НДВ приступает к реализации квартир в клубном доме Исток

НДВ: что предлагает супермаркет недвижимости

Выбирая квартиру на первичном рынке, потенциальные покупатели обычно обращают внимание на застройщика. Но не в случае покупки у «НДВ-Супермаркет недвижимости».

Здесь имя агента гораздо важнее имени девелопера. Он не только реализует квартиры, но выступает консультантом, соинвестором многих проектов и даже представляет их на международных выставках.

Дата создания: 1999. Впрочем, в прессе можно встретить и 1998, и 2000 г. Как ООО «НДВ – Недвижимость для вас» компания зарегистрирована в 2002 г. Впрочем, до середины двухтысячных компания «НДВ» была относительно небольшим риэлторским агентством. В такой ситуации, действительно, сложно сказать, от какой точки следует вести отсчет. Благо предшественник НДВ присутствовал на рынке с середины 90-х.

Тип: Общество с ограниченной ответственностью

Владельцы: Александр Хрусталев

Общая информация: «НДВ Групп» – крупный холдинг, объединяющий несколько бизнес-направлений: от консалтинга и инвестиций до строительства торговых центров и развития инфраструктурного девелопмента. Количество филиалов и структурных подразделений составляет 45 самостоятельных офисов, а общий штат – более 2000 человек.

Кроме «НДВ-Недвижимость», которое работает как агентство по продаже новостроек и оказанию сопутствующих услуг, холдинг «НДВ Групп» включает в себя проектную мастерскую «НДВ Проект Концепт», компании Bon Ton Realty, «НДВ-Девелопмент», «НДВ-Москва» (инвестиции в инфраструктурные и коммерческие объекты), а также другие организации. Например, «НДВ Глобал» занимается разработкой высокодоходных проектов для привлечения на российский рынок азиатских инвесторов (Китай, Гонконг, Япония и проч). Работает офис в Гонконге.

Положение на рынке недвижимости: Филиальная сеть «НДВ-Недвижимость» включает 11 основных отделений и 15 дополнительных офисов продаж. В собственной базе данных представлено свыше 36 тыс. квартир. Журнал Forbes в 2014 г. оценивал, что компания продает около 660 условных квартир в месяц и занимает около 10% рынка продаж новостроек столичного региона.

В области жилой недвижимости компания была девелопером всего одного дома – ЖК «Статус» в Ивантеевке (сдан в 2012 г.). После чего было решено не развивать девелоперское направление, а сосредоточиться на брокеридже, консалтинге, инвестициях.

Жилой дом Статус в Ивантеевке

Финансовые показатели: По информации Forbes, стоимость квартир, проданных «НДВ-недвижимость» в 2013 году, превысила 150 млрд рублей. Выручка компании составила 12 млрд рублей, из них 5 млрд рублей – агентская комиссия, остальное — возврат инвестированных средств, то есть деньги от продажи квартир, которые «НДВ» покупала в разных объектах на ранних стадиях.

По сообщению пресс-службы, ежегодный объем инвестиций «НДВ» в недвижимость составляет $400 млн.

География: Если говорить о продаже квартир, то агентство «НДВ – Недвижимость» реализует квартиры только в Москве и Московской области. В 2014 г. было закрыто представительство НДВ в Санкт-Петербурге, просуществовавшее 4 года. Как нас заверили в пресс-службе компании, все агентства в других регионах, кроме Московского, с НДВ не связаны.

«Если создаешь крупный и значимый бренд, то не исключены попытки его копирования – полного или частично. Мы этого тоже не избежали и есть весьма интересные примеры существования «НДВ» в дальних уголках России, к которым мы не имеем никакого отношения».

Обещанные инфраструктурные проекты: В 2013 году был представлен стратегически важный и амбициозный проект по развитию малой авиации – «Хелипорты России». Данное направление было выделено в отдельную бизнес-структуру..

Концепция супермаркета недвижимости

Иногда говорят, что крупные агентства недвижимости существовать долго не могут. Централизованное управление отнимает слишком много ресурсов, что в брокерском бизнесе себя не оправдывает. И в России, и в мире, большие агентства («Миэль», Hirsh) не являются вертикально-интегрированными структуры, а работают по франшизам.

В этом отношении супермаркет недвижимости (а именно так называет себя компания «НДВ») – исключение. Все 26 офисов «НДВ» – именно представительства компании. Они оказывают все услуги: работают с новостройками, помогают купить, продать или обменять квартиру на рынке вторичного жилья. Работает отдел ипотеки, специалисты которого помогают подобрать банк и условия кредитования. Также компания оказывает услуги в сфере коммерческой недвижимости: купить/продать помещение или решить вопросы, связанные с арендой.

В сфере вторичного жилья оплата стоимости услуг возможна в двух видах: по комиссии или тарифу. Во втором случае цены фиксированы, поэтому клиент изначально знает, сколько нужно заплатить. Каждый тариф выделен под определенный портрет клиента. Есть различные варианты, включая тарифы «Пенсионный», «Военный», «Студенческий», «Эконом».. Минимальная стоимость услуг составляет 80 тыс. рублей.

Есть еще одно отличие «НДВ-недвижимость» от других крупных агентств. Все они, «поднявшись» на комиссионных, приступали к девелопменту. И все – несли потери в кризис.

Группа «НДВ» пробовала силы в девелопменте. Но приняла решения сосредоточиться на продажах квартир, консалтинге и инвестиционной деятельности. Отсутствие в ассортиментной линейке своих жилых проектов исключает конфликта интересов между застройщиками и агентством, занимающимся реализацией жилья.

История успеха компании «НДВ»

Стремительное развитие компании «НВД» началось после кризиса 2008 г. Тогда рынок продажи новостроек буквально встал. Не в пример кризису 1998 г., деньги у людей были, но все замерли в ожидании обвала цен.

Небольшое снижение цен еще больше замораживало покупательскую активность. Надо выходить с таким предложением, чтобы было ясно: если сегодня не купить, так дешево уже не будет. То есть надо достичь дна, от которого и отталкиваться.

ЖК Сказка в Истринском районе

Тогда с таким антикризисным предложением – ЖК «Марфино» – выступил девелопер «Ведис», спешно заменивший проект бизнес-класса в Останкино на микрорайон панельных многоэтажек. Эксклюзивным агентом по реализации нового ЖК стала компании «НДВ-Недвижимость».

«В 2009 году выручка компании (поступления от комиссии) выросла в 27 раз по сравнению с 2008-м, в 2010 году — еще в три раза. Когда распродавались последние метры «Марфино», у Хрусталева работало уже 300 человек. Проекты «Ведиса» выходили на рынок один за одним — «Алексеево», «Очаково», «Нахимово», «Юрлово». НДВ продавала в них квартиры, пока Хрусталев не прекратил сотрудничать с «Ведисом»,» – писал журнал Forbes.

Скандалы, связанные с НДВ

Реализуя квартиры других девелоперов, «НДВ-Недвижимость» даже после самой тщательной проверки и проекта, и застройщика, рискует столкнуться с проблемным объектом.

Подобных историй было две.

ЖК «Маршал» у метро Октябрьское поле на территории бывшего бронетанкового ремонтного завода. Министерство обороны заключило контракт с компанией «494 УНР» на строительство на этих землях жилого комплекса бизнес-класса. В 2009 г. УНР привлек в качестве продавца компанию «НДВ».

А в 2011 г. Минобороны РФ подал в суд на УНР с иском о признании незаконным привлечение компании «НДВ». Минобороны суд выиграл. Договоры 300 дольщиков были признаны недействительными.

Как писали в форумах, все это походило на рейдерский захват дома, построенного на средства от участия в долевом строительстве. Компания «НДВ – Недвижимость» в начале января приняла решение о прекращение реализации недвижимости всех объектов УНР (кроме ЖК «Маршал», «НДВ-Недвижимость» продавала еще микрорайон «Немчиновка») и пообещала оказывать дольщикам поддержку в отстаивании их прав.

Кстати, договоры долевого участия, заключенные НДВ, все-таки признали законными.

Ситуация с другим объектом пока не такая радужная. ЖК «Царицыно» называют самым большим московским долгостроем. История такова.

В 2006 году зерновая компания «Настюша» купила «Московский комбинат хлебопродуктов» (МКХ) в Царицыно. Производство было решено вывести за пределы города, а на этом месте построить жилой квартал (застройщик МКХ). Реализовывать его пригласили «НДВ-недвижимость».

В принципе, ЖК «Царицино» сам по себе был уникальным: после кризиса 2008 г. столица испытывала дефицит новых объектов. А тут еще Александр Хрусталев придумал несколько завлекающих покупателей моментов. Например, продавать квартиры с отделкой (цена чуть ниже рынка), устраивать шоу-румы, где эту отделку демонстрировать. И вообще, встречать покупателей от метро на лимузинах. Продажи шли очень бодро. Проект планировалось завершить к 2013 г.

Но из-за кризиса «Настюша» оказалась в сложной финансовой ситуации: сначала входящий в группу Московский комбинат хлебопродуктов (МКХ) не смог расплатиться с держателями облигаций, а затем компании пришлось отдать Россельхозбанку (РСХБ) за долги 10 элеваторов. В результате к концу 2009 г. общий долг «Настюши» составлял 28 млрд руб. в 2.11 раза больше выручки всей группы.

Вероятно, на обслуживание этих долгов и направлялись деньги от продажи квартир. В 2013 г. строительные работы в ЖК «Царицыно» были остановлены. Подрядчик, компания МФС-6, обратилась к застройщику МКХ с требованием выплатить 1,3 миллиарда рублей. Строители опечатали построенные, но не сданные корпуса. И отказались передавать их застройщику. В свою очередь застройщик обвинил подрядчика во множественном браке и недоделках.

По мнению представителей инициативной группы дольщиков, основанном на изучении финансовой отчетности ОАО «МКХ», значительный объем средств застройщик направлял не на реализацию проекта, а выдавал в виде займов головной компании «Настюша».

Компания «НДВ-недвижимость» прекратила продажу квартир в ЖК «Царицыно» и «Царицыно-2». Но проблема пока осталась.

Этот ЖК включили в перечень проблемных объектов, его судьбой активно занялись депутаты МГД.

В январе 2016 г. пресс-служба Москомстройинвеста сообщила, что достройкой «Царицыно-2» займется новая подрядная организация СК «Стратегия», которая входит в структуру «Интеко». Но в феврале 2016 г Андрей Клычков, руководитель фракции КПРФ в МосГорДуме, завил в интервью «Новой газете»: «Сейчас возникает ощущение, что застройщик начинает в очередной раз выводить деньги с объектов, в том числе и за границу. Пока это только слухи, но на ближайших совещаниях мы все это будем обсуждать и проговаривать. Пока это то, что мы можем сейчас сделать, то есть создать и поддерживать четкую структуру всестороннего контроля: с одной стороны — это органы исполнительной власти, с другой — инициативная группа жильцов».

Дольщиков, получение недвижимости которых в «Царицыно» задерживается, 3.3 тыс. человек. Все они, кстати, оплачивали услуги «НДВ-Недвижмость» по оформлению квартир в собственность. Так что, возможно, этот вопрос всплывет, когда ЖК будет достроен.

И, наконец, последний скандал в прессе связан не с квартирами, а Хелипортом. В начале лета 2015 г. в офисе «Хелипорты России» была проведена внеплановая проверка с обыском и изъятием документов. В прессе появились сообщения о задержании Александра Хрусталева. Кто-то даже напечатал его заявление о сворачивании деловой активности в России. Правда, очень быстро появились опровержения.

Да, обыски были, но Хрусталева не арестовывали. И тем более он не делал никакого заявления о прекращении бизнеса. Было предъявлено обвинение в нецелевом расходовании 7 млн рублей. Но развития данная ситуация не получила. Зато в прессе появилось много расследований: кому выгодно прикрыть развитие вертолетного сообщения в России.

Новые проекты «НДВ-Недвижимость»

Стратегия компания осталась неизменной: реализация проектов осуществляется только на эксклюзивной основе. Данный подход обеспечивает максимальную синергию между девелопером и риэлторским агентством.

Наличие в линейке квартала «Ривер Парк» является в некоторой степени исключением из правила, однако в данном случае НДВ продает свой инвестиционный пул квартир, и не делит его с другими компаниями.

Вот некоторые последние объекты.

  • ЖК «Терлецкий парк» – проект комфорт-класса на востоке Москвы;
  • ЖК «Мытищи Lite», новостройки рядом с Пироговским водохранилищем;
  • ЖК «Ленинградский» в Химках;
  • ЖК «Сказка», проект малоэтажной застройки в альпийском стиле на берегу Истры;
  • Мкр. «Новокосино-2» рядом с одноименной станцией метро.

И из самого свежего: «НДВ-Недвижимость» начинает продажи «Клубного дома на Таганке» – проекта бизнес-класса площадью 11,4 тыс. кв. м. В нем предусмотрено 78 квартир площадью от 43 до 96 кв. м.

Квартира в клубном доме. Преимущества жилья «не для всех»

Клубный дом – это особый формат жилья, квартиры в клубном доме предназначены для состоятельных граждан, которые претендуют на высокое качество недвижимости, приятное и необременительное соседство, а также на уровень придомовой инфраструктуры, которой бы в полной мере удовлетворял потребности жильцов. В рамках данной статьи эксперты портала RealtyPress.ru дают описание клубного дома и рассматривают преимущества проживания в квартире здания подобного формата.

Что такое клубный дом?

Само понятие «клубный дом» появилось из Европы и предполагает не только высокое качество жилья, но и некоторые требования к взаимному соседству – это, пожалуй, основное условие, предполагающее возможность продажи квартиры определенному гражданину. То есть, наличие суммы, необходимой для покупки данной недвижимости еще не является гарантией приобретения квартиры. Это звучит несколько странно, однако если претендент не соответствует «заданным параметрам», то квартиру ему просто не продадут.

Определенная часть суммы, запрашиваемой девелопером за квартиру в клубном доме, берется за «хороших соседей», то есть, все соседи имеют определенный социальный статус, не имеют проблем с законом и не рискуют потерять собственную платежеспособность. В свою очередь, это позволяет гарантировать отсутствие недоразумений, связанных с общением соседей, принадлежащих к разным социальным слоям – отсутствие всяческого хамства и соседской вражды. Чаще всего предложения о продаже квартиры в клубном доме отсутствуют в общедоступных средствах массовой информации, подобные предложения могут поступить от риэлторов крупных агентств недвижимости.

Отбор претендентов на покупку квартиры

Отбор жильцов представляет собой довольно специфическое занятие, отнюдь не носит признаков прямого анкетирования и меньше всего походит на беседу в налоговой инспекции. Профильные специалисты проверяют финансовое состояние потенциального жильца, а также некоторые аспекты его биографии. Своеобразное собеседование с претендентами на обладание квартирой в клубном доме проводится профессиональными психологами, и имеет вид непринужденной беседы, после которой, как правило, у потенциального клиента не остается неприятного осадка.

Впрочем, претендент, который «не подошел» скорее всего, так и не узнает причину отказа, который приходит в исключительно мягкой форме. Есть определенные негласные правила, которые предполагают исключать из списка потенциальных жильцов скандальных политиков, звезд шоу-бизнеса, а также бизнесменов, которые имеют определенные проблемы с законом. Граждане, которые принадлежат к перечисленным категориям, с высокой вероятностью могут стать причиной беспокойства соседей по клубным квартирам, поэтому не смогут купить квартиру в элитном жилом доме.

Подобный подход является единственным способом исключить неопределенность, которая возникает при покупке квартир в домах стандартного формата. Обычно покупателю квартиры в новостройке достаточно сложно предположить, кто окажется соседом – инженер, состоятельный бизнесмен, рок-музыкант или представитель криминальных структур. И если соседство окажется не особенно приятным, придется мириться с этим фактом, всю жизнь преодолевая различные проблемы коммуникативного характера с соседями. Причем, это относится к покупателям недвижимости практически любой категории (за исключением клубных домов), от бюджетных «панелек» до монолитных небоскребов бизнес-класса. Ведь факт наличия денег для приобретения квартиры не свидетельствует в пользу порядочности будущего соседа или в пользу его стремления к спокойной жизни.

Читайте также:  Модульная мебель для современной гостиной: особенности выбора и разновидности

Качество элитной недвижимости

Клубный дом в Москве представляет своего рода «закрытую территорию», как правило, это малоэтажное здание на 20 – 40 квартир, придомовая территория имеет ограждение и охраняется, есть собственный пропускной пункт, на котором сотрудники пропускают только тех посетителей, которых желают видеть обитатели дома. Вопросы размещения личного транспорта не связаны с необходимостью «первым найти и занять место», размеры подземной и наземной стоянок являются достаточными для того, чтобы обеспечить парковочными местами всех жителей дома, а также гостей.

Учитывая высокую платежеспособность обитателей квартир клубного дома, недвижимость подобного формата чаще всего возводится в престижных районах, центральной части города. Развитая инфраструктура, множество объектов культурно-исторического значения дополняет хорошая транспортная развязка, территориальная близость к крупным бизнес-центрам. В то же время клубные дома строятся несколько в стороне от оживленного движения, располагаясь несколько вглубь от улицы в зоне с интенсивным озеленением.

Клубные дома относятся к элитной недвижимости, поэтому качество квартир не вызывает вопросов даже у наиболее взыскательных жильцов. Часто квартиры имеют несколько уровней, высокие потолки, просторные лоджии, встречаются также изначально обустроенные оранжереи. При отделке используются нестандартные дизайнерские решения и дорогостоящие отделочные материалы, не говоря уже о высококачественных инженерных коммуникациях. Часто элитные квартиры и дома представляют собой архитектурные памятники после масштабной реставрации (реконструкции), что дополнительно подчеркивает высокий статус жильцов.

Нестандартные решения и видовые характеристики

Подобные здания предполагают достаточно интересные и необычные элементы, например, если квартира выполнена в нескольких уровнях, у владельца есть возможность подниматься из подземной парковки прямо к себе в апартаменты. Высота потолков дает возможность организовать собственный кинотеатр, огромную библиотеку, бильярдный зал, а также зимний сад.

Естественно, большое значение уделяется и видовым характеристикам, вид из окна является достаточно важным элементом элитной недвижимости. Состоятельные жильцы вряд ли согласятся на то, что из окна им придется обозревать трубы промышленных предприятий, чаще всего вид из окна открывается на парк, рощу, купола церквей, пр.

Организация коммунальной инфраструктуры и стоимость проживания

Относительно зависимости жильцов от работы муниципальных служб, обеспечивающих наличие тепла в квартирах, электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, вопрос решается застройщиком таким образом, чтобы предоставление жильцам соответствующих услуг в минимальной степени зависело от работы этих служб. В клубных домах часто имеется собственная котельная, автономная подстанция, распределяющая электричество, аварийные генераторы, имеется также современные системы пожаротушения, сигнализация.

Помимо высокой цены самой квартиры в клубном доме, стоимость проживания (коммунальных услуг) также является достаточно высокой, в среднем квартплата составляет 3 -8 долларов за 1 м2. Стоимость проживания напрямую зависит от управляющей компании, а также от качества и уровня предоставляемых услуг (квалификация обслуживающего персонала, техническая оснащенность УК).

Заключение

Говоря о клубных домах, может возникнуть впечатление, что подобных домов в современных мегаполисах достаточно много. Однако это впечатление ошибочно, и зданий, соответствующих перечисленным в данной статье критериям, немного. Во всей Москве не более сотни домов такого типа (подмосковные малоэтажные строения не могут относиться к клубным домам). Места, где расположились клубные дома в Москве – кварталы вокруг Патриарших прудов, Пречистенка, Арбат, Чистые пруды, Остоженка.

Впрочем, недостаточность информации о том, какими должны быть клубные дома, является причиной спекуляций застройщиков, которые пытаются выдать обычные малоквартирные дома за дома клубного типа. Приставка «клубный», без сомнения, значительно повышает интерес к недвижимости и способствует скорейшей реализации жилья. Однако, даже при высоком качестве застройки, эксклюзивной отделке и нестандартных решениях планировки, отсутствие идеи «элитного клуба», которая заключается в органичном подборе жильцов, покупатель не сможет ощутить всех преимуществ клубного дома.

Агентство «НДВ»: иск на 15 миллионов к клиенту/дольщику

Постараюсь изложить суть возникшей ситуации.

ООО «НДВ – Недвижимость для Вас» подало исковое заявление на сумму в 15 миллионов рублей по защите деловой репутации к клиенту/дольщику за размещение надпись на окнах своей лоджии/балкона.

Надпись была оставлена на одном из введенных в эксплуатацию корпусов микрорайона (ЖК) «НОВОКОСИНО-2» (город Реутов, Московская область).

Продавцом (агентом) данного ЖК была компания «НДВ-Недвижимость», генеральный директором которой является небезызвестный Хрусталёв Александр Анатольевич. Чтобы купить квартиру в ЖК «Новокосино-2», требовалось заключить с «НДВ-Недвижимость» так называемый агентский договор и согласно этому договору оплатить в пользу «НДВ» 55000 р., из которых сумма в 38500 р. взималась за бронирование объекта, а остальные средства уходили на будущую регистрацию договора долевого участия и регистрацию права собственности на квартиру.

В данным момент в микрорайоне «Новокосино-2» остаются не сданными 4 корпуса, 2 из которых имеют просрочку более двух лет.

Ссылка на сайт Арбитражного суда Московской области, где рассматривается дело по иску «НДВ»:

Скриншот дела с сайта суда:

Итак, на 22 января 2018 назначено предварительное заседание.

Хочется отметить следующие:

1) не понятно, какое отношение имеет размещенное «буквосочетание» «Н»,«Д»,«В» к компании «НДВ-Недвижимость»?

2) не ясно на основании чего образовались такие огромные исковые требования = 15 миллионов рублей?

Есть ли вообще «будущее» у данного иска – просьба откликнуться разбирающихся людей!

Вот такая история, вот такой «весёлый» АГЕНТ недвижимости.

Для популяризации информации прошу поднять в ТОП.

Найдены возможные дубликаты

Жилые корпуса на Носовихинском шоссе в подмосковном Реутове — классический долгострой.

Дома, которые должны были заселяться, самое позднее, в 2016 году, теперь обещают сдать в третьем квартале 2017 года, но люди, вложившие свои деньги в не построенные квартиры, уже не вверят в эти обещания.

Корпус № 13 жилого комплекса «Новокосино-2» называют самым многострадальным, хотя такими же страдальцами можно считать и корпуса 1,2,3,4,5,6,7,12, а теперь еще и 16, и 17. Народу здесь пострадало немало, ведь в одном только 13-м корпусе 800 квартир.

Застройщик всех корпусов – ООО «Эксперт», позже переименованное в ООО «ЭкспертСтрой».

Впрочем, красивых названий самых разных фирм в этой истории немало. Например, первоначальным участником долевого строительства было ООО «ЭкоПрестиж», которое к июню 2013 года аккуратно собрало со всех дольщиков деньги за квартиры, после чего народу торжественно объявили: мол, возрадуйтесь, люди ваш дом будет готов не позднее 31 декабря 2015 года.

Но в срок объект построен не был. Не построен он и сегодня. Да и строительные работы здесь, по утверждениям обманутых дольщиков, не ведутся. Вообще, проблемы с эти домом начались еще летом 2014 года, когда строительство было фактически остановлено. Тем не менее, из Министерства строительного комплекса Московской области на имя дольщиков приходят успокоительные письма на тему: «все хорошо, прекрасная маркиза», «все идет по плану», «строительные работы ведутся», дом будет сдан в установленные сроки».

«Установленные» сроки сдачи дома менялись как в калейдоскопе. Тут и «конец 2014 года», и «30 июня 2015 года», и «второе полугодие 2016 года». Последний такой «установленный срок» — третий квартал нынешнего года. От первоначально объявленного срока окончания строительства его отделяет почти полтора года. А воз, то есть, стройка, и ныне там.

Недовольны дольщики и незаконными, по их мнению, схемами продажи квартир, и недостоверной рекламой о сроках сдачи жилых домов, и прочими «фокусами» застройщика, вплоть до неожиданного появления в этой истории еще одной компании с красивым названием – ООО «НДВ – Недвижимость для Вас».

Все эти «шероховатости» не помешали застройщику получить в апреле и июне 2015 года новые разрешения на строительство корпусов 16 и 17, которых вообще не было в первоначальном проекте застройки микрорайона. Теперь эти недостроенные корпуса стоят на месте несуществующей парковки и такой же несуществующей поликлиники, причем даже если поликлинику и втиснут в оставшееся пространство, она будет стоять вплотную к жилому дому и торговому центру. По мнению обманутых дольщиков, их деньги тоже пошли на строительство этих корпусов.

Получалась странная вещь: застройщику, уже показавшему свою неспособность выполнить взятые на себя обязательства, дали разрешение на строительство еще двух корпусов. И не кто-нибудь дал, а Министерство строительного комплекса Московской области. Во всяком случае, документы эти подписала заместитель министра Е.В.Соколова.

Потом начались и вовсе странные вещи. Дольщики, окончательно убедившись в том, что из обманули, подали на застройщика в суд. Но, несмотря на решение Саровского городского суда от 2016 года, застройщик, по мнению дольщиков, «начал прибегать к мошенническим схемам по выводу средств для уклонения от выплаты неустоек за просрочку передачи объекта» и «во избежание начала процедуры банкротства».

«Сейчас в ООО «ЭкспертСтрой» происходят финансовые манипуляции с судебными исками между своими же компаниями друг к другу, то есть, ООО ЭкспертЭксплуатация» подвеет иск к ООО «ЭкспертСтрой», — утверждает одна из обманутых дольщиц, Ольга Куц, — «Это привело к задержке по выплатам неустоек пострадавшим от действий ООО «ЭкспертСтрой» в феврале-марте 2017 года, и может привести к полной остановке выплат».

Между тем, все это время из Министерства стройкомплекса Московской области дольщики получали успокоительные письма. Из которых следовало, что «застройщик не нарушает сроков передачи объектов долевого строительства, его финансовая документация проверена и находится на должном уровне». В министерстве даже сообщали дольщикам совсем уж волшебную информацию. Так, 21 ноября 2016 года дольщикам сообщили, что их дом готов на 59 процентов но еще 12 августа того же года дом был «готов на 61 процент», но уже 23 марта 2017 года министерство опять сообщило, что «дом готов на 59 процентов». А самое «волшебное» — дольщики утверждают, что с августа 2016 года стройка вообще не велась.

Есть и письмо от администрации Реутова № п-446 от 9 февраля 2017 года, из которого следует, что «заявленный срок сдачи дома № 13, т.е. третий квартал 2017 года, не будет нарушен, работы идут по нарастающей и работы ведутся с августа 2016 года».

Обманутые дольщики писали во все инстанции – от Президента и премьер-министра до губернатора Московской области, писали даже председателю Московской Хельсинкской группы Людмиле Алексеевой. Но одни помочь не могли, а другим явно было недосуг заниматься «мелочью» на фоне больших государственных дел. Дольщики, по сути, остались один на один со своей бедой, когда не было уже ни надежды на новоселье, ни надежды на возвращение денег.

Чем закончится эта история, сегодня не скажет никто. Дольщики опасаются, что теперь они не получат вообще никакой компенсации от обманувшего их застройщика. Уповать на помощь властей, как выяснилось, не стоит. И всякие-разные администрации, и отдельные депутаты Госдумы, и целые думские фракции – «Единой России», КПРФ, «Справедливой России» и ЛДПР – тоже никак не помогли. И митинги дольщики устраивали, и письма писали – все без толку.

Такая вот печальная история, которая, впрочем, еще продолжается, а какой у этой истории будет финал – об этом мы сообщим нашим читателям.

У НДВ очень много “некрасивого”, ловите ссылочки:

https://realty.rbc.ru/news/577d31109a7947a78ce97b10 – вложение денег в Царицыно

http://www.fontanka.ru/2013/03/15/067/ – реклама без разрешения на строительство, штраф 400 тыс.

http://www.fontanka.ru/2013/02/21/182/ – еще про ту же самую рекламу

http://www.fontanka.ru/2011/02/21/124/ – продажи квартир от ЛЭКа

http://www.fontanka.ru/2010/04/09/051/ – говорят, что есть разрешения на строительство, а их нет

http://www.fontanka.ru/2010/03/04/127/ – снова про продажи объектов ЛЭКа

http://www.fontanka.ru/2010/02/01/145/ – и еще про сотрудничество с ЛЭКом

Ссылки про то, как Царицынцы выступили на ЦДХ против НДВ

Владелец «NBM-стройсервиса» Михаил Бабель задержан полицией

Его подозревают в организации двойных продаж в жилых комплексах Москвы и Подмосковья

Владелец девелоперской компании «NBM-стройсервис» Михаил Бабель (см. врез) задержан на прошлой неделе сотрудниками полиции, рассказали три его знакомых и чиновник правительства Москвы. Бабель действительно задержан, следственные подразделения полиции ведут уголовное дело о мошенничестве в особо крупном размере или повлекшем лишение прав гражданина на жилое помещение (ст. 154 ч. 4 УК), подтвердил сотрудник правоохранительных органов. Эта статья предполагает лишение свободы сроком до 10 лет, объясняет старший партнер «Юков и партнеры» Михаил Воронин.

Бабеля подозревают в организации двойных продаж в жилом комплексе «Терлецкий парк» на Новогиреевской улице, утверждают два его знакомых и чиновник правительства Москвы. По данным Москомстройинвеста, в «Терлецком парке» заключено 300 договоров долевого участия в строительстве, а в реестр пострадавших граждан внесено 72 человека. Кто достроит проект, пока неизвестно. Представитель Москомстройинвеста сказал, что о смене инвестора можно говорить, если застройщик банкрот или сам передал объект другому лицу; ни один из этих вариантов в отношении АО «Глобинвестстрой» (девелопер «Терлецкого парка») не применялся.

Александр Хрусталев, гендиректор «НДВ-недвижимости» (риэлтор проекта), рассказал, что компания совместно с Москомстройинвестом и Минстроем прорабатывает вопрос о санации застройщика «Терлецкого парка». Представитель Москомстройинвеста передает, что в ноябре председатель комитета Константин Тимофеев заявлял о необходимости возбуждения уголовного дела в отношении АО «Глобинвестстрой» по статье мошенничество, а также проверки использования денежных средств населения.

Еще один знакомый Бабеля предполагает, что кроме «Терлецкого парка» ему могли припомнить и жилой комплекс «Западные ворота столицы» в Одинцовском районе Подмосковья. В мае 2015 г. городская прокуратура Одинцовского района сообщала о возбуждении уголовного дела в отношении вице-президента корпорации «Союз-возрождение» (застройщик и инвестор проекта) Александра Воробьева и президента ЗАО «ИСК «Энбиэм» (соинвестор) Бабеля по статье мошенничество в особо крупном размере по факту двойных продаж в «Западных воротах столицы». В июле этого года пресс-служба заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина сообщала, что достраивать этот комплекс будет ГК ПИК. Ее представитель сказал, что в этом проекте 1271 обманутый дольщик, им будут переданы квартиры общей площадью 90 087 кв. м.

Читайте также:  Правила сооружения воздуховода для кухонной вытяжки и критерии выбора вытжки

До кризиса 2008 г. «NBM-стройсервис» был партнером компании Rose Group по ряду проектов, например «Микрогород «В лесу» (более 1 млн кв. м недвижимости) в Красногорском районе. В 2014 г. «NBM-стройсервис» пытался выкупить у правительства Москвы проект многофункционального комплекса (37 000 кв. м наземной площади) на Софийской набережной, но Бабелю не удалось договориться с банком ВТБ о соинвестировании.

Мобильный телефон Бабеля в течение трех дней был недоступен. Найти его адвоката не удалось. В «NBM-стройсервисе» в течение дня никто не отвечал. Представитель ГУ МВД по Московской области не ответил на вопрос «Ведомостей».

Будущие покупатели не в коем случае не связывайтесь с покупкой квартир в строящихся ЖК Новокосино 2, ЖК “Юбилейный” г. Реутов МО и ЖК Мегаполис (Новокосино 3) г. Москва и ЖК Новые Котельник г. Котельники МО! Не пополняйте наши ряды обманутых дольщиков – мы ждем обещанные квартиры с 2012 года, многим обещали выдать ключи в конце 2013 года, а на дворе уже (посмотрите на дату сами). С нами были заключены незаконные Предварительные Договора Купли Продажи Квартир (ПДКП) с фирмами-прокладками ООО Эксперт (названое в народе Дилетант). Данные фирмы не являются застройщиками, а являются со-инвесторами и не имели прав привлекать денежные средства физических лиц. Договора были заключены до получения разрешений на строительство в обход Федерального Закона 214 – этому способствовало агентство недвижимости ООО НДВ (прозванное в народе Наше Дело Врать). После покупки многие общаясь на форуме только осознали, что они подписали – так как многие не обладали юридическими знаниями в покупке новостроек и полагались на честность агенства недвижимости ООО НДВ, которое прикрывалось липовыми наградами в сфере недвижимости. Многие не захотели оставаться на незаконных ПДКП и опасаясь двойных продаж перешли на договора ДДУ – заключив переуступку прав по ДДУ от прокладок ООО Эксперт – ООО Бизнес-Строй, ООО Реутинжениринг, ООО Экопрестиж, ООО Реутинвест, ООО Перспектива-Инвест. При оформлении переуступок сроки сдачи домов увеличись в договорах на 1,5-2 года, но мошенники риэлторы из ООО НДВ успокаивали что эти сроки указаны с запасом так как вдруг затянуться получения документов, а ключи мы получим в указанные в первоначальном договоре сроки и нам не стоит волноваться. Стройка домов в этот период шла нормальными темпами и у многих не возникло сомнений и подписывали эти договора переуступки. К тому же многие опасались двойных продаж по ПДКП. Кроме того в договора уступки ДДУ (УДДУ) были включены вознаграждения фирмам-прокладкам ООО Эксперт в размерах до 30% от первоначально уплаченных денег! Подписывая мы не думали что столкнемся с вагоном лжи от ООО Эксперт и ООО НДВ и будем взыскивать неустойки и расторгать договора в связи со значительно задержкой! А сейчас многие оказались в заложниках – так как при расторжении квартиры теряют 30% уплаченных денег за счет вознаграждения прокладкам ООО Эксперт! А те кто пытается взыскать неустойку рассчитывает ее от пониженной на вознаграждение суммы. НО даже будучи обманутыми один раз, мы в судах сталкиваемся с обманом со стороны государства – суды режут неустойку по статье 333 ГК РФ по ходатайству застройщика до смешных сумм – люди получают 100-150 тысяч за 9 месяцев просрочки с двухкомнатных квартир, а за вычетом расходов на суд и юристов отсуженной суммы не хватит даже на найм комнаты!

В конце 2016 года застройщик переименовался в ООО “Экспертстрой” и вывел все имущество и собранные деньги дольщиков со своих счетов. В итоге с начала лета 2016 г. никто не может получить деньги даже по расторжению договора – юристами застройщика затягивается даже заседания по банкротству и деньги получают единицы. Про неустойки или компенсации можно вообще практически забыть – застройщик втюхивает предложения по которым надо еще доплатить чтобы сбыть свой ИЛ. Приставы бездельничают и корумпированы. Помощи от органов МВД ни какой нет.

Вот такую узаконненую финансовую пирамиду придумало государство, для тех кто честно заработал свои деньги, продал свое имущество и квартиры или залез в долги! Многие из нас покупали ипотеку и кроме оплаты долга и процентов вынуждены еще и платить за найм жилья, некоторые ютятся с маленькими детьми снимая комнаты!

Если уж у вас много денег и готовы сыграть в рулетку, есть где жить и нет проблем – рекомендуем вам купить по переуступке у уже существующих дольщиков физических лиц – многие из них влезли в долги, снимают жилье и попали в тяжелое финансовое положение, а не перечислять их застройщику и его прокладкам!

ЖК «Дуэт» от НДВ в Москве

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Ежегодно в Москве и области возводится большое количество новостроек, имеющих оригинальную неповторимую архитектуру, которая соответствует духу современности с внедрением инновационных решений. Примером таких зданий является ЖК «Дуэт», возведённый по авторскому проекту в северной части столицы и имеющий клубный формат. Изящное сооружение, состоящее из двух высотных корпусов, объединённых общим основанием, в котором будут размещены различные объекты инфраструктуры. Наиболее исчерпывающая информация для потенциальных покупателей представлена на официальном сайте ЖК «Дуэт» в Москве, duetdom.ru.

Тандем застройщика и агентства недвижимости

ЖК «Дуэт» возводится застройщиком «Град Инвест Дегунинская», входящей в группу компаний «Град». Специализируется на возведении жилых зданий эконом-класса и элитного жилья. Продажей квартир занимается компания «НДВ-Недвижимость», ndv.ru, которая в альянсе с застройщиком реализовала несколько удачных проектов.

Нюансы архитектуры комплекса

Два корпуса зданий бизнес-класса высотой в 22 этажа соединены внизу общим цокольным этажом, где планируется размещение удобных лаунж-зон для отдыха и деловых встреч и собственной инфраструктуры. Корпуса построены и отделаны теплосберегающими материалами, имеют просторные холлы, которые украшают дизайнерские светильники. Согласно стандартам бизнес-уровня в качестве отделки будут использоваться натуральные материалы. Квартиры будут сдаваться без отделки свободной планировки.

В ЖК «Дуэт» от НВД запланирован подземный паркинг, который будет дополняться наземными машиноместами. В цокольной части будет расположен СПА-салон, медицинская клиника, аптека, кафе, торговые бутики и банковские офисы. Оформленный фасад из фиброцементных плит, отделанный клинкерной плиткой, смотрится очень эффектно. Входные группы полностью соответствуют европейскому стилю и эксклюзивному дизайну высоток. Каждый элемент предельно лаконичен и функционален. Территория вокруг комплекса оборудована детскими площадками и сквериком. Преимущества жилого комплекса неоспоримы:

  1. Надёжный застройщик и талантливый брокер.
  2. Оригинальная архитектура зданий с квартирами, имеющими лоджию.
  3. Удобная транспортная доступность.
  4. Район имеет развитую инфраструктуру.
  5. Оригинальность оформления парадных.

Есть и некоторый негатив, который компенсируется зелёными зонами отдыха. Это близкое расположение промзоны, небольшая по численности парковка.

Особенности планировки квартир

Свободная планировка позволит реализовать любые дизайнерские фантазии, воплотив их в комфортной планировке одно-, двух- и трёхкомнатных квартир комплекса. В ЖК «Дуэт» от НДВ В Москве зонирование квартир с высокими потолками до трёх метров продумано до мелочей. Комнаты, кухни, холлы, застеклённые лоджии очень просторные и удобные, не ограничивающие полёт фантазии дизайнеров. Стоимость квадратного метра от 180,5 тысяч рублей, а полностью квартир – от 7 до 14 млн. рублей.

Кроме собственной инфраструктуры рядом располагаются различные объекты социальной значимости:

  • школы;
  • колледжи;
  • детские садики;
  • лицеи;
  • поликлиники;
  • спортивные сооружения;
  • торгово-развлекательные центры;
  • бутики с одеждой и товарами европейских брендов;
  • современный кинотеатр с большим количеством залов для просмотра.

На официальном сайте застройщика ЖК «Дуэт», duetdom.ru есть возможность контролировать в реальном времени ход строительства. Согласно генплану возведение и ввод в эксплуатацию должно завершиться в 2018 году.

К особенностям приобретения жилья необходимо отметить предлагаемую застройщиком программу реализации «Trade-in». В этом случае с агентством НДВ заключается договор на помощь в продаже старой квартиры взамен на новую. Должно быть внесено не менее 40% стоимости нового жилья. Предлагается в банках-партнёрах взять ипотеку под 6% годовых: Сбербанк, «ВТБ», «Уралсиб» и других ведущих кредитных организациях. Документация оформляется по Федеральному закону № 214.

Территориальное расположение

Высотные башни ЖК «Дуэт» резко выделяются на зелёном фоне окружающей его местности, которые стоят несколько обособленно от других построенных домов. Хотя для элитного жилья бизнес-уровня слишком мало места выделено под наземную парковку, в целом все элементы смотрятся гармонично и эффектно. В шаговой доступности располагаются необходимые для отдыха скверы и лесопарки, такие как: парк Дружбы, Долгопрудненский лесопарк, Грачевский парк и самый большой парк ВИСХОМ с живописным прудом в окружении фруктовых деревьев и многовековых клёнов, тополей, лип.

Как правило, статус клубного дома имеют малоэтажные постройки. Поэтому два здания по 22 этажа несколько отличаются от принятых стандартов, но это не мешает им соответствовать заявленному уровню:

  1. Эксклюзивность и оригинальность архитектуры сложно спутать с другими объектами.
  2. Постоянное видеонаблюдение территории.
  3. Применение только высококачественных современных строительных материалов, создающих общую гармонию.
  4. Высокие потолки и просторные зоны с чётко выраженными линиями и пропорциями.
  5. Эффектно оформленные парадные, имеющие исключительный дизайн и отделанные натуральными материалами. Дополнением является оригинальная подсветка.

Дополнительным бонусом в однокомнатной квартире является наличие гардеробной.

Рекомендации по выбору недвижимости

Наличие многочисленных новостроек обескураживает потенциального покупателя, который несколько теряется при выборе надёжного застройщика. Существует несколько критериев, на которые следует обращать внимание при выборе застройщика:

  • открытость информации по ходу строительства;
  • наличие разрешительных документов в открытом доступе;
  • портфолио построенных объектов, сроки их возведения;
  • отзывы людей, купивших квартиры в новостройках этой строительной компании.

Всем этим пунктам отвечает компания «Град Инвест Дегунинская». Она показывает поэтапность возведения ЖК «Дуэт» на официальном сайте, существует форум по жилищному комплексу, на котором обсуждаются наиболее острые вопросы. Изучив его, можно получить массу полезной информации.

Недалеко от строительства расположился офис продаж. Предварительное бронирование, оформление ДДУ с регистрацией права собственности обойдётся покупателю в 75 тыс. рублей. Продать свою старую квартиру можно также через агентство недвижимости.

Внимание! Как показала практика, при покупке новой недвижимости в зачёт старой квартиры, продажу лучше доверить специалистам, чем заниматься самому.

Выводы

Особенностью продаж компании «НДВ-Недвижимость» является отсутствие рассрочки, возможна только ипотека. В этом районе Москвы отсутствие конкурентов будет способствовать привлечению внимания к ЖК. Анализ особенностей здания и расположения квартир свидетельствует о надёжности возводимого жилья. Ценовой диапазон также вполне приемлем для зданий такого уровня. Если учесть, что рост цен неминуем, то желательно вопросы приобретения решать максимально быстро. Расположение возводимого жилого комплекса очень удобное. В ближайшее время в пяти минутах ходьбы откроется новая станция метро. Цена может возрасти ещё больше. Потенциальному покупателю есть о чём подумать, и поторопиться, пока цены ещё сильно не скакнули вверх.

Квартиры бизнес-класса

дом сдан
ключи в день сделки

Клубный дом «Концепт House» – это ваш дом, в котором уже позаботились о комфорте: высокие потолки, большие окна, просторное лобби.

Квартиры предлагаются со свободной планировкой и без отделки, открывая простор для реализации воплощения мечты о вашем идеальном жилье.

Современный 12 этажный клубный дом . Высокое качество монолитного дома прекрасно дополняет отделка натуральными материалами, панорамное остекление на верхних этажах, стильный интерьер общественных пространств, а также подземный паркинг и благоустроенная территория.

Престижный район ЗАО с живописным природным окружением и превосходной экологией, сочетается с прекрасной транспортной доступностью: добраться из утопающего в зелени Клубного Дома до центра можно за 20 минут по скоростному Кутузовскому проспекту. Также в нескольких минутах на авто высококлассные торговые центры «Времена года» и «Океания».

Жители «Концепт House» могут гулять с детьми и совершать пробежки прямо рядом с домом – вокруг Богдановского пруда или же отправиться в природный заповедник «Долина реки Сетунь» или Парк Победы на Поклонной горе.

Развивать таланты будущего поколения помогут Ломоносовская школа, Школа Интеллектуал, Школа искусств и более 20 государственных учреждений этого района.

Уважаемые клиенты!
Наш офис продаж продолжает работать для вас!
Мы проводим консультации по телефону 8(495) 032-21-23
или в онлайн формате.
Режим работы с 9:00 до 21:00
До встречи онлайн! Спасибо, что остаетесь дома!

Как добраться:
На автомобиле

Уважаемые клиенты!
Наш офис продаж продолжает работать для вас!
Мы проводим консультации по телефону 8(495) 032-21-23
или в онлайн формате.
Режим работы с 9:00 до 21:00
До встречи онлайн! Спасибо, что остаетесь дома!

Как добраться:

На автомобиле

Политика конфиденциальности персональной информации

Политика конфиденциальности персональной информации

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», я даю согласие АО «Концепт-Инвест». (далее – Оператор) на проверку и обработку, включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, распространение (в случаях предусмотренных законом), обезличивание, блокирование , уничтожение моих персональных данных, указанных в перечне, приведенном ниже, с использованием средств автоматизации или без использования таких средств.

Цель обработки персональных данных: получение сводной информации о пользователях сайта в маркетинговых целях и исполнение договорных обязательств перед клиентами, контрагентами и иными субъектами персональных данных.

Перечень действий с персональными данными, на совершение которых дается мое согласие, общее описание используемых Оператором способов обработки в соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального закона от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных». В ходе обработки с персональными данными будут совершены следующие действия: сбор; запись; систематизация; накопление; хранение; уточнение (обновление, изменение); использование; обезличивание; удаление; уничтожение.

Перечень обрабатываемых персональных данных: фамилия, имя, отчество; пол; номер мобильного телефона; адрес электронной почты, а также технические данные, предоставляемые Посетителем сайта Компании в процессе использования Сайта Указанные мной персональные данные предоставляются для информирования меня о вариантах приобретения объектов недвижимости и услугах, предоставляемых Оператором, организации просмотра вариантов объектов недвижимости и дальнейшего информирования меня посредством смс и электронных писем об условиях приобретения, акциях и специальных предложениях Оператора, для обеспечения доступа к профилю посетителя на сайте.

Передача персональных данных третьим лицам осуществляется на основании законодательства Российской Федерации, договора с участием субъекта персональных данных или согласия субъекта персональных данных. Я даю свое согласие на возможную передачу своих персональных данных следующим третьим лицам: ООО «НОВОСИСТЕМ», ООО «Контентум».

Согласие действует в течение срока и в порядке, установленных Оператором. Я уведомлен, что Согласие может быть отозвано в соответствии с законодательством Российской Федерации при предоставлении в АО «Концепт-Инвест» заявления в письменной форме. Я согласен с возможной передачей АО «Концепт-Инвест» указанных персональных данных в случаях, предусмотренных законом, при условии соблюдения требований конфиденциальности персональных данных, ответственность за которую несёт АО «Концепт-Инвест».

Я уведомлен, что АО «Концепт-Инвест» может обрабатывать мои персональные данные с соблюдением требований законодательства РФ после отзыва моего согласия в случаях, когда указанное Согласие не требуется согласно законодательству РФ.

Я подтверждаю, что, давая такое согласие, я действую по собственной воле и в своих интересах.

Я согласен, что Оператор имеет право не чаще трех раз в течение суток направлять Посетителю сайта маркетинговые, транзакционные, информационные и иные сообщения.

Данное согласие действует до достижения целей обработки персональных данных или в течение сроков хранения информации, установленных РФ.

Данное согласие может быть отозвано по моему письменному заявлению, направленному АО «Концепт-Инвест» или его представителю по адресу, указанному в начале данного Согласия.

НДВ приступает к реализации квартир в клубном доме Исток

Приобретение недвижимости до официального объявления старта продаж – удел избранных. Безусловно, они рискуют. Если застройщик задержит срок сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, деньги окажутся «замороженными» на неопределённое время. Более того, получить какую-либо компенсацию не удастся – ведь в момент заключения предварительного договора ни о каком 214-ФЗ, защищающим права покупателей, речи не идёт. Но и заработать на такой сделке можно действительно неплохо – до 20% только к моменту официального начала продаж. А если учесть, что после получения права собственности цена на квартиру в среднем увеличивается ещё на 30%, то инвестиции получаются супервыгодными.

Предварительные продажи «среди своих», или закрытые, как правило, происходят до официального объявления о запуске проекта, до его выхода в информационное поле и начала первой рекламной кампании. При этом нужно понимать, что заключение даже одного-единственного договора долевого участия (ДДУ) невозможно до выполнения всех требований 214-ФЗ, по которому застройщик вправе привлекать денежные средства покупателей только после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Фактически, размещая проектную декларацию на своем сайте, он уже сообщает рынку о проекте. «Однако лишь от маркетинговой политики конкретного девелопера зависит, как он скажет о новом ЖК рынку – громко, чтобы услышал широкий круг потенциальных покупателей, или шёпотом, пока только для своих», – объясняет партнёр девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Философия инвестирования.

Квартиры на этапе закрытых продаж продаются дешевле, чем после официального старта. Так, по данным директора департамента стратегического консалтинга компании Kalinka Group Романа Попова, во время предварительных продаж одного из премиальных жилых комплексов, вышедшего на рынок в октябре, квартиры можно было приобрести в среднем на 6% дешевле, чем после официального начала продаж. Таким образом, даже на самой бюджетной квартире, площадью 49 кв. метров и стоимостью 24,31 млн рублей, все купившие жильё в этом жилом комплексе по специальным ценам сэкономили (читай, заработали) около 1,5 млн. И это не предел.

По словам управляющего партнёра агентства недвижимости TWEED Ирины Могилатовой, в настоящее время покупатели, вошедшие в закрытый пул, могут рассчитывать на дисконт до 20%. Впрочем, угадать, какую скидку они в итоге получат, заранее невозможно. Цена на старте во многом зависит от того, насколько активно покупают квартиры на предварительном этапе, добавляет заместитель генерального директора компании ОПИН Наталья Картавцева. Если активность высока, то и официальные стартовые цены, скорее всего, будут выше и соответственно участники закрытого пула заработают больше.

Зачем девелоперу предпродажи?

Во всем мире закрытые продажи – это в первую очередь инструмент дорогого премиального рынка. У нас в элитном сегменте, по словам Ирины Могилатовой, эта схема также используется в 70% жилых комплексов. Исключения составляют лишь небольшие проекты, где квартир меньше полусотни. Но в Москве всё же своя специфика, и схему предварительных продаж здесь могут применить во всех сегментах, начиная от эконом-класса и заканчивая элитными ЖК. Зависит это и от девелопера, и от самого проекта. Некоторые застройщики практикуют продажи для «закрытого пула» постоянно, другие – как разовую акцию. Например, в компании Capital Group использовали схему предварительных продаж лишь в архпроекте «Лица», комплексе бизнес-класса. Дисконт, по словам коммерческого директора компании Алексея Белоусова, составил в среднем 10% от стартовой цены, заявленной на рынке в ноябре прошлого года.

Основная задача, которую решает девелопер с помощью предпродаж, – получение дополнительного капитала, что не только позволит ему «выйти из котлована», но и даст возможность в дальнейшем продать квартиры по более высокой цене. Большинство жилых комплексов финансируется по стандартной схеме: 30% – собственные средства, 70% – заёмные. «И застройщику зачастую выгоднее быстро продать на начальном этапе строительства часть квартир, чтобы сократить кредитную долю в проекте», – рассуждает Роман Попов.

Главная проблема в том, что девелопер не имеет права открывать продажи до получения полного пакета документации, разрешающей строительство, объясняет руководитель блока по реализации элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева. «За каждую квартиру, проданную в период подготовки документов, застройщик должен будет заплатить миллион рублей штрафа», – уточняет заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест» Ирина Постовалова. А это может разрушить экономику любого проекта. В то же время к риэлтору, который предлагает квартиру покупателю на предварительном этапе, эти санкции применить сложно. Поэтому пул клиентов в закрытых продажах зачастую составляют не сами застройщики, а их партнёры – агентства недвижимости.

В частности, по словам риэлторов, компания Insigma довольно долго ждала аккредитации у банков проекта Red Side на Пресне. В результате закрытые продажи в этом жилом комплексе стартовали в начале прошлого года, тогда как официальные – только через полгода. Почти год в ожидании разрешения на строительство по закрытой схеме продавала квартиры и компания ЛСР в жилом комплексе «Олимп». А ЖК «Андреевский»
от застройщика «Ведис Групп» был почти полностью распродан именно во время закрытых продаж.

Отсутствие полного пакета необходимых для строительства документов – это основная причина, но далеко не единственная. По словам Романа Попова, на этапе закрытых продаж девелопер тестирует соответствие своих ценовых ожиданий рыночным условиям и создаёт некий отложенный спрос, чтобы к официальному старту продаж у него уже были конкретные покупатели и соответственно финансовые поступления. К тому же, замечает Алексей Белоусов, предварительные продажи – способ формирования пула лояльных к проекту потенциальных покупателей, привлечения их внимания либо скидкой, либо метрами в подарок. А при помощи так называемого сарафанного радио эта схема помогает раскачать целевую аудиторию. Кроме того, на данном этапе застройщик экономит на рекламе и маркетинговом продвижении, что отчасти компенсирует предоставленный покупателю дисконт.

Выгода и риски для покупателей.

Выгода покупателя вполне очевидна: во время предварительных продаж он приобретает квартиру с дисконтом. По словам Ирины Могилатовой, при дисконте 10–15% участник предварительных продаж может рассчитывать на 25–30% годовых: «Цена квартир в среднем вырастает на 30%, и получается, что на выходе инвестор получает 45% прибыли». В качестве свежих примеров удачных инвестиций риэлторы приводят проект «Дом Гельриха» и жилой комплекс «Андреевский». Так, в последнем на этапе закрытых продаж квартиры продавались в среднем по 8–10 тыс. долларов за кв. метр, а сейчас выходят на рынок уже по 20 тыс. за «квадрат».

Как войти в закрытый пул покупателей? Во-первых, замечает Роман Попов, зачастую инвестиционные сделки совершают сами сотрудники компании-застройщика, которые хорошо понимают ситуацию и чётко представляют себе сроки завершения строительства. Второй круг – риэлторы, привлекаемые к реализации проекта, а также знакомые топ-менеджеров и акционеров девелоперских структур и агентств. Причём основные клиенты – это профессиональные инвесторы: 80% тех, кто приобретает недвижимость на данном этапе, впоследствии перепродают её, и лишь 20% покупают квартиру для того, чтобы в дальнейшем в ней жить.

Начиная закрытые продажи, как правило, сотрудники девелоперской структуры и агентств оповещают своих бывших клиентов – тех, кто когда-то уже покупал квартиру, о выходе нового объекта. Впрочем, признаются риэлторы, если придёт «человек с улицы» и скажет, что хочет инвестировать, например, 5 млн долларов, то его без проблем включат в пул клиентов закрытых продаж.

Однако стоит учитывать, что, приобретая квартиру на предварительном этапе, инвестор рискует. Во-первых, замечает Роман Попов, девелопер может не угадать с ценой и на старте она может быть на том же уровне или даже выше, чем по окончании строительства. В качестве неудачных примеров можно привести жилой комплекс, расположенный по адресу Новый Арбат, 27-29: три-четыре года назад квартиры там продавались по 10 тыс. долларов за кв. метр, а сегодня инвесторы не могут их продать даже по этой цене.

Не стоит забывать и о строительных рисках. Инвестируя в проект, у которого нет аккредитации банка, покупатель должен осознавать, что на любом этапе застройщик может столкнуться с проблемами, вплоть до того, что жилой комплекс так и не будет возведён. При более оптимистичном сценарии, например, строительство может затянуться на 5–7 лет, но и в этом случае вся экономика инвестирования сойдет на нет.

Партнёр девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский:

Предварительные продажи «среди своих» или закрытые продажи, как правило, происходят до официального объявления о запуске проекта, до выхода проекта в информационное поле, до начала первой рекламной кампании. В то же время, нужно понимать, что заключение даже одного единственного ДДУ невозможно до выполнения всех требований 214 ФЗ (среди прочих – застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации.) Фактически, размещая проектную декларацию на сайте проекта или на сайте застройщика (который также является инструментом коммуникации с покупателями) либо в СМИ, застройщик сообщает рынку о своём проекте, однако от его стартовой маркетинговой политики зависит, как он скажет о нем рынку – громко, чтобы услышал широкий круг потенциальных покупателей, или шёпотом, пока – только «для своих».

В большинстве случаев в текущей рыночной ситуации предварительные продажи– это скорее, способ формирования пула лояльных к проекту потенциальных покупателей до начала продаж, привлечения их внимания либо скидкой, либо «метрами» в подарок, либо возможностью выбрать наиболее лакомые кусочки по стартовой цене.

Застройщики заинтересованы в предпродажах по ряду причин. Такие продажи позволяют им сэкономить на рекламе и комиссии риэлтора, оценить состояние спроса на проект, пробно раскачать целевую аудиторию в своей нише, включить эффект сарафанного радио, а также понять, насколько правильным оказалось попадание в рынок с той ценой, которую предлагает застройщик. Поводом для предпродаж также может быть желание привлечь определённую целевую аудиторию (лидеры мнений, люди с определенным доходом, селебретис), но это уже, скорее, такой инструмент, как эксклюзивное объявление (exclusive listing), когда застройщик обращается напрямую к конкретным людям.

Как правило, информация о предпродаже распространяется путём оповещения базы, которая формируется у девелопера при получении входящих звонков от любых клиентов – «холодных», «тёплых» или «горячих». В России предварительные продажи активно используют в массовом сегменте, создавая определённый ажиотаж среди широкого круга потенциальных холодных покупателей, при этом используют рекламные носители с широким охватом. Фактически, это не предварительные продажи, а сбор заявок от тех, кто теоретически готов купить недвижимость по определенной цене в определённой локации, это формирование клиентской базы. Обычно ключевое сообщение в таком случае звучит примерно, как «Успей купить лучшее до начала продаж» или «Специальные цены до старта продаж».

Этот инструмент хорошо работал после кризиса у некоторых застройщиков, работающих в массовом сегменте, которые таким образом «окучили» пласт отложенного спроса, который постепенно становился платежеспособным после кризиса. Причём не все, кто звонил по акции «предпродаж» покупал в итоге по акции. Но он попадал в руки отдела продаж застройщика, и зачастую всё же становился его клиентом. Рынку известны цифры очень успешных продаж одного объекта – более 300 сделок в день в массовом сегменте, когда объект полностью продавался за неделю и весь уходил по стартовой цене. Это нетипично для рынка и непонятно с точки зрения экономики строительного бизнеса, где девелопер получает маржу в большей мере не на старте продаж, а от роста стадий готовности проекта.

По нашему опыту, по предварительным продажам продаётся не более 10-12 процентов квартир, может, и продалось бы больше, но застройщику неинтересно выводить на рынок большой объём по максимально низкой для объекта цене. Ведь он знает, что «сегодня за три, а завтра за пять», что он продаст не всё сразу, но дороже, если «включит» массовые рекламные коммуникации и расширит круг целевой аудитории. Естественно, если рынок в рабочем состоянии, а не в стагнации.

Текст опубликован в журнале “Мир и Дом” №12, 2014

Добавить комментарий