченной задолженности в течение года, который затем несколько увеличивается в январе — феврале. Это традиционное сезонное колебание уровня просроченной задолженности.

По мнению главного аналитика Промсвязьбанка Дмитрия Монастыршина, рост просрочки по ипотеке отражает «вызревание» портфелей на фоне снижения реальных доходов населения. Поскольку ипотека носит долгосрочный характер, количество выданных кредитов растет. Одновременно с этим в условиях снижения реальных доходов населения по мере увеличения сроков увеличивается количество кредитов, по которым допускается просрочка.

Монастыршин уверен, что улучшение качества кредитного портфеля будет происходить по мере улучшения ситуации на рынке труда, увеличения доходов населения, снижения ставок по кредитам.

«Все эти тренды, по нашим ожиданиям, могут быть реализованы во втором полугодии 2016 года и в 2017 году», — уточняет он.

Директор департамента розничных кредитных продуктов СМП Банка Наталья Коняхина полагает, что на рост просрочки влияет совокупность факторов. Во-первых, несмотря на то, что объемы кредитования увеличились по сравнению с 2015 годом, они остаются ниже, чем были в аналогичном периоде 2014 года. Так как темпы роста портфелей сократились, то доля просрочки в них становится более заметной. Во-вторых, тренд просрочки по суммам коррелируется с курсом доллара.

«Пока рано говорить об улучшении ситуации. Скорее, можно сказать о стабилизации, — размышляет Коняхина. — Многим заемщикам, столкнувшимся с финансовыми трудностями, пока так и не удалось войти в нормальный график платежей. В то же время банки продолжают вести работу с проблемной задолженностью (проводят реструктуризацию кредитов), и это позволяет решить проблемы части заемщиков. Другой положительный эффект — это постепенное увеличение объемов кредитования. По данным АИЖК, количество выданных ипотечных кредитов в первом квартале 2016 года почти на 40% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, а объем выданных ипотечных кредитов больше почти на 50%. Новые выдачи положительно влияют на качество кредитного портфеля».

Руководитель департамента по управлению просроченной задолженностью банка «ДельтаКредит» Денис Дьяченко обращает внимание на то, что рост доли просроченных кредитов — общерыночная тенденция, которая проявляется не только в жилищном кредитовании. Более того, уровень просрочки по ипотечным кредитам в целом по рынку остается в 6—7 раз меньше, чем по необеспеченным кредитам (где этот показатель около 20%). При этом Дьяченко не ждет значительного роста просрочки на ипотечном рынке РФ в 2016 году.

Среди тенденций рынка ипотеки Дмитрий Монастыршин из Промсвязьбанка выделяет снижение динамики выдачи новых кредитов, что, вероятно, обусловлено насыщением рынка. «Высокие ставки при снижающихся ценах на недвижимость ограничивают интерес к ипотеке», — говорит он.

«С начала года в Связь-Банке заемщики берут кредиты на всё большие сроки, при этом мы наблюдаем снижение средней суммы кредитования. Что касается первоначального взноса, его размер незначительно увеличился с начала 2016 года, при этом все равно основную долю занимает взнос размером 20%. В целом по ипотечным продуктам мы видим незначительное улучшение платежеспособности заемщиков относительно 2015 года», — комментирует заместитель директора департамента риск-менеджмента Связь-Банка Даниил Ткач.

Наталья Коняхина из СМП Банка замечает, что основной тренд первого полугодия текущего года — смещение спроса в сторону новостроек. Так, в настоящее время, благодаря запуску госпрограммы, а также спецпрограмм в рамках партнерских проектов с застройщиками, ставки по ипотечным программам на покупку новостроек ниже, чем по кредитам на покупку вторичной недвижимости. Для сравнения: базовая процентная ставка в рамках госпрограммы составляет 12%, по спецпрограмме на покупку квартир в некоторых жилищных комплексах — 7,5%, а на покупку вторичной недвижимости — 12,5—14% годовых в зависимости от суммы первоначального взноса и категории клиента.

«Что касается таких параметров кредита, как первоначальный взнос и срок, то здесь нет особых изменений. Средний срок кредитования — 15 лет, большая часть кредитов оформляется с первоначальным взносом 20—30% от стоимости объекта», — уточняет наша собеседница.

С ней согласна Елена Ковырзина из Абсолют Банка. «На основные изменения трендов первого полугодия 2016 года во многом повлияла возросшая популярность кредитных ипотечных программ на первичном рынке — в частности, по государственной программе субсидирования ставок по ипотеке. Ее особенность — более низкий первоначальный взнос и сумма кредита, что незначительно влияет на изменение параметров выдаваемых ипотечных кредитов, — комментирует она. — В Абсолют Банке в первом квартале 2016 года по сравнению с предыдущим кварталом мы отмечаем снижение средней суммы кредита на 3% и первоначального взноса на 9%. Что касается сокращения срока кредита, такая тенденция практически отсутствует, так как более длительный срок позволяет получить более комфортный для заемщика ежемесячный платеж. При этом в случае необходимости заемщик может снизить долговую нагрузку за счет досрочного погашения».

Денис Дьяченко из «ДельтаКредита» говорит о том, что средний срок, на который оформляют ипотечный кредит клиенты, не меняется последние несколько лет — он составляет около 15 лет. При этом он также подтверждает тенденцию, в рамках которой большинство клиентов стремится выплачивать ипотечные кредиты досрочно. Так, средний срок погашения ипотечного кредита в «ДельтаКредит» равен семи годам.

«По первоначальному взносу ситуация следующая. В 2015 году в банке «ДельтаКредит» 48% от сделок на «первичку» оформлялись с первоначальным взносом более 30%. 40% сделок на вторичное жилье оформлялось с первоначальным взносом более 50%. 32% сделок на вторичное жилье оформлялось с первоначальным взносом менее 30%. В целом эта статистика кардинально не отличается от статистики предыдущих лет», — комментирует Дьяченко.

Первый вице-премьер Игорь Шувалов призывает российских граждан не затягивать с решением квартирного вопроса. Об этом он заявил в программе «Воскресный вечер с Владимиром Соловьевым» на телеканале «Россия 1».

В свою очередь, заместитель генерального директора Объединенного кредитного бюро Николай Мясников заявляет, что ипотечные заемщики всегда отличались очень хорошей платежной дисциплиной и до сих пор уровень просрочки в этом сегменте минимальный.

«Рост количества просроченных кредитов связан с тем, что некоторые заемщики начинают испытывать сложности с погашением. Это связано в основном с макроэкономической ситуацией в стране, в том числе с падением реальных доходов населения. Не секрет, что платежи по ипотеке довольно внушительные. При этом в некоторых регионах доля просроченных кредитов находится на уровне 10—20%, это довольно много для такого вида займов, — делится наблюдениями он. — Валютная ипотека тоже повлияла на рост просрочки, но скорее в денежном выражении. Ее доля в штуках крайне незначительна (порядка 4% от общего числа просроченных ипотечных кредитов), однако в деньгах она до сих пор занимает более 20% всей просроченной ипотечной задолженности. Если средний размер просроченного рублевого кредита составляет 1,3 миллиона рублей, то валютного – 8,8 миллиона рублей. Кроме того, ослабление национальной валюты сделало выплаты по ипотеке неподъемными для некоторых заемщиков, которые просто перестали платить в надежде договориться с банками о более приемлемых условиях».

Мясников убежден, что долю просроченной задолженности по ипотеке можно снизить за счет опережающего роста объемов ипотечного портфеля. Между тем с начала года ипотечный портфель банков вырос на 5%, а объемы просроченной задолженности — на 15%.

«Но пока мы не видим реальных предпосылок для подобного опережающего роста: за апрель этого года банки выдали ипотечных кредитов на 266 миллиардов рублей. Это на 1% меньше, чем в прошлом «посткризисном» апреле», — заключает эксперт.

Обоснованный долг: просрочка по ипотеке составила 63,7 млрд рублей

Объем просроченной задолженности по ипотеке на 1 сентября достиг почти 64 млрд рублей, следует из данных Центробанка, с которыми ознакомились «Известия». В этом году портфель ипотечных кредитов растет очень высокими темпами: за восемь месяцев банки выдали 914,5 тыс. жилищных займов на 1,8 трлн рублей — на 65% больше, чем годом ранее. ЦБ отмечал, что 40% новых выдач приходится на ипотеку с маленьким первым взносом. Это чревато ростом просрочки, однако вероятность массовых неплатежей крайне низка, считают эксперты. Главная опасность в виде валютной ипотеки уже практически сведена к нулю стараниями регулятора.

Просрочка по ипотечным займам достигла 63,7 млрд рублей, но пока портфель кредитов растет значительно быстрее, чем проблемная задолженность. За год ее общая сумма увеличилась на 8,25%, объем выданных займов — на 65%, а их количество на 51%. Август 2018 года стал рекордным по числу оформленных жилищных кредитов — 126,6 тыс. только за один месяц. В среднем сумма одного займа составила чуть более 2 млн рублей, что на 8% больше, чем в начале года.

Столь активный рост портфеля обеспечивается за счет ипотеки с маленьким первоначальным взносом. Как ранее заявила директора департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова, на протяжении нескольких кварталов 40% всех новых выдач приходилось на ипотеку с первым взносом около 20%.

Регулятор уже дважды в этом году повышал коэффициенты риска по ипотеке с маленьким первым взносом: с 1 января он составил 150% от суммы займа, а с 1 сентября — 200%. Для банка это означает необходимость создать дополнительные резервы по таким кредитам, а значит, их выдача становится менее выгодной.

Сейчас общий объем ипотечных долгов составляет 6,5% от ВВП, отметила аналитик ИК «Фридом Финанс» Анастасия Соснова. По оценке главного аналитика «БКС Премьер» Антона Покатовича, эта цифра приближается к 6,5–7%. Ипотека остается одним из самых благополучных сегментов рынка: просрочка по потребительским кредитам достигает 9,5%, по жилищным — 1,2%, отметила Анастасия Соснова.

Однако массовое оформление договоров жилищного кредитования с небольшим первым взносом опасно для экономики — увеличивается риск роста неплатежей и просроченной задолженности. В свое время это стало фактором, ускорившим развитие ипотечного кризиса в США, отметила Анастасия Соснова. В России главным источником просрочки в этом сегменте была валютная ипотека — проблемные долги здесь занимали 35% портфеля (пик просрочки по этому виду кредитования пришелся на 2015–2016 годы. — «Известия»). Однако сейчас ее доля на рынке не превышает 0,6% и, вероятно, не без помощи ЦБ будет сведена к нулю, отметила эксперт.

В России ипотечные кредиты ориентированы в первую очередь на платежеспособных клиентов, полагает Антон Покатович. Поэтому вероятность массовых неплатежей невелика, пояснил аналитик.

В сентябре ЦБ повысил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 7,5% годовых. Причиной послужили инфляционные риски и волатильность на валютном рынке. Вскоре ставки по кредитам начали расти, ипотека не стала исключением. Как ранее писали «Известия», российские банки ожидают роста ипотечных ставок на 0,5–1 п.п., и эта тенденция начала реализовываться.

Однако пока рост невелик, и многие, кто откладывал ипотеку на потом, захотят ускорить приятие столь значимого решения. Это позволит рынку расти и дальше. Но важно помнить, что для кредита с маленьким первым взносом ставка будет выше, так как банку он обходится дороже. Основное правило при управлении рисками — чем выше первый взнос, тем меньше вероятность дефолта. Таким образом, лучше накопить денег и получить займ на более выгодных условиях даже с учетом небольшого роста процентной ставки.

Списание основного долга по ипотеке

Уменьшение дохода, сокращение или другие форс-мажорные обстоятельства могут сильно подкосить платежеспособность семьи. Это ставит людей в крайне сложное положение, когда им приходится экономить на самом необходимом и жить за копейки. Для помощи категориям населения, оказавшимся в сложной экономической ситуации, была разработана федеральная программа по списанию основного долга по ипотеке.

Законодательное основание зафиксировано в Постановлении правительства № 373, которое действует с июля 2015 года. Полностью выплатить кредит государство не сможет, однако можно списать долг по ипотеке в размере до 600 тысяч рублей.

В рамках программы было выделено 4,5 млн. рублей, которые были перечислены в капитал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредиту». Эта организация занимается помощью категориям населения, которые наиболее нуждаются в поддержке.

Кто может претендовать на списание ипотечного долга?

Главное условие получения государственной поддержки в выплате ипотеки – уменьшение дохода не менее чем на 30 процентов. Долг также может увеличить из-за кризисных явлений в экономике и валюты долга. Так, заемщики, оформившие ипотеку в долларах, но получающие зарплату в рублях из-за резкого падения курса могут оказаться вынуждены отдавать практически весь заработок на выплату кредита.

Стать участниками государственной программы могут:

  • семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка (если возраст одного или обоих родителей не превышает 35 лет);
  • семьи с двумя и более несовершеннолетним детьми;
  • люди с подтвержденной инвалидностью;
  • семьи, воспитывающие ребенка-инвалида;
  • участники боевых действий.

Требования к доходам для списания долга по ипотеке

В первой редакции программа предусматривала помощь только тем плательщикам, у которых уже есть задолженность. Однако в новой редакции правила смягчились и подавать документы на реструктуризацию могут те семьи, кто продолжал выплачивать взносы вовремя даже после падения дохода. Таким образом им удается сохранить безупречную кредитную историю.

Требования к доходам семьи:

  • снижение совокупного дохода за последние 3 месяца более чем на 30%, по сравнению с аналогичным периодом до оформления ипотеки;
  • при валютной ипотеке, взнос должен повыситься более чем на 30%;
  • остаток средств в домохозяйстве, не должен превышать 2 прожиточных минимумов на 1 члена семьи.

При расчете совокупного бюджета необходимо учитывать доходы всех членов семьи, включая пособия, получаемые на несовершеннолетних. АИЖК предупреждает, что созаемщики несут не меньшую ответственность за просрочку, чем основной плательщик.

Программа списания долга по ипотеке не предусматривает выдачу наличных. Банк проводит реструктуризацию ипотеки, а упущенную выгоду ему компенсирует государство. Юридически Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию является доверенным лицом государства.

Требования к недвижимости для списания ипотеки

Чтобы претендовать на получение государственной помощи необходимо также учитывать особенности взятой в ипотеку недвижимости. А именно:

  • взятое в ипотеку жилье является единственным зарегистрированным на данного гражданина;
  • не допускается в добавок к кредитному жилью иметь более 50% другой недвижимой собственности;
  • стоимость квадратного метра не должна быть на 60 и более процентов выше, чем средняя по региону;
  • все документы на ипотеку должны быть оформлены юридически безупречно;
  • площадь квартиры не должна превышать 45м 2 – для однокомнатной квартиры, 65м2 – для 2-ух комнатной и 85м2 – для 3-ех.

–>

Владельцы квартир класса люкс или приобретающие недвижимость для сдачи в аренду или перепродажи, не могут воспользоваться государственной поддержкой.

Исключением являются семьи, воспитывающие 3 и более несовершеннолетних детей, они могут претендовать на списание долга по ипотеке при любой стоимости и классе недвижимости.

Обратиться за помощью можно только, если между подачей заявления на реструктуризацию и оформлением кредита прошло не менее года.

Варианты списания ипотечного долга

Если плательщик соответствует всем выдвинутым государством требованиям, он может подать заявление на реструктуризацию ипотеки. Для этого делается запрос в банк на основе государственной программы.

Далее есть несколько вариантов списания долга:

  • Валютный кредит переводится в рубли по специально установленному курсу Центрального Банка, а процентная ставка фиксируется на 12% – кредитор не имеет права повышать ставку в течение выплаты.
  • Сокращение ежемесячных взносов на 50% не более чем на 18 месяцев.
  • Погашение части кредита.

В любом случае гос. помощь не будет превышать 10% от суммы долга, или 600 тысяч рублей. Таким образом, максимальную помощь получат лица, стоимость жилья которых не менее 8 млн. р, поскольку минимальный первоначальный взнос в банках не может быть ниже 20%.

Список банков-участников программы постоянно пополняется и на данный момент включает 72 организации (в том числе Сбербанк). Уточнить информацию можно в АИЖК или проконсультировавшись в банке, где был оформлен кредит.

Другие способы списать часть долга по ипотеке

Параллельно этому с 2011 года действует федеральный проект, который позволяет добиться списания долга по ипотеке молодой семье. Благодаря ему молодой семье может быть списана часть дохода или стоимость 18м2 жилой площади при появлении на свет первого или второго малыша.

В случае, если в семье в период выплаты ипотеки появилось 3 малыша, государство полностью берет на себя выплату долговых обязательств.

Для участия в этой программе должны соблюдаться следующие требования:

  • возраст родителей не должен превышать 35 лет (в том числе и в неполных семьях);
  • площадь квартиры должна составлять не более 15 м2 на 1 человека;
  • семья должна стоять в очереди на улучшение жилищных условий, подтвердив таким образом, что нуждается в государственной поддержке;
  • доход семьи должен позволять погасить задолженность (минимальный доход для семьи из 2 человек – 21621 рубль).

В рамках этой программы семье выделяется до 30% стоимости жилья, если у них нет детей или до 35%, если на момент подписания договора у них уже есть ребенок.

Программа «Молодой семье – доступное жилье» позволяет претендовать на списание долга по ипотеке при рождении ребенка. При рождении первенца государство выплачивает за семью стоимость 18м2 площади жилья.

Документы для списания долга

Для участия в программе необходимо предоставить:

  • удостоверения личности каждого супруга;
  • свидетельство (свидетельства) о рождении детей, ребенка;
  • кредитный договор;
  • документы на приобретаемую квартиру;
  • заявление на списание ипотеки;
  • выписку из домовой книги.

Как сломать проблемный тренд. В Петербурге резко вырос объем просроченной ипотеки на строящееся жилье

По итогам первого полугодия 2019 года просроченная задолженность по ипотеке на первичном рынке жилья в Петербурге выросла на 17%, до 377 млн рублей. В целом по стране банковский сектор показал куда более скромный рост проблемных кредитов в этом сегменте — всего 0,7%.

Ипотека сдала POS. Кредитная статистика Петербурга показала рост

Часто банки размывают долю проблемных долгов, наращивая объемы выданных кредитов — при росте портфелей доля проблемных долгов должна снижаться. Однако петербургские проблемные должники пошли против тренда.

Общая задолженность по ипотеке на новое жилье в Петербурге за полгода выросла на 6,4%, до 151,9 млрд рублей, против 4% по стране. Объем выданных кредитов на строящееся жилье в городе вырос почти на 40%, до 7,8 млрд рублей. По стране он увеличился на 46%.

По данным ЦБ РФ, доля просроченных кредитов в Петербурге тоже пошла в рост: она увеличилась на 0,02 процентного пункта (п. п.), до 0,3%. В России доля проблемных долгов снизилась на 0,01 п. п.

Жизненный цикл

На объемы ипотечного кредитования на первичном рынке существенное влияние оказали изменения в жилищном законодательстве, вступившие в силу с 1 июля текущего года. В преддверии перехода на финансирование через эскроу–счета застройщики наращивали объемы продаж, а банки — ипотечные портфели. Пик роста произошел в мае: задолженность жителей Петербурга по ипотеке на новое жилье выросла сразу на 9% против роста на 0,5% в апреле и 1,1% в марте. В июне задолженность сократилась на 1,7%.

Вероятно, на динамику влияет специфика ипотеки на рынке договоров долевого участия (ДДУ). Срок жизни ипотечного портфеля на ДДУ зависит от сроков строительства и оперативности заемщика по оформлению закладной на квартиру после получения ключей. Как только в эксплуатацию вводится большой объем жилья, задолженность по ипотеке по ДДУ начинает резко сокращаться.

Биполярная ипотека. Как снизить ипотечную ставку при ее возможном росте

Банки заинтересованы в снижении рисков на рынке ипотеки ДДУ (в этом случае кредит фактически обеспечен только правами требования по договору, тогда как по кредиту на готовое жилье банк берет в залог ликвидное имущество). Поэтому они стимулируют заемщиков ставками — после оформления прав собственности и закладной в большинстве случаев ставка по кредиту снижается.

Впрочем, сейчас на рынке Петербурга ситуация прямо противоположная: средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке к июлю текущего года снизилась до 9,98% годовых в рублях против 10,02% в январе. А на вторичном рынке за тот же период ставка повысилась с 10,15 до 10,27%.

Найти виноватого

За 6 месяцев 2019 года общая задолженность по ипотеке в Петербурге выросла на 11% (в среднем по стране — на 8%), до 432 млрд рублей. На вторичном рынке объем проблемных кредитов сократился на 3,6%, до 3,4 млрд рублей, при их доле 0,8%. Эксперты расходятся во мнениях, почему именно в Петербурге растет просрочка на первичном рынке жилья. Одни аналитики обвиняют строителей, другие — должников.

«Причиной роста просрочки на первичном рынке стали задержки по срокам ввода в эксплуатацию нескольких крупных жилых комплексов, поэтому заемщики банально перестали платить по своим ипотечным кредитам, — считает Денис Аксенов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант». — На рынок долгов подобные кредиты попадают редко, так как трудно спрогнозировать, когда объект будет достроен».

По данным Росстата, реальные денежные доходы россиян в первом полугодии 2019 года снизились на 1,3%. Это ведет к тому, что часть ипотечных заемщиков срывают платежи.

«Ипотека в любом случае тяжелая нагрузка на семейный бюджет, а неплохие зарплаты и высокие амбиции смещают приоритет покупателей жилья с простого на улучшенное, — говорит Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ». — Ловушка высоких доходов привела к неадекватной оценке собственных финансовых сил». По его мнению, в Петербурге по сравнению с другими регионами заемщики больше надеются на стабильность в доходах, но проблемы снижения доходов одинаковы для всех регионов страны. «Ипотеку берут молодые семьи, которым в большом городе хочется сразу просторную квартиру, отсюда и размер кредита. На периферии более низкие зарплаты, меньший процент одобрения кредитов и меньший объем кредитования», — резюмировал он.

В рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда» в Петербурге к 2024 году объем ввода нового жилья должен составить 5,3 млн м2. Это почти в 1,5 раза больше, чем было введено в 2017 году (3,5 млн м2 ). С учетом ограничений ЦБ, который пытается не допустить надувания ипотечного пузыря, без ипотеки продать такой объем строящегося жилья будет невозможно.

Для снижения рисков ипотечного кредитования ЦБ РФ ужесточает требования к банкам. В январе 2019 года были введены коэффициенты риска — надбавки к резервам по кредитам с первоначальным взносом менее чем 20%. С 1 октября вводятся коэффициенты предельной долговой нагрузки заемщика. Эти меры должны остудить банковские аппетиты. С другой стороны, действия Банка России могут быть эффективны лишь по новым кредитам. А сегодняшние темпы роста просрочки — результат ипотечного бума прошлых лет.

Добавить комментарий