Особенности аренды квартир с маленьким ребенком: права и обязанности арендатора

Права и обязанности арендодателя в договоре аренды и наймодателя в договоре найма жилья

Любой гражданско-правовой договор строится на взаимных правах и обязанностях сторон. В данной статье мы сравним права и обязанности арендодателя в договоре аренды и наймодателя в договоре найма жилого помещения.

Если хотите подробнее изучить сами договоры аренды и найма, предлагаем вам ознакомиться с соответствующими статьями, размещенными на нашем портале. Основное же отличие в том, что договор аренды заключается с юридическими лицами, а договор найма – с гражданами.

Права и обязанности арендодателя

Права и обязанности арендодателя описаны в гл. 34 ГК РФ.

Обязанности арендодателя

Первая обязанность арендодателя – предоставить арендатору квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора и её назначению. (п.1 ст. 611 ГК РФ). То есть квартира должна быть, как минимум, пригодна для проживания.

Обо всех имеющихся недостатках имущества арендодатель обязан сообщить арендатору при заключении договора. В противном случае он может понести ответственность в соответствии с п.1 ст. 612 ГК РФ.

Другой важной обязанностью арендодателя является проведение капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Но в этой же статье говорится, что в договоре аренды можно предусмотреть и иной порядок оплаты капитального ремонта.

При истечении срока действия договора арендодатель имеет обязательство по заключению договора на новый срок. (ст. 621 ГК РФ) Если же арендодатель откажет арендатору, обратившемуся с письменным уведомлением о заключении договора на новый срок, и в течение года заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей по новому договору на себя или возмещения убытков. Однако договором может быть предусмотрен и иной порядок продления.

Разумеется, арендодатель вправе требовать своевременного внесения арендной платы. Но в гражданском кодексе прописаны также и другие права.

В случае невозврата имущества арендодатель может потребовать возмещения причиненных убытков (ст. 622 ГК РФ).

Что касается расторжения договора, то арендодатель имеет право через суд требовать расторгнуть договор в случаях, когда арендатор: (ст. 619 ГК РФ)

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества (если такое условие включено в договор).

скачать бесплатно образец договора аренды жилья

Права и обязанности наймодателя

В договоре найма, сторона сдающая квартиру, названа наймодателем (п.1 ст. 671 ГК РФ). Права и обязанности наймодателя изложены, соответственно, в гл. 35 ГК РФ.

Обязанности наймодателя

И снова начнем с обязанностей. Так же как и арендодатель, наймодатель обязан передать квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора, и пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).

Наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт квартиры, если иное не предусмотрено условиями договора (п.2 ст. 681 ГК РФ). Еще одной обязанностью, связанной с ремонтом, является ремонт общего имущества в доме, где находится квартира (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Как и в договоре аренды, в договоре найма предусмотрена обязанность наймодателя продлить договор найма при истечении его срока. Если же наймодатель откажется от продления договора и в течение года заключит договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. (ст. 684 ГК РФ). Но в отличие от нормы, касающейся договора аренды, в данной статье сторонам не предоставляется право закрепить в договоре иной порядок продления.

Права наймодателя в общем-то схожи с правами арендодателя, но в данной форме договора предусмотрено все же меньше свободы. Так в ст. 687 ГК РФ строго закреплены основания, по которым договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

  1. невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  2. разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  3. использование нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению либо с систематическим нарушением прав и интересов соседей (но в данном случае наймодатель имеет право потребовать расторжения договора только после предупреждения нанимателя).

Обращаем ваше внимание, что права наймодателя, в отличие от прав арендодателя, зависят от срока договора.

Отдельно выделяется договор краткосрочного найма жилого помещения, то есть заключенный на срок до 1 года (п.2 ст. 683 ГК РФ). По такому договору у наймодателя уже нет обязанности заключать с нанимателем договор на новый срок, то есть наймодатель может отказать в заключении нового договора без каких-либо последующих санкций.

Заключение

Как видно, по договору найма обязанностей у наймодателя возникает больше, чем у арендодателя по договору аренды.

Здесь нужно вернуться в начало нашей статьи, чтобы увидеть причину: по договору найма квартира сдается физическому лицу. А права потребителя – физического лица защищаются особо, к тому же, что речь в данном случае идет о жилье.

В договоре также могут быть предусмотрены и другие права и обязанности наймодателя и арендодателя, не указанные в Гражданском кодексе. То, что уже содержится в законодательстве, не лишним будет дополнительно прописать в договоре. Но даже если этого не сделать, в случае возникновения споров, все равно следует руководствоваться нормами права. А если в договоре содержатся положения, противоречащие законодательству, то все равно будут применены законодательные нормы.

Еще хотелось бы сказать, что в любом договоре права одной стороны являются обязанностями другой, а обязанности первой, соответственно, правами второй. То есть наймодатель может потребовать от нанимателя исполнения своих прав, а наниматель от наймодателя – исполнения обязанностей. О правах и обязанностях нанимателя и арендатора вы можете узнать из соответствующей статьи на нашем портале.

Ваши права, когда снимаете квартиру

Когда вы снимаете квартиру, то получаете не только квадратные метры и расходы, но и права. Если знать их и использовать, можно сэкономить деньги, добиться выгодных условий и не потерять жилье в неподходящий момент.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Переслать через вотсап

Сохраните эти карточки на телефон, чтобы вас не обманули с документами и деньгами. Будете знать, что ответить наймодателю и как себя защитить.

Право заключить письменный договор

Как это работает. Когда один человек снимает у другого квартиру, они заключают между собой договор найма. А стороны называются нанимателем и наймодателем. Иногда договор называют арендой, но формально это все-таки наем, для которого есть отдельные статьи в гражданском кодексе.

Договор найма жилого помещения должен быть письменным. Только тогда он имеет силу. То есть тот, кто сдает квартиру, и тот, кто ее снимает, должны составить документ и вместе его подписать. Можно, конечно, попробовать признать заключение договора даже без письменной формы, но это лишние проблемы, расходы и суды. Свидетели тут не помогут. При этом доказать факт договора не значит доказать, на каких условиях он был заключен. Поэтому всегда подписывайте хотя бы стандартный договор со всеми существенными условиями. И обязательно его читайте.

Наймодатель может сказать: «Я не хочу заключать договор, потому что это налоги». Объясните ему, что сам факт подписания договора не привлекает к наймодателю налоговую службу. А факт получения им дохода налоговики смогут при желании доказать и без договора. То есть договор и налоги не связаны.

Договор вам нужен для защиты прав, а не для жалоб в налоговую. О самом факте подписания налоговая узнать не может, но без договора вас будет легко обмануть и даже выставить из квартиры.

Право въехать в свободную и пригодную для жизни квартиру

Как это работает. Квартиру должны сдать в нормальном состоянии, чтобы там можно было жить. Дом должен быть без трещин на стенах, с работающим отоплением и водопроводом. В квартире или комнате не должно быть посторонних, если это не предусмотрено договором, и лишних предметов — например хозяйской мебели, если вы не просили.

Наниматель может без проблем пользоваться не только квартирой, но и общим имуществом: лестницами, лифтом, двором, балконом, пандусами. Сосед не может сказать вам: «Вы не собственник, не ходите тут у нас по двору». Если сняли квартиру и платите за нее деньги, можете ходить, а досужим соседям напомните про статью 673 ГК РФ.

Право на проверку квартиры и опись имущества

Как это работает. Иногда квартиру предлагают снять не глядя. Или просто говорят: «Вот тут мебель, можете ею пользоваться или выкинуть». А потом выясняется, что в квартире нет унитаза, не открываются окна, а за старую и вроде бы ненужную мебель вдруг требуют компенсацию из-за повреждений.

Чтобы такого не было, квартиру нужно осмотреть до подписания договора. А при составлении документа сделать опись, что конкретно и в каком состоянии там находится. Например, если квартиру сдают с мебелью, то вы снимаете квартиру и арендуете эту мебель. Если есть опись, вам обещали, что будет кухонный гарнитур и стиральная машина, а потом хозяин квартиры их забирает, можно требовать компенсацию. Или пусть оставляет технику, потому что у вас такой договор.

Опись пригодится, когда будете выезжать из квартиры. Чтобы потом не оказалось, что вы снимали пустое жилье, а от вас требуют компенсацию за мебель и технику, которых вы никогда не видели. Или вам дали попользоваться старым диваном, а говорят, что он был новым.

Право получать документы на каждый платеж

Как это работает. Тот, кто снимает квартиру, должен за нее платить. Если наниматель не платит, с него можно потребовать эти деньги, а через какое-то время выселить. Чтобы доказать платежи, нужны документы. Поэтому, когда вы отдаете деньги наличными или переводите их на карту, нужно брать подтверждение, что это не возврат долга и не подарок, а платеж за квартиру за конкретный месяц.

Для расчетов между физическими лицами обычно используется расписка. Если собственник зарегистрировался как самозанятый, он может отправить чек по смс или на электронную почту прямо с телефона.

Вообще-то каждый платеж за квартиру — это доход собственника и повод для налогов. Из-за этого нанимателям не дают документы, а при переводах просят ничего не писать в назначении платежа. Но если собственник написал вам расписку или получил деньги на карту, вопросы с налогами он решает сам. Факт передачи расписки нанимателю ничего не значит.

Налоговая не может увидеть расписку и ничего не узнает о переводах автоматически. Успокойте собственника и настаивайте на том, чтобы у вас были подтверждения оплаты. Без документов потом ничего не докажете. Например, если с вами захотят внезапно расторгнуть договор, хотя вы всегда платите вовремя, то с расписками не смогут, а без них — запросто.

Читайте также:  Уличное освещение на солнечных батареях для дачи: новые технологии

Право на временную регистрацию

Как это работает. Если вы снимаете квартиру в другом регионе, не там, где прописаны, и находитесь на новом месте больше 90 дней, нужно оформить временную регистрацию. Если собственник квартиры сдает ее чужим людям и они живут там больше 90 дней, он должен их зарегистрировать. То есть обязанность оформлять временную регистрацию есть и у того, кто снимает, и у того, кто сдает квартиру. За нарушение этого требования обоих могут оштрафовать.

Временная регистрация нужна, чтобы ходить в поликлинику, устроиться на работу, записать ребенка в детский сад, получать пособия и подавать заявления по месту фактического проживания.

Требовать временную регистрацию не стоит: многие владельцы квартир не понимают, как она работает, и боятся, что вы обзаведетесь пропиской и продадите их квартиру. Или что потом вас будет сложно выселить. Лучше всего попросить о регистрации со ссылкой на закон. Хотя бы на короткий срок — на три месяца. Это быстро и бесплатно. Объясните, зачем это нужно, как это защитит от штрафов и почему ничем не грозит праву собственности на квартиру.

Право на проверку долгов за коммунальные услуги

Как это работает. По умолчанию за коммунальные услуги платит тот, кто снимает квартиру. В договоре может быть написать другое, например что вы не платите за коммунальные услуги или что они входят в общую сумму. Но в любом случае еще до подписания договора и первого платежа нужно убедиться, что по этой квартире нет задолженности.

Долг за коммуналку — это повод потребовать с вас больше денег или отключить вам свет. Поэтому лучше делать так:

  1. До оплаты первого месяца попросите квитанции или справку, что на этот день нет задолженности.
  2. Зафиксируйте показания счетчиков. Проверьте, что они поверены, а то придется платить по нормативам.
  3. Укажите в договоре, что собственник подтверждает, что долгов за услуги ЖКХ нет и за любые долги до даты вселения в квартиру вы не отвечаете.
  4. Предусмотрите ответственность, если вам вдруг отключат свет за то, что собственник не платит, хотя вы отдаете деньги вовремя.

Право зафиксировать сумму платежей за квартиру

Как это работает. Цена — это обязательное условие в договоре найма квартиры. Вы живете в чужой квартире и платите за это ту сумму, о которой договорились. По умолчанию нужно платить каждый месяц, но можно придумать другую периодичность, главное все записать в договоре.

Кроме суммы за каждый месяц в договоре можно указать, как часто собственник может ее повышать. Например, максимум раз в год и только на 10%. Или что сумма вообще не повышается в одностороннем порядке, только по согласию. Если ничего не написать про изменение платежей, то увеличить их по своему желанию владелец квартиры не сможет: гражданский кодекс это прямо запрещает.

Если у вас именно такой договор, а собственник через месяц требует еще 3000 рублей сверху, вы не обязаны доплачивать. И выселить он вас из-за этого не сможет.

Право вселять своих детей без разрешения

Как это работает. В договоре найма квартиры наниматель — это один человек. Но с ним может жить кто-то еще, например супруг или друзья. Для этого нужно разрешение владельца жилья. Но для вселения детей такое разрешение не нужно, а в договоре их можно не упоминать.

Вы просто снимаете квартиру и въезжаете туда с детьми. Условие о норме жилья на них тоже не распространяется. Еще детям можно сделать временную регистрацию, если она у вас есть в этой квартире, и тоже без согласия собственника. Это на случай, если для садика, поликлиники или в пенсионном фонде требуют документы о месте проживания, а у ребенка регистрация в другом регионе.

Право делать текущий ремонт, но не делать капитальный

Как это работает. Все, что касается ремонта во время проживания и при выезде из квартиры, нужно описать в договоре. Чтобы потом не получилось, что вы должны переклеить обои и поменять ламинат, хотя не договаривались и прожили полгода.

Если ничего не написать в договоре, то по умолчанию текущий ремонт обязан делать тот, кто снимает квартиру, а капитальный — собственник. Сносить стены, менять окна и расширять проемы без согласия владельца квартиры нельзя.

Право продлить договор в первую очередь

Как это работает. Если договор найма заключен на срок больше года и он заканчивается, наниматель получает преимущество для его продления на тех же условиях. Или на других условиях, если хозяин квартиры предупредил об изменении за три месяца. Но преимущество все равно у того, кто снимает квартиру прямо сейчас, а не у других людей.

Если долгосрочный договор закончился, а никто ничего не сделал, считается, что он продлен на тот же срок и на тех же условиях. И выселить квартиросъемщика будет не так уж просто: только через суд или по веским причинам.

Но хозяин жилья может пойти на хитрость, если хочет сдать квартиру другим людям. Тогда он не предложит продлить договор, а скажет, что вообще передумал сдавать квартиру. Извините, мол, ваше преимущественное право уважаю, но больше не сдаю. А потом вы узнаете, что он все-таки сдал эту квартиру кому-то еще. По закону прежний наниматель имеет право признать новый договор недействительным или потребовать компенсацию за то, что с ним отказались продлить договор и попросили съехать.

С краткосрочными договорами по умолчанию это не работает. Но такое условие можно прописать в договоре по желанию. А еще оно сработает, если в договоре вообще нет срока: тогда он автоматически долгосрочный и заключен на пять лет. Преимущественное право на продление сохраняется.

Право жить в квартире до конца договора, даже если ее продали или отдали в залог

Как это работает. Если хозяин квартиры решил ее продать или подарить, это не означает автоматического расторжения договора найма. Новые владельцы не могут прийти и выселить вас только потому, что теперь право собственности у них. У вас есть свое право — его гарантирует гражданский кодекс. Новый собственник квартиры автоматически становится вашим наймодателем и сдает вам жилье на тех же условиях. Вселиться в эту квартиру собственник не сможет, в ней будет жить тот, кто ее снял у прежнего владельца.

Если покупателя не предупредили, что квартира сдается, он честно за нее заплатил и даже взял ипотеку, вас это не касается. Можно договориться, но выселить вас не имеют права.

Новый собственник будет разбираться с прежним владельцем квартиры. Например, он может потребовать от него вернуть деньги, так как на квартире есть обременение в виде договора найма и жильцов. Или дождется окончания договора и не продлит его и всех выселит. Но сама по себе продажа квартиры при правильно составленном договоре найма — это не ваши проблемы.

Право расторгнуть договор и выехать из квартиры

Как это работает. У нанимателя есть право расторгнуть договор в любое время. Но нужно предупредить за три месяца или в тот срок, что указан в договоре. Даже если со стороны хозяина квартиры нет нарушений, вы все равно можете съехать, когда захотите. Например, договор заключили на год, а через полгода взяли ипотеку и стало понятно, что проживете в съемной квартире еще месяц. Как раз такой срок для предупреждения и указан в договоре. Можно съезжать, и никто вас не заставит платить до конца года.

У нанимателя есть право расторгать договор без суда и по любым причинам. Главное тут — предупредить, чтобы не потерять деньги. А вот у владельца квартиры такого права нет.

Право не съезжать по первому требованию собственника и даже при просрочке платежа

Как это работает. Вы можете съехать из квартиры просто потому, что нашли вариант выгоднее или купили свою, а вот собственник не может расторгнуть договор только потому, что захотел. Если квартиросъемщик ничего не нарушает и платит вовремя, он может жить в квартире, пока не закончится договор.

И даже если есть просрочка платежа, это все равно не повод расторгнуть с вами договор. Собственнику нужно подождать, пока просрочка составит два месяца для договора до года и шесть месяцев для длительных договоров. Месяцы могут идти не подряд. А потом все равно придется расторгать договор через суд.

Если хозяин квартиры внезапно пришел и говорит съезжать или платить больше, а у вас в договоре запрет на повышение платы и вы ничего не нарушили, живите себе дальше. Это право гарантировано вам законом.

Право забрать обеспечительный платеж при выезде из квартиры или зачесть его за последний месяц

Как это работает. В договоре найма квартиры может быть условие об обеспечительном платеже. Это нормально. Так собственник страхует себя от порчи имущества, внезапного ремонта по вине квартиросъемщиков или выезда из квартиры без предупреждения.

Обеспечительный платеж, или, как его еще называют, залог, — это страховка от нарушений, а не деньги, которые хозяин квартиры в любом случае оставит себе. Если при выезде никаких нарушений нет — мебель в порядке, у отделки естественный износ, платили вовремя, договор закончился по плану, — нет оснований не отдавать вам этот залог. Его должны вернуть полностью или зачесть в счет оплаты последнего месяца.

В договоре может быть другое условие, например что этот платеж остается у собственника как компенсация за ремонт после вашего выезда, но тогда вы заранее должны прочитать это, согласиться и подписать. Или не соглашаться и изменить договор до того, как отдадите деньги. Но если такого условия нет, работают нормы гражданского кодекса. И ваше право — забрать платеж, если вы ничего не нарушили и не должны компенсировать.

Право на возмещение убытков

Как это работает. Если кто угодно причинил вам ущерб, он должен его возместить. Убытки могут появиться в том числе из-за владельца квартиры, который вам ее сдает. Например, в квартире может прорвать батарею и вода испортит вашу мебель — это убытки, за которые нужно спрашивать с наймодателя. Или хозяин квартиры внезапно сменит замки и не пустит вас забрать вещи — это тоже убытки. Когда он без предупреждения расторгает договор или отказывается продлевать его с вами и вы платите риелтору за поиск нового жилья — это тоже убытки.

Скорее всего, за эти деньги придется судиться. Но это ваше право, и при грамотно оформленных документах шанс выиграть есть.

Несовершеннолетние арендодатели и плата в натуральной форме

Вправе ли организация-арендатор выплачивать гражданам арендную плату в натуральной форме за землю, среди собственников которой есть несовершеннолетние? Об этом, а также об особенностях налогообложения в данной ситуации рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Максим Золотых.

Читайте также:  Отличие видов бесшовных труб для водоснабжения: преимущества материала

У организации имеются земельные участки (паи), взятые ею в аренду у граждан. В числе собственников есть несовершеннолетние дети, законным представителем которых является их мать. Имеет ли право организация полагающийся им доход (арендную плату) выплачивать в натуральной форме и какие особенности обложения НДФЛ возникают в данной ситуации?

Прежде всего рассмотрим вопросы гражданско-правового регулирования сделок, сторонами которых являются несовершеннолетние.

Ребенком признается лицо, не достигшее возраста восемнадцати лет (совершеннолетия) (п. 1 ст. 54 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ)).

Согласно ст. 17 ГК РФ способность иметь гражданские права и нести обязанности признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Ребенок имеет право собственности, в частности, на доходы, полученные им, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка (п. 3 ст. 60 СК РФ).

В силу п. 1 ст. 64 СК РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Именно родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами. В частности, п. 1 ст. 28 ГК РФ установлено, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 ст. 28 ГК РФ, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, как правило, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя, за исключением ряда случаев, предусмотренных законом, когда они вправе совершать сделки самостоятельно (п.п. 1, 2 ст. 26 ГК РФ).

Таким образом, в рассматриваемом случае все действия, связанные с заключением и исполнением сторонами договора аренды, от имени малолетнего собственника земельного участка, вправе совершать его законный представитель (мать ребенка). При этом стороны договора аренды (организация – арендатор и арендодатель – несовершеннолетний гражданин в лице своего законного представителя), руководствуясь п. 2 ст. 614 ГК РФ, вправе предусмотреть в договоре любую форму оплаты, в том числе и путем передачи арендодателю определенной продукции. Однако, поскольку собственник земельного участка является малолетним, получать арендную плату, независимо от ее формы, может только его законный представитель. Если ребенок достиг возраста четырнадцати лет, он вправе совершать сделки, связанные со сдачей принадлежащего ему имущества в аренду, в том числе получать арендную плату, с письменного согласия своего законного представителя.

Перейдем к вопросу налогообложения доходов физических лиц.

Доход, полученный физическим лицом – налоговым резидентом РФ от источников в Российской Федерации, признается объектом обложения налогом на доходы физических лиц (ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.

Перечень доходов, не подлежащих налогообложению, установлен ст. 217 НК РФ. Так, п. 26 ст. 217 НК РФ предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, получаемых от некоммерческих организаций детьми-сиротами, детьми, оставшимися без попечения родителей, и детьми, являющимися членами семей, доходы которых на одного члена не превышают прожиточного минимума, размер которого определяется в порядке, установленном законами субъектов РФ. Однако освобождение от обложения НДФЛ доходов, полученных от сдачи в аренду имущества, принадлежащего несовершеннолетним, ст. 217 НК РФ не предусматривает.

Не установлено гл. 23 НК РФ и особенностей определения налоговой базы и исчисления НДФЛ с доходов, получаемых детьми (письмо Минфина России от 05.04.2012 N 03-04-06/3-102). Обложение НДФЛ обусловлено фактом получения дохода и не ограничивается возрастом налогоплательщика.

Таким образом, доход от сдачи в аренду имущества, принадлежащего ребенку, подлежит обложению НДФЛ в общем порядке. На основании п. 1 ст. 26 и п. 2 ст. 27 НК РФ ребенок, как налогоплательщик, участвует в отношениях, регулируемых НК РФ, через законного представителя, которым выступает его родитель (письма Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/7-201, от 19.10.2010 N 03-04-05/7-625, от 10.07.2008 N 03-04-05-01/230, УФНС России по г. Москве от 15.07.2009 N 20-14/4/072968@.1).

Следует отметить, что в силу п. 4 ст. 60 СК РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Следовательно, для целей обложения НДФЛ доход родителя и доход ребенка определяются отдельно. Поэтому мать ребенка в рассматриваемой ситуации вправе уменьшить свой налогооблагаемый доход на стандартный налоговый вычет, предусмотренный пп. 4 п. 1 ст. 218 НК РФ. Доход ребенка от сдачи земельного участка в аренду на сумму этого налогового вычета не уменьшается.

Организация, выплачивающая доход физическому лицу (его представителю), признается налоговым агентом и обязана исчислить, удержать и перечислить в бюджет соответствующую сумму налога при непосредственной выплате дохода налогоплательщику за счет любых выплачиваемых ему денежных средств (п.п. 1, 4 ст. 226 НК РФ). Однако, поскольку в рассматриваемой ситуации доход выплачивается в натуральной форме, удержать сумму НДФЛ из дохода налогоплательщика организация не сможет. В связи с этим она обязана письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства (п. 5 ст. 226 НК РФ, письмо Минфина России от 05.04.2011 N 03-04-06/6-75). Сообщение о сумме налога и о невозможности удержать налог представляются в виде справки формы 2-НДФЛ (приказ ФНС России от 17.11.2010 N ММВ-7-3/611@).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Выселение арендаторов с ребёнком

Можно ли расторгнуть договор аренды квартиры с неплатежеспособным взрослым, у которого малолетний (4года) ребёнок? Если у них нет другого жилья. В случае если они задерживают оплату или нарушают другие условия договора.

Ответы юристов ( 3 )

  • 9,8 рейтинг
  • 5995 отзывов эксперт

Для коммерческого найма указанные обстоятельства не являются препятствием для выселения.

Вы вправе после вступления в силу решения суда просить суд отсрочить его исполнение, то есть фактическое выселение в связи с указанными обстоятельствами.

Месяца на три, может на 6 могут отсрочить в зависимости от конкретных обстоятельств.

Статья 203. Отсрочка или рассрочка исполнения решения суда, изменение способа и порядка исполнения решения суда

1. Суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
2. Указанные в части первой настоящей статьи заявления рассматриваются в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению и разрешению поставленного перед судом вопроса.

Без суда никуда Вы вправе не выселяться.

Также можно процессуально затянуть процесс увольнения в суде.

Можете обратиться за помощью к юристам сайта, практикующихся на жилищных вопросах.

С уважением! Г.А. Кураев

Для служебного найма например есть такие положения, защищающие от выселения без обеспечения другим жильем указанных в законе категорий граждан, но для коммерческого найма они не подлежат применению.

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы, семьи, имеющие в своем составе детей-инвалидов, инвалидов с детства.

Ирина, прошу прощения перепутал Вас со стороной Нанимателей (арендаторов, как Вы их называете).

Препятствием для выселения (расторжения Договора найма) указанные основания как я уже указывал, не являются.

Подавайте в суд, если есть основания указанные в законе для расторжения договора.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Выселение квартирантов с маленьким ребенком

С теоретической точки зрения собственник жилья может выселить квартирантов в любое время, иногда даже не предупредив проживающих в нем жителей. Но в жизни много трудностей. Полиция не разрешает проводить подобные жилищные споры. Если арендаторы захотят остаться в квартире по прописанным в договоре условиям, придется обратиться в судебные инстанции.

Читайте также:  Классификация шкафов для прихожей: отличительные особенности видов и правила выбора

Можно ли выселить семью с ребенком из съемной квартиры?

Обычно вопросы решаются мирным путем. Но существуют более трудные ситуации, для решения которых составляется исковое заявление в суд. Выселение производится на разных основаниях. Основная причина — жильцы не платят уговоренную в контракте арендную плату. При подборе хороших квартирантов, собственник с первого взгляда может ошибиться. Ведь при поиске выгодного жилья, квартиранты стремятся понравиться будущим хозяевам квартиры. Если речь идет о семье, здесь сложнее. Выселить ее вместе с ребенком можно только через суд.

Основания

Главные основания для выселения квартирантов:

  • Нарушение требований контракта, если таковой существует. Если снимающая квартиру семья имеет несовершеннолетнего ребенка, договор должен быть продлен в обязательном порядке. В ином случае она покидает не свою собственность;
  • Право на расторжение договора лежит и на владельце недвижимости. Несвоевременная арендная плата, жильцы шумят, не дают спать соседям и портят имущество. Одна дорога — в суд. Он учтет несовершенного ребенка в семье и предоставит время на выбор другого съемного жилья;
  • Неуплата по коммунальным услугам. Касается муниципальной квартиры или комнаты. Также если муниципальная квартира была продана другому собственнику, он имеет право требовать выселение семьи квартирантов вместе с несовершеннолетним ребенком;
  • Окончание периода пользования служебной недвижимостью с ребенком. Главное основание для выселения из жилой недвижимости. Исключение из правил — дети-сироты, родители которых были квартирантами этой недвижимости.

Выселение раньше срока

Отношения по выселению раньше положенного срока регулируются правовыми нормами. В частности, эти условия прописываются в предварительно оформленном договоре найма. Чтобы узнать, имеет ли право арендодатель выселить арендатора с ребенком раньше срока, следует заглянуть в основные требования договора. Максимальный срок — не более 60 месяцев. Статья 687 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основные условия по расторжению контракта в суде. Если требуется продлить договор, он перезаключается.

Без договора

Нет договора найма? Квартиранты по закону не имеют право находиться на жилой площади конкретной недвижимости чужого собственника. В этом случае выселить людей достаточно просто, даже с ребенком. Если они отказываются от выселения, существует два варианта:

  • Смена замков во входную дверь квартиры. Вещи можно вынести на лестничную площадку. Ответственность за их сохранность собственники не несут. Чтобы узаконить этот процесс, предъявите участковому все документы, подтверждающие права на конкретную квартиру. Дата смены замков согласовывается с квартирантами перед выселением;
  • Привлекается полиция и несколько свидетелей в виде соседей. Придите в квартиру и попросите освободить незаконно занимаемую жилую площадь с несовершеннолетним ребенком.

Обратите внимание: Полиция не занимается выселением квартирантов. Это не входит в их обязанности.

Выселение зимой

Если с вами как квартирантом был подписан договор о найме и вы не знаете, может ли наймодатель выселить нанимателя с ребенком зимой, то законом это запрещается. Право на выселение начнется только с апреля. Если никаких официальных договоренностей не было, то договор считается недействительным. Статья 35 ЖК РФ гласит о том, что если гражданин перестает пользоваться жилищным имуществом на основании перечисленных причин в Кодексе, договором и вердикта судебных приставов, то квартирант обязуется освободить это жилищное помещение. Если гражданин с несовершеннолетним ребенком не освобождает в срок недвижимость, он может быть выселен лишь на основании решении суда. Если возникли дополнительные вопросы, обратитесь к нашим юристам.

Похожие

Проживание в муниципальной квартире обуславливается наличием у жителей договора о социальном найме. Недвижимость принадлежит муниципалитету.…

Выселение сожителя из собственного жилья – это не простой процесс, как может показаться на первый…

Расторжение брачных отношений предполагает выселение супруга из квартиры. Данный процесс осуществляется исключительно на основании законодательных…

Сдача квартиры в аренду – распространенный способ получения дополнительного источника дохода. Он же сопряжен с…

Служебное помещение – специализированная площадь в виде индивидуальной квартиры или отдельного дома. Ее можно получить в…

Согласно 610 статье Гражданского Кодекса РФ, любая сторона арендного договора вправе расторгнуть его до окончания…

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Аренда квартиры

Права и обязанности арендатора и арендодателя

Содержание статьи:

Аренда

Под арендным договором следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки, передается другой стороне за оговоренную оплату для пользования на время.

Согласно статье 607 ГК РФ, объектами сделки могут быть площади земли, промышленные комплексы, жилые помещения, а также имущество, которое не может потерять своих натуральных качеств за время их эксплуатации.

Подобная сделка может происходить с участием юридических и физических лиц. То лицо, которое предоставляет свое имущество в аренду, является арендодателем, а сторона, принимающая собственность в пользование и оплачивающая эту услугу – арендатором. Основными требованиями к участникам сделки являются: их дееспособность, совершеннолетние и правовой статус.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Сделка допускает как устное, так и письменное оформление. Устная форма допускается только лишь между физическими лицами. Письменный документ является обязательным в том случае, если соглашение оформляется с участием юридического лица.

Законом предусмотрены различные сроки действия арендного договора. Если акт оформлен на срок менее 365 дней, то он относится к краткосрочным, а если временной период не оговорен, то бессрочным. Если срок действия соглашения более года, то сделка подлежит обязательной регистрации.

Права и обязанности арендатора

Как уже было сказано, съемщик (или арендатор) – это то лицо, которое принимает во временное пользование собственность арендодателя и вносит за это арендную оплату. Права и обязанности арендатора по договору аренды, в полном объеме прописываются в акте об аренде.

Съемщик считается обладателем таких прав, как:

  • использовать арендуемую квартиру и размещенное в ней имущество по личному усмотрению во время действия соглашения об аренде;
  • при наличии супруга(ги) и несовершеннолетних детей, имеет право на их вселение в квартиру (иные лица могут быть размещены в квартире, только по усмотрению арендодателя);
  • предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо сообщив об этом владельцу квартиры.

Помимо прав, съемщик имеет и обязанности. К обязанностям относятся:

  • соблюдение правил использования жилья;
  • запрет на использование жилища в качестве объекта субаренды;
  • освобождение арендуемой жилплощади по истечению срока аренды;
  • допуск арендодателя в жилище для проверки состояния помещения и использования по назначению;
  • материальная ответственность за состояние жилища и имеющегося в квартире имущества;
  • вносить арендную плату вовремя и в полном объеме;
  • выполнить текущий ремонт помещения.

Все эти условия должны найти свое отражение в типовом договоре об аренде помещения, образец которого вы можете скачать у нас на сайте. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры].

Что касается вопроса о том, допускается ли правопреемство арендованного помещения, то иногда возникают ситуации, в рамках которых подобное может иметь место. Например, в случае смерти съемщика, договор может продолжать свое действие на тех же условиях, что и ранее, за исключением того, что в роли арендатора уже будет выступать совершеннолетний член семьи покойного.

Права и обязанности арендодателя

Арендодатель предоставляет свое имущество (которым он распоряжается на основании свидетельства о собственности) в пользование съемщику. Права и обязанности арендодателя по договору аренды так же оговариваются в соглашении.

Арендодатель может воспользоваться следующими правами:

  • заключать или перезаключать соглашение об аренде помещения;
  • давать разрешение на заселение других лиц по просьбе съемщика;
  • оповещать съемщика обо всех изменениях арендной платы (в одностороннем порядке размер оплаты изменить нельзя);
  • оформить прекращение действия соглашения в досудебном и судебном порядках;
  • потребовать от арендатора освободить квартиру после того, как срок аренды истек;
  • контролировать использование арендуемого помещения по назначению;
  • обязать съемщика соблюдать правила пользования квартирой;
  • требовать от лица, арендующего жилье, внесения арендной платы своевременно и в полном объеме.

К обязательствам арендодателя можно отнести:

  • собственник должен предоставить свое имущество съемщика в приемлемом для проживания состоянии;
  • гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объеме.

В том случае, если владелец жилья скончается, его наследники становятся владельцами жилья. В этом случае, договор аренды можно не расторгать, поскольку он будет действителен. Всего лишь потребуется произвести замену арендодателя.

Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя

При несоблюдении прав и обязанностей сторонами соглашения об аренде происходит расторжение сделки в досрочном порядке. Это может произойти в следующих случаях:

  • если съемщик использует квартиру и вещи, находящиеся в ней с нарушениями установленного порядка, портит их и не выполняет капитального или текущего ремонта;
  • когда арендатор не внес оплату больше двух раз подряд;
  • если состояние квартиры и вещей, передаваемых в пользование неприемлемо, а арендодатель отказывается осуществить необходимый ремонт;
  • когда арендодатель не передает объект сделки в пользование съемщика.

При любой из данных ситуаций, стороны могут обратиться в суд о расторжении соглашения и возмещении ущерба потерпевшей стороны. Также возможно решение проблемы в добровольном, досудебном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по правам и обязанностям арендатора и арендодателя

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Лариса. Мы с супругом арендовали квартиру. Прожили там чуть более года и решили приобрести собственное жилье. Когда мы сообщили об этом собственнику, то он нам заявил, что по закону, мы обязаны сделать капитальный ремонт квартиры, потому что пользовались ей длительное время. В договоре аренды такого пункта не значится. Подскажите, может ли он нас обязать сделать подобный ремонт по суду или мы можем отказаться от этого?

Ответ: Уважаемая Лариса, согласно статье 616 ГК РФ, которая гласит, что съемщик обязан осуществить капитальный ремонт жилища в том случае, если другое не предусмотрено законом или соглашением об аренде, вы можете смело отказываться от предъявляемой претензии и обращаться в суд с требованием о расторжении сделки в одностороннем порядке. В вашем договоре аренды пункт о капитальном ремонте помещения отсутствует, соответственно и закон на вашей стороне, а требования владельца жилья неправомерны.

Заключение

  1. Соглашение о предоставлении имущества одной стороны в возмездное пользование другой является арендой и оформляется при помощи специального акта.
  2. Подобное соглашение оформляется в письменной форме и подлежит госрегистрации, если срок действия договора не превышает одного года.
  3. Права и обязанности арендодателя и арендатора обозначаются в акте аренды.
  4. В случае нарушения прав или обязанностей сторон, договор может быть расторгнут как в досудебном, так и в судебном порядке.
  5. Если съемщик или арендодатель скончались, то это не значит, что договор аренды прекратил свое действие – документ может быть продолжен, если у сторон есть законные наследники.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Добавить комментарий