Эксперты нашли пять новых островов под застройку в Петербурге

Комплексное освоение

Несмотря на то, что большинство проектов комплексного освоения территорий (КОТ) реализуется на границе города и области, петербургские застройщики занимаются развитием крупных земельных участков и в центральной части Петербурга. Стоимость жилья в проектах КОТ меньше за счет низких издержек девелоперов из-за масштабов строительства по сравнению с точечной застройкой. Об особенностях КОТ в центральных районах, перспективных пятнах застройки и о том, почему осваивать крупные участки менее рискованно,— в материале Guide.

«Вектор развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга в последнее десятилетие заметно сместился в сторону проектов комплексного освоения территорий»,— говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. Основными центральными локациями, где реализуются проекты, которые подпадают под определение КОТ, сейчас являются Петровский остров, «серый пояс» и намывные территории Васильевского острова. Для покупателей стоимость недвижимости здесь в среднем на 10–15% ниже, чем в точечных проектах в рамках сложившейся исторической застройки. Такая разница связана прежде всего с более низкими издержками девелоперов за счет масштабов строительства, поясняют в Colliers International.

Альтернатива точечной застройке

По мнению опрошенных экспертов, выбор девелоперов в пользу КОТ в центральных частях города обусловлен сокращением свободных площадок под точечную застройку, а также высокими внешними рисками при реализации уплотнительных проектов или проектов реконструкции. «На рынке известны примеры отмены проектов из-за недовольства со стороны градозащитников, которые чаще всего связаны с уплотнительной застройкой»,— отмечает госпожа Конвей. Важную роль также сыграла программа по выводу промышленных предприятий из центра Петербурга на окраины или в Ленобласть. «Она способствовала высвобождению крупных площадок, многие из которых имеют такое преимущество, как расположение в центральных локациях и районах с уже развитой инфраструктурой»,— указывает эксперт.

«В основном в центральной части Петербурга развита точечная застройка из-за структуры собственности и возможностей развития территории. Естественно, более крупные и масштабные проекты возможны в контексте переосмысления и застройки “серого пояса”, перемещения производственных и нефункциональных объектов из центральной части города в другие районы»,— добавляет Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management.

Большая территория дает больше свободы для проектирования и позволяет интересно обыграть проект, указывает Андрей Бойков, партнер Rusland SP. «В точечных проектах приходится встраиваться в ограниченные рамки, что сказывается на квартирографии и концепциях. КОТ же дает больше свободы и маневренности»,— говорит эксперт.

Кроме того, среди преимуществ можно назвать автономность проживания и появление новой инфраструктуры. «В рамках КОТ строятся не просто жилые здания, а создается целый городской квартал с инфраструктурой, включающей дороги, образовательные учреждения и детские сады, торговые и офисные помещения и другое. В результате все, что нужно будущим жильцам — от магазина до офиса, находится в шаговой доступности»,— перечисляет госпожа Конвей.

Однако в проектах КОТ есть и ряд недостатков, в частности, долгий срок строительства. Так, сроки реализации КОТ составляют от пяти лет и могут достигать десятилетий. При этом строительство осуществляется в несколько очередей, а значит, первым жильцам придется мириться с пылью и шумом продолжающейся стройки. Другой минус — постоянно растущая нагрузка на социальную и транспортную инфраструктуру, большая часть которой возводится после завершения всего проекта.

Тем не менее, по мнению опрошенных Guide экспертов, в Петербурге есть примеры реализуемых проектов, где девелоперы возводят инфраструктуру параллельно жилым корпусам, развивая транспортные сети в этих локациях. «Высокие финансовые затраты и ограниченное количество игроков на рынке, готовых к реализации КОТ,— это еще одна особенность реализации таких проектов. Освоение комплексных территорий возможно лишь при сотрудничестве с крупными банками, а также при устойчивой позиции девелопера на рынке»,— говорят в Colliers International.

«Все крупные девелоперы, так или иначе, планируют строительство в локациях в центре города или кварталах, к нему приближенных. А поскольку свободной земли практически нет, то редевелопмент становится единственной возможностью»,— подчеркивает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК».

Основными локациями центральной части Петербурга для реализации проектов КОТ являются территории «серого пояса». На сегодняшней день крупнейшим участком, где происходит редевелопмент, является территория «Петмола». Проект стартовал в 2012 году со строительства ЖК «Времена года». В настоящее время здесь возводятся ЖК «Московский, 65» (Legenda Intelligent Development), ЖК «Арт Квартал. Аквилон» и Promenade («Аквилон Инвест»).

Другой проект на территории «Измайловской перспективы» — ЖК «Галактика» (группа «Эталон»), где на территории площадью 38 га застройщик планирует возвести пять очередей более чем на 10 тыс. квартир. Завершение проекта намечено на 2024 год. Несколько лет назад группа «Эталон» также реализовывала крупный КОТ уже в центральном районе Петербурга — ЖК «Царская столица» за Московским вокзалом. Кроме того, в восточной части реализуется проект ЖК Ligovsky City (Glorax Development).

Намывные территории Васильевского острова девелоперы также комплексно осваивают. Так, здесь реализуются ЖК Golden City (Glorax Development), ЖК «Морская набережная» (группа ЛСР), ЖК «Светлый мир» (Seven Suns Development). Здесь, например, силами группы ЛСР планируется благоустроить набережную общей протяженностью более 2 км с шириной до 100 м.

ЖК «Петровский квартал на воде» и ЖК The One (Setl Group), ЖК Neva Haus (ЛСР), ЖК Familia (РСТИ), ЖК «Петровская доминанта» («Эталон») — основные проекты КОТ Петровского острова, при этом все объекты на нем позиционируются как бизнес-, премиум- и элит-класс. По словам Елизаветы Конвей, основным их отличием от комплексной застройки комфорт-класса являются видовые характеристики, архитектурный облик, а также небольшая плотность застройки: в проектах нет студий, а доля однокомнатных квартир не превышает 15–20%.

Что касается перспективных площадок под комплексное освоение, то из центральных городских локаций можно особенно выделить островной редевелопмент, в котором наиболее перспективными для освоения являются Ново-Адмиралтейский, Матисов и Грязный острова. «Они обособлены, расположены в центре города и позволяют реализовать на территории проект апартаментов или жилого квартала с собственной инфраструктурой. Большинство из островов пока не готово к застройке: действующим предприятиям необходимы время и средства для перевоза производств. Также стоит отметить, что локации эти возможно развивать только вместе с окружающей территорией и транспортной инфраструктурой»,— поясняют в Colliers International.

«Например, есть большой исторический район Чекуши на Васильевском острове и территория к юго-востоку от него. Это крупная локация с промышленной застройкой, которая сегодня непрезентабельна, но в условиях необходимого развития жилой застройки будет постепенно осваиваться и меняться»,— говорит господин Мохнарь.

В городе довольно много перспективных для застройки пятен, например, в Петроградском и Московском районах, в западной части Васильевского острова, девелоперы делают на них большой акцент, указывает Андрей Бойков. «Однако нужно понимать, что многие из этих пятен пока плохо упакованы: требуется работа по подготовке документов, смене зон Генплана. Что касается подготовленных участков, то их практически нет. А из застройщиков сейчас мало кто готов покупать неподготовленные участки»,— заключает эксперт.

Новые строительные пятна в Петербурге и пригородах

Жилищное строительство в Петербурге многолико. Новые проекты окольцовывают город по окраинам, спокойной «малоэтажкой» удаляются в ближайший пригород, прорастают на месте бывших ленинградских заводов, выходят к морю и даже сохраняет памятники архитектуры от разрушения. «Линия полета» узнала, как девелоперы осваивают новые территории.

Текст: Александра Конфисахор
Фото: Pixabay.com

Пригороды Петербурга: от высотки до резиденции

Рынок загородного жилого строительства условно можно подлить на классические малоэтажные проекты. Это частные дома, коттеджные поселки, таунхаусы в престижных зеленых пригородах Петербурга, а также высотные кварталы комплексного освоения территорий (КОТ), которые возводят, как правило, на бывших сельскохозяйственных землях за пределами КАД.
Предложение в первом, малоэтажном сегменте пригородов, подсчитали в Avito Недвижимость, за минувший год выросло на 12%. Девелоперы вывели в продажу как минимум девять проектов: три коттеджных поселка класса люкс и шесть проектов бизнес-класса. Всего к началу 2019 года на загородном рынке Петербурга и Ленобласти продавали около 360 проектов коттеджных поселков и таунхаусов.
По наблюдениям Becar Asset Management активнее всего под застройку осваивается южное направление (Гатчинский район), Всеволожский район и локации Приозерского шоссе. Курортный район традиционно остается популярным и продолжает развиваться, хотя из-за высокой стоимости земли жилье в этой локации могут позволить себе немногие.
Действительно, новые элитные проекты, вышедшие в продажу, появились в Курортном районе Петербурга. Среди них Sunhill и «Солнечный» в поселке Солнечное. В Ленинградской области, в поселке Васкелево (Всеволожский район) возводят элитный проект «Высокий стиль». Среди «свежих» проектов бизнес-класса и комфорт-класса аналитики рынка недвижимости называют малоэтажный миллионник «На Царскосельских холмах» в Пушкинском районе Петербурга, «Образ жизни» во Всеволожском районе, «Солнечный орнамент» в Приозерском районе, город-курорт Gatchina Gardens под Гатчиной, вторая очередь «Петергоф-сити» и «Флайт» Ломоносовском районе, четвертую очередь «Онегин парка» в Тосненском районе.
Эксперты Knight Frank отметили рост спроса на элитные проекты: к началу 2019 года их продали в 1,6 раза больше, чем в 2017 году. Общий рост спроса на загородное жилье составил примерно 6%. По оценкам экспертного бюро «Сперанский» до конца 2019 года этот показатель достигнет 10%. Средняя стоимости покупки составила от 10 до 80 млн рублей.

«Малоэтажное строительство первым страдает в кризисные периоды, которые наступают регулярно. Недостроенных проектов и проектов, которые продаются сложно, достаточно много. Тем не менее, освоение пригородов Петербурга последние десять лет идет большими темпами, рынок перенасыщается компактными предложениями (студии и однокомнатные квартиры), и сегодня уже сформировался большой неудовлетворенный спрос семейной аудитории на просторные качественные квартиры в комплексах без большого количества студий», – обозначила точки роста для развития загородного жилья управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

Среди очевидных плюсов малоэтажных загородных зданий или таунхаусов эксперты выделяют камерность, обилие зелени, хорошую экологию. Если речь идет о проектах в Ленобласти, то стоимость квадратного метра здесь ниже, чем в том же Курортном районе. Среди минусов удаленность от мест работы жителей и высокие коммунальные платежи.
Второй, более экономичный вариант жилья за пределами КАД – проекты комплексного освоения территорий, исчисляемые сотнями тысяч квадратных метров жилья. Сейчас такие проекты, как правило, занимают приграничную к Петербургу зону Всеволожского района Ленобласти (Мурино, Девяткино, Кудрово, Бугры, Янино).
КОТы, вспоминают в Becar, тренд последних 10-15 лет, который обозначился из-за отсутствия площадей в черте Санкт-Петербурга, тогда как гигантские пространства за пределами Кольцеой автодороги стали возможностью для девелоперов создавать крупные проекты с одной стороны, с другой, – позволяло уходить от уплотнительной застройки в сложившихся районах Петербурга. Сейчас лидерами направления являются Bonava, Setl City, «Лидер Групп», «УНИСТО Петросталь» и многие другие. «Нельзя сказать, кто конкретно задал этот тренд первым. Перевод сельхозземель под жилье проще, чем перевод промышленных территорий в центре города. Для крупных застройщиков при реализации масштабного проекта этот процесс вполне доступен», – комментирует Ольга Шарыгина.
Плюсы таких проектов – привлекательная цена квадратного метра (около 50 тыс. рублей), из-за которой, даже несмотря на переход к эскроу-счетам, спрос остается стабильным: около 70% спроса, по информации «Петербургской недвижимости», приходится именно на них. Минусы таких кварталов – транспортная доступность и социальная инфраструктура, которые не всегда успевают за темпами стройки.
Строят «сельскохозяйственные» КОТы и в границах Петербурга. Например, проекты в Юнтолово и на Парнасе от «Главстрой-СПб», кварталы на территории Каменки (осваивают девелоперы «Ойкумена», ЛСР, «Легенда», «Северный город» и другие). Такие кварталы тоже отличаются масштабами, приемлемыми ценами. По данным около 70-93 тыс. руб. за квадратный метр (в более освоенных районах Петербурга цены стартую от 110 тыс. рублей), но имеют петербургскую «прописку» и быстрее, чем в Ленобласти, «обрастают» дорогами и соцобъектами.

Читайте также:  Выбор системы инсталляции для унитазов: сравнение устройства и монтаж

«Серый пояс» под жилье

Особое место в петербургском жилом строительстве занимают жилые проекты на месте бывших промышленных территорий. Это проекты редевелопмента в так называемом «сером поясе» Петербурга.
Активнее всего развиваются проекты редевелопмента в районах Полюстрово (территорий около проспекта Маршала Блюхера) и у площади Мужества, в Московском районе (в зоне Измайловской перспективы и земли бывшего мясокомбината «Самсон»), набережных Невы в районе Большого Обуховского (Вантового) моста и Черной речки, бывшие промпредприятия Петровского острова. Успешно в плане жилого строительства развивается промышленная часть Васильевского острова в районе Уральской улицы.
«Если говорить о крупных территориях под редевелопмент, основным вариантом изменения функционала (для промышленной территории – прим. ред.) является строительство жилья. На меньших по площади участках возможен редевелопмент по коммерческую недвижимость, прежде всего под офисную функцию или креативные пространства», – говорит заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Динамика редевелопмента, считает он, связана с изменением транспортной ситуации в непосредственном окружении проекта. Если существенное улучшение транспортной доступности произошло либо ожидается в краткосрочной перспективе, наблюдается активизация проектов редевелопмента.
Девелоперы продолжают проявлять интерес к развитию территорий бывших промзон. Так в феврале 2019 года начали возводить один из крупнейших проектов редевелопмента – «Светлана Парк» на 1 090 квартир от компании Setl City. Этот комплекс, констатируют аналитики Colliers International, составляет 35% от всего объема нового предложения бизнес-класса в I полугодии 2019 года. «По мере накопления опыта работы в условиях проектного финансирования, мы прогнозируем оживление земельного рынка осенью 2019 года и появление новых интересных проектов в различных районах города: проект на месте бывшего хлебозавода Fazer на Васильевском острове от Legenda Intelligent Development, ЖК бизнес-класса в Центральном районе от «ПСК-Групп». Московский застройщик «ПИК» планирует редевелопмент территории завода им. Климова. Ранее в районе станции метро «Лесная» анонсировали проекты ГК «Базис» и AAG», – сообщает директор департамента жилой недвижимости Елизваета Конвей.
Проблемы жилья в «сером поясе», считает господин Фадеев, вытекают из особенностей владения земельными участками. «Не секрет, что значительная часть серого пояса Петербурга раздроблена на множество мелких участков, находящихся у разных владельцев, что мешает развитию крупной территории в целом», – поясняет эксперт. Из-за этого необходимая дополнительная инфраструктура, как и в проектах КОТ, может появиться не сразу. Впрочем, включенность промзон в инфраструктурную ткань города компенсирует эту сложность.

Мимикрия по-московски
Интересно, что по сравнению с Москвой масштабы петербургского редевелопмента скромны. «В Москве промышленные территории занимают огромные площади – до сотен гектаров, как в случае с территорией ЗИЛа, а не пару десятков гектаров максимум, как в Петербурге. Поэтому редевелопмент промышленных территорий в столице – долгоиграющая история, требующая колоссальных инвестиций и включающая в себя реализацию креативных пространств, торговых комплексов и другую масштабную коммерческую инфраструктуру», –сравнивает Ольга Шарыгина. Кроме того, отмечает эксперт, в Москве застройщики бьются буквально за каждое пятно под застройку в пределах МКАД, поэтому из-за ограничений промзон, здесь чаще строят апартаменты как псевдожилье. «В Петербурге количество таких проектов составляет от 30 до 35% от общего предложения рынка апартаментов, а в Москве – 95-98% всех апартаментов – по факту, жилые проекты», – поделилась госпожа Шарыгина.

С видом на море

Петербургская «морская» специфика – освоение намывных территорий под жилье. Активно осваивают Василеостровский (Морской фасад) и Южно-Приморский намывы.
Так Василеостровский Морской фасад – это 477 гектаров намывных земель (намыли с 2007 года) уже пополнился одноименным морским пассажирским портом и жилыми проектами «Капитан Немо» от «Лидер Групп» (входит в проект «Гавань капитанов» и пока единственный сданный корпус) и более крупный проект «Я – романтик» от Seven Suns. В минувшем июне здесь начала строить «Группа ЛСР» и уже вывела в продажу первый дом на 308 квартир в составе ЖК «Морская набережная». Девелопер планирует реализовать проект общим количеством 9 250 квартир в четыре этапа, всего планируется построить 47 монолитных домов бизнес-класса.
Первыми девелоперами на этих территориях был застройщик Seven Suns Development с проектом «Я – романтик» и «Лидер Групп» с проектом «Гавань капитанов». По мнению экспертов рынка, эта часть Васильевского острова несколько изолирована от инфраструктуры острова. Так гендиректор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов увидел проблему намыва в отсутствии комплексного подхода к градостроительному планированию: «Вместо того чтобы стать новой визитной карточкой города, «Морской фасад» напоминает район «Парнас», – сетует эксперт. Впрочем, по планам Смольного здесь должен появится портовый «город-сад» с гостиницами, торгово-развлекательными комплексами и бизнес-центрами, станцией метрополитена «Морской фасад», магистралями и набережными.
Южно-Приморский намыв – более старый. 1350 гектаров «новой земли» появились здесь в 1960-х годах, но только в 2000-х сюда пришли китайские инвесторы – «Шанхайская индустриально-инвестиционная компания Лтд», которые за 15 лет создали здесь современный, действительно масштабный проект, объединенный единой архитектурной концепцией и четким градостроительным планом – «Балтийская жемчужина». Сейчас южный берег почти «закрыт» проектом. Вскоре участки здесь стали приобретать и другие девелоперы, осваивая прибрежные у нового проспекта Героев. Это «Огни залива» от БФА, «Легенда Героев» от «Легенда», «Южная акватория» от ЛСР.
По мнению экспертов, юго-западный намыв хоть и насыщен инфраструктурой, транспортная доступность его пока оставляет желать лучшего из-за удаленности метрополитена и высокого трафика.

Новостройка в историческом контексте

Приспособлением исторических зданий под современное использование в составе жилых проектах в центре Петербурга известна группа RBI. Так, например, в рамках жилого проекта Time компания отреставрировала и приспособила здание исторического газгольдера «Общества освещения газом Санкт-Петербурга» под паркинг, водонапорную башню Охтинской прядильной мануфактуры – под арт-объект во дворе жилого проекта «Четыре горизонта», а также превратила в деловой центр здание «гаража Крюммеля» в проекте «Собрание» на Большой Посадской. Здание на Свердловской набережной, 22, известное как «Дача Дурново», практически из руин реконструировала Becar Asset Management Group под административное здание, их же работа – проект «Дача со львами» Кушелева-Безбородко, в котором до июля позапрошлого года располагался тубдиспансер. Стоимость реставрации таких объектов эксперты оценивают в миллионы долларов. «У этого направления нет лидеров, потому восстановление памятника архитектуры всегда индивидуальное решение девелопера», – резюмировали в компании.

Эксперты нашли пять новых островов под застройку в Петербурге

За последние 20 лет на Крестовском, Каменном и Петровском островах девелоперы возвели более 520 тыс. кв. м премиальной недвижимости.

За последние 20 лет на Крестовском, Каменном и Петровском островах девелоперы возвели более 520 тыс. кв. м премиальной недвижимости. На этапе строительства, по данным Colliers International, находится 280 тыс. кв. м жилья и апартаментов, а в перспективе до 2025 г. может появиться еще 247 тыс. кв. м. На этом ресурс свободных пятен под застройку здесь будет фактически исчерпан. Дефицит земли обратит внимание застройщиков на другие островные территории в дельте Невы.

Освоение островов Петроградского района началось с Крестовского острова, где в 2000 году первые проекты запустили Группа «Эталон» и компания «БПК». В 2005 году появились первые жилые проекты и на Каменном острове. Пик освоения девелоперами Крестовского острова пришелся на 2008 г., когда в эксплуатацию было введено 79 тыс. кв. м. жилья сразу в нескольких проектах, среди которых «Олимпийская деревня» от компании «Еврострой», «Дом у моря» от «Группы ЛСР» и другие. Согласно исследованию Colliers International, сегодня в продаже на Крестовском и Каменном островах находится всего 27,8 тыс. кв. м жилья и апартаментов. В перспективе на Крестовском острове могут появиться еще три элитных комплекса совокупной продаваемой площадью порядка 11 тыс. кв. м.

Жилое строительство на Петровском острове началось с проектов компании «Атлантик» на Петровском пр., 1 в 2002 г. и Петровском пр., 14 в 2006 г, после чего долгое время локация оставалась необжитой и депрессивной. Вплоть до 2017 года, когда на остров вышла компания «Кортрос» с элитным комплексом Royal Park, став новым драйвером развития территории. Всего к 2019 на острове было возведено 105,8 тыс. кв. м жилья. На стадии строительства находится еще 274,2 тыс. кв. м. При этом все земельные участки Петровского острова, где редевелопмент еще не стартовал, в настоящий момент распределены между застройщиками, планирующими реализовать здесь совокупно 236 тыс. кв. м жилья и апартаментов.

По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, условия небольших островов в первую очередь благоприятны для появления жилых проектов, так как обособленность территории позволяет создать на них гомогенную социальную среду и автоматически повысить класс застройки по сравнению с аналогичными проектами на материке. «Островная территория также является благоприятной почвой для появления общественных пространств с благоустроенными набережными и доступом к воде, столь любимыми петербуржцами. Сегодня в центральной локации Петербурга есть как минимум пять островов, на которых можно реализовать девелоперские проекты разного класса и назначения, среди которых Серный, Матисов и Ново-Адмиралтейский. На каждом из них возможна реализация общественно-деловой функции с включением элементов жилой застройки. А благоустройство, адаптация одного или нескольких островов под развлекательную функцию вкупе с реализацией проекта апартаментов могло бы удовлетворить спрос на общественные пространства, который особенно ощущается на юге Петербурга», – добавляет она.

«Наиболее перспективным для освоения мне видится Матисов остров. Это хороший вид на Васильевский остров, пешая доступность до метро, близость исторического центра, – рассуждает главный коммерческий директор ГК «Кортрос» Филипп Третьяков. – При работе с территориально обособленной площадкой очень важно заранее выработать ее концепцию для создания однородной среды, как это делается на островах в Амстердаме. Подобная проблематика стояла и перед нами перед началом работ над Royal Park. Было важно изначально грамотно выбрать формат проекта в соответствии с требованиями места и добиться необходимой маржинальности. Выбранное в итоге решение с элитным сегментом оказалось верным – проект выглядит уместным, с помощью яхтенной марины и благоустроенной набережной мы обыграли соседство с водой».

Читайте также:  Правильное проведение приватизации частного дома: понятие и преимущества процедуры

По мнению руководителя отдела дилерских продаж AAG Полины Стрих, хорошие перспективы есть у Матисова, Галерного и Грязного островов. «По мере нарастания дефицита свободных участков в центре, локации будут вызывать все больший интерес у инвесторов, – уверена Полина Стрих. – Промышленность рано или поздно перебазируется, останется лишь обособленная водой территория недалеко от основных городских коммуникаций. Комплексный подход к редевелопменту позволит застроить острова качественной недвижимостью».

Представленные в исследовании острова – это не только потенциал, но и большой вызов для города и девелоперов, считает генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Андрей Косарев. «Большинство из них пока не готовы к застройке и требуют ряда принципиальных решений со стороны городских властей, – говорит эксперт. – Верфи требуют колоссальных инвестиций в перебазирование. Грязный остров целесообразно развивать только в контексте преобразования всей окружающей территории. По Серному острову потребуется изменения зонирования. В итоге оказывается, что Васильевский и Петроградский острова как минимум на десятилетие останутся территориями наиболее активного островного развития».

RBI был одним из первых игроков на Петровском острове, выход на депрессивную территорию был сопряжен с высокими рисками, вспоминает заместитель вице-президента по жилой недвижимости Группы RBI Михаил Гущин. «Приступая к проекту «Петровская ривьера», мы выбирали из двух концепций: люксовый проект, компенсирующий недостатки окружающей территории, или же жилье более демократичного класса. В итоге сделали проект класса «комфорт плюс» и не прогадали: цена продажи в 250 тыс. рублей за «квадрат» дала нам желаемую динамику», – говорит эксперт.

Последний год девелоперы Петровского острова работают в условиях жесточайшей конкуренции, объясняет руководитель отдела маркетинга компании «РосСтройИнвест» Екатерина Пчелкина. «Однако это играет на руку покупателю, так как ценообразование очень четко регулируется рынком – завышенные цены здесь просто невозможны. Более того, уровень проработанности проектов на Петровском очень высок: девелопер не может позволить себе непродуманный проект, – пояснила Екатерина Пчелкина. – Мы вышли на стройплощадку на второй волне интереса застройщиков к этой локации, оценив ее уникальность. Здесь, в отличие от центра города, покупатель получает премиальное жилье в окружении такой же премиальной инфраструктуры, которая к тому же только что построена, а значит, отвечает всем современным требованиям».

О КЛУБЕ «ЗОЛОТОЙ КВАДРАТ»

Клуб экспертов элитной недвижимости «Золотой квадрат» был организован по инициативе Елизаветы Конвей (в нынешнем статусе – директор департамента жилой недвижимости Colliers International) в июне 2009 года. Членами Клуба стали эксперты и профессионалы рынка недвижимости: девелоперы, ведущие архитекторы Санкт-Петербурга, дизайнеры, которые первыми следуют в своей практике мировым концептуальным, инженерным, архитектурным, дизайнерским тенденциям, выводя их на рынок недвижимости Петербурга. Миссия Клуба – способствовать актуализации этих тенденций в профессиональном сообществе, повышению стандартов качества элитной недвижимости, формированию достоверных знаний о рынке элитной недвижимости в общественно-публичном пространстве.

Подробную информацию смотрите на странице Клуба в сети Facebook.

Эксперты нашли пять новых островов под застройку в Петербурге

За последние 20 лет на Крестовском, Каменном и Петровском островах девелоперы возвели более 520 тыс. кв. м премиальной недвижимости. На этапе строительства, по данным Colliers International, находится 280 тыс. кв. м жилья и апартаментов, а в перспективе до 2025 г. может появиться еще 247 тыс. кв. м. На этом ресурс свободных пятен под застройку здесь будет фактически исчерпан. Дефицит земли обратит внимание застройщиков на другие островные территории в дельте Невы.

Освоение островов Петроградского района началось с Крестовского острова, где в 2000 году первые проекты запустили Группа «Эталон» и компания «БПК». В 2005 году появились первые жилые проекты и на Каменном острове. Пик освоения девелоперами Крестовского острова пришелся на 2008 г., когда в эксплуатацию было введено 79 тыс. кв. м. жилья сразу в нескольких проектах, среди которых «Олимпийская деревня» от компании «Еврострой», «Дом у моря» от «Группы ЛСР» и другие. Согласно исследованию Colliers International, сегодня в продаже на Крестовском и Каменном островах находится всего 27,8 тыс. кв. м жилья и апартаментов. В перспективе на Крестовском острове могут появиться еще три элитных комплекса совокупной продаваемой площадью порядка 11 тыс. кв. м.

Жилое строительство на Петровском острове началось с проектов компании «Атлантик» на Петровском пр., 1 в 2002 г. и Петровском пр., 14 в 2006 г, после чего долгое время локация оставалась необжитой и депрессивной. Вплоть до 2017 года, когда на остров вышла компания «Кортрос» с элитным комплексом Royal Park, став новым драйвером развития территории. Всего к 2019 на острове было возведено 105,8 тыс. кв. м жилья. На стадии строительства находится еще 274,2 тыс. кв. м. При этом все земельные участки Петровского острова, где редевелопмент еще не стартовал, в настоящий момент распределены между застройщиками, планирующими реализовать здесь совокупно 236 тыс. кв. м жилья и апартаментов.

По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, условия небольших островов в первую очередь благоприятны для появления жилых проектов, так как обособленность территории позволяет создать на них гомогенную социальную среду и автоматически повысить класс застройки по сравнению с аналогичными проектами на материке. «Островная территория также является благоприятной почвой для появления общественных пространств с благоустроенными набережными и доступом к воде, столь любимыми петербуржцами. Сегодня в центральной локации Петербурга есть как минимум пять островов, на которых можно реализовать девелоперские проекты разного класса и назначения, среди которых Серный, Матисов и Ново-Адмиралтейский.
На каждом из них возможна реализация общественно-деловой функции с включением элементов жилой застройки. А благоустройство, адаптация одного или нескольких островов под развлекательную функцию вкупе с реализацией проекта апартаментов могло бы удовлетворить спрос на общественные пространства, который особенно ощущается на юге Петербурга», – добавляет она.

«Наиболее перспективным для освоения мне видится Матисов остров. Это хороший вид на Васильевский остров, пешая доступность до метро, близость исторического центра, – рассуждает главный коммерческий директор ГК «Кортрос» Филипп Третьяков. – При работе с территориально обособленной площадкой очень важно заранее выработать ее концепцию для создания однородной среды, как это делается на островах в Амстердаме. Подобная проблематика стояла и перед нами перед началом работ над Royal Park. Было важно изначально грамотно выбрать формат проекта в соответствии с требованиями места и добиться необходимой маржинальности. Выбранное в итоге решение с элитным сегментом оказалось верным – проект выглядит уместным, с помощью яхтенной марины и благоустроенной набережной мы обыграли соседство с водой».

По мнению руководителя отдела дилерских продаж AAG Полины Стрих, хорошие перспективы есть у Матисова, Галерного и Грязного островов. «По мере нарастания дефицита свободных участков в центре, локации будут вызывать все больший интерес у инвесторов, – уверена Полина Стрих. – Промышленность рано или поздно перебазируется, останется лишь обособленная водой территория недалеко от основных городских коммуникаций. Комплексный подход к редевелопменту позволит застроить острова качественной недвижимостью».

Представленные в исследовании острова – это не только потенциал, но и большой вызов для города и девелоперов, считает генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Андрей Косарев. «Большинство из них пока не готовы к застройке и требуют ряда принципиальных решений со стороны городских властей, – говорит эксперт. – Верфи требуют колоссальных инвестиций в перебазирование. Грязный остров целесообразно развивать только в контексте преобразования всей окружающей территории. По Серному острову потребуется изменения зонирования. В итоге оказывается, что Васильевский и Петроградский острова как минимум на десятилетие останутся территориями наиболее активного островного развития».

RBI был одним из первых игроков на Петровском острове, выход на депрессивную территорию был сопряжен с высокими рисками, вспоминает заместитель вице-президента по жилой недвижимости Группы RBI Михаил Гущин. «Приступая к проекту «Петровская ривьера», мы выбирали из двух концепций: люксовый проект, компенсирующий недостатки окружающей территории, или же жилье более демократичного класса. В итоге сделали проект класса «комфорт плюс» и не прогадали: цена продажи в 250 тыс. рублей за «квадрат» дала нам желаемую динамику», – говорит эксперт.

Последний год девелоперы Петровского острова работают в условиях жесточайшей конкуренции, объясняет руководитель отдела маркетинга компании «РосСтройИнвест» Екатерина Пчелкина. «Однако это играет на руку покупателю, так как ценообразование очень четко регулируется рынком – завышенные цены здесь просто невозможны. Более того, уровень проработанности проектов на Петровском очень высок: девелопер не может позволить себе непродуманный проект, – пояснила Екатерина Пчелкина. – Мы вышли на стройплощадку на второй волне интереса застройщиков к этой локации, оценив ее уникальность. Здесь, в отличие от центра города, покупатель получает премиальное жилье в окружении такой же премиальной инфраструктуры, которая к тому же только что построена, а значит, отвечает всем современным требованиям».

О КЛУБЕ «ЗОЛОТОЙ КВАДРАТ»

Клуб экспертов элитной недвижимости «Золотой квадрат» был организован по инициативе Елизаветы Конвей (в нынешнем статусе – директор департамента жилой недвижимости Colliers International) в июне 2009 года. Членами Клуба стали эксперты и профессионалы рынка недвижимости: девелоперы, ведущие архитекторы Санкт-Петербурга, дизайнеры, которые первыми следуют в своей практике мировым концептуальным, инженерным, архитектурным, дизайнерским тенденциям, выводя их на рынок недвижимости Петербурга. Миссия Клуба — способствовать актуализации этих тенденций в профессиональном сообществе, повышению стандартов качества элитной недвижимости, формированию достоверных знаний о рынке элитной недвижимости в общественно-публичном пространстве.
Подробную информацию смотрите на странице Клуба в сети Facebook.

Эксперты нашли пять новых островов под застройку в Петербурге

Извините. То, что в Москве, скоро будет в СПб. У меня первое высшее – медицинское, второе-экономическое. Люди не понимают степень контаггиозности вируса. Гуляют. «каникулы» Нужны блокпосты на въезд и выезд из города. На основных Магистралях – ГИБДД. Надо защитить наш город от Вируса. И от идиотизма наших «Прогуливающихся» Жителей Экономика по всему миру рухнет Очень скоро. Начнутся проблемы С ростом цен, нехваткой продуктов, Резко Вырастет преступность. Ребята, начинайте решать проблему до Того, как эта проблема свалится всем нам на голову! Спасибо!

Жуть просто! Это в органах кто-нибудь читает, или все на уборке снега?

Жуть просто! Это в органах кто-нибудь читает, или все на уборке снега?

В ФКУ ИК-3 Ленинградская область.Тосненский район улица. Дальняя 1 моего мужа Самохвалова Дмитрия Витальевича закрывают в изолятор не законно.Оперативник Куделин Михайл Юрьевич создаёт пыточные условия.угрожает физической расправой.применяет спец.средства.вымогает деньги.перевели на другой барак чтобы через актив вымогать денежные средства. Заставляют стоять целый день в штабе.угрожают что заберут здоровье или убьюттв изоляторе.

Начальнику Управления ФСБ по городу Санкт-Петербургу и Ленинградской области ОБРАЩЕНИЕ. Довожу до вашего сведения, что в ходе оперативных мероприятий мной получена следующая информация: – По адресу – Санкт-Петербург, г. Гатчина в кв. 73 дома 39 по ул. Володарского, зарегистрирован и проживает гражданин РФ Петров Алексей который занимается розничной реализацией наркотических средств. Комната в которой проживает указанный гражданин принадлежит на праве собственности гражданке РФ главе Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, Штуковой Светлане Викторовне. По имеющейся информации Петров Алексей является родственником Штуковой Светланы Викторовны. Пользуясь своим должностным положением Штукова С.В. вступив в преступный сговор, совместно с сотрудниками полиции г. Гатчины Санкт-Петербурга, осуществляет торговлю наркотическими средствами. Данный факт подтверждается тем, что гражданин Петров Алексей нигде официально не работает, опрятно одевается, на руках имеет крупные денежные средства (от 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей) афиширует их, не однократно угрожал физической расправой гражданам, которые обращались в полицию г. Гатчины с требованием пресечь торговлю наркотиками по выше указанному адресу, при этом указывая на тот факт, что у него в администрации и полиции все свои знакомые и ему ничего не будет. Сотрудники полиции на обращения граждан без особых проверок, отказывают гражданам в возбуждении уголовного дела в отношении гражданина Петрова Алексея. Обращения граждан в полицию и бездействие органов полиции в настоящий момент приводит к тому, что преступность в г. Гатчине и прилегающих районах стала возрастать. Петров Алексей ранее державший открыто наркотические средства непосредственно в местах общего пользования квартиры по адресу своей регистрации Санкт-Петербург, г. Гатчина ул. Володарского дома 39 в кв. 73, перепрятал имеющиеся и поставляемые ему наркотические средства в другое место, осуществляет расфасовку наркотических средств, и делает наркотические закладки для их реализации. На основании вышеизложенного, возложении определенных прав и обязанностей на нашу организацию Президентом РФ В.В. Путиным, прошу рассмотреть настоящее обращение, проверить указанную информацию и привлечь к ответственности лиц виновных в распространении наркотических средств в г. Гатчина Санкт-Петербурга, и как следствие росту преступности. О принятых мерах руководствуясь п. 3 ст. 16 Федеральный закон от 21.07.2014 N 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в Российской Федерации» прошу сообщить по адресу нахождения инспекции: Санкт-Петербург, Лиговский пр. дом 75-77 Литер Б пом. 16Н и указанную электронную почту Ts.666@, не позднее тридцати дней.

Читайте также:  Зеркало в багете: в чем преимущество такого оформления зекала

Прошу вас взять под контроль моих несовершеннолетних детей проживающих в поселке тарховка ул. Тарховская д.14 вся информация в контакте. Парийский Александр

Компанию, которая занималась намывом земель в Петербурге, выставили на аукцион

Российский аукционный дом (РАД) 1 ноября подведет итоги аукциона по продаже кипрской Diserion (владеет «Терра нова»). Эксперты связывали компанию с экс-депутатом Госдумы Виталием Южилиным, пока в апреле 2018 г. она не перешла под контроль Сбербанка. Причина – «Терра нова» стала задерживать платежи по кредитам. Сейчас общий долг компании перед банком – 4,55 млрд руб. Такова и начальная цена лота, выставленного на продажу.

Уже созданные участки на намыве осваивают четыре застройщика: Seven Suns Development, Glorax Development, группа ЛСР, «Лидер групп». По данным РАД, к 2027 г. они должны заплатить компании «Терра нова» за пользование землей почти 5,67 млрд руб. Права на эти финансовые потоки также получит новый владелец «Терра нова».

Проблемный актив

На старте проекта предполагалось, что Васильевский остров прирастет 476 га новой суши в акватории Финского залива уже в июне 2019 г. Два экономических кризиса скорректировали планы – по данным РАД, намыто только 336 га.

Подписывая в 2006 г. договор со стратегическим инвестором «Терра нова», Смольный обещал обеспечить намыв инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Однако в 2012 г. город отказался от этого обещания, интерес застройщиков к намыву резко упал. Долгое время на новой земле одиноко высились башенные краны только «Лидер групп». Компания начала продажи в ЖК «Капитан Немо» в 2011 г. и собиралась сдать его в 2013-м, но спроса на квартиры в доме без воды, тепла, электричества и канализации не было. Жилье здесь продавалось в 1,5 раза дешевле, чем на обжитой территории Васильевского острова. ЖК введен в эксплуатацию лишь в 2018 г.

Не получая денег от девелоперов, «Терра нова» срывала сроки создания суши и вызывала гнев у городских властей. В 2017 г. Смольный объявил, что строительство на намыве ведется незаконно, так как территория инженерно не обеспечена. И грозился расторгнуть договор с «Терра нова». Однако летом 2019-го город продлил договор с компанией до 2026 г.

В 2018 г. Сбербанк самостоятельно пытался продать проблемный актив, рассылая предложения всем крупным застройщикам Петербурга. Но тогда это сделать не получилось.

Теперь в числе потенциальных претендентов на лот эксперты называют столичные ГК «ПИК» и ФСК, петербургские Setl Group, «Эталон», группу ЛСР, Glorax Development.

Что продадут

100% акций Diserion ltd, принадлежащих компании Collateral managemant ltd; права требований по кредитам Сбербанка к АО «Терра нова», обеспеченных залогом – это 51 земельный участок общей площадью 237,7 га на намыве Васильевского острова. Из них в собственности «Терра нова» 6 участков (20,3 га), остальные 217,4 га еще не созданы. Территория, где появится новая суша, находится в аренде у «Терра нова» по договору с комитетом имущественных отношений Петербурга до 8 июня 2026 г.

Почти все они отказались комментировать свои планы по поводу намыва, а ГК «ПИК», которой некоторые СМИ уже поспешили приписать намерение купить лот, опровергла эту информацию. «ПИК не планирует участвовать в этих торгах», – сообщил «Ведомостям» вице-президент и руководитель дирекции по Петербургу и Ленобласти ГК «ПИК» Сергей Мамошин. Причин он не объяснил, но рассказал о проблемах, связанных с освоением новой островной суши: непонятные перспективы подключения объектов к централизованным системам водоснабжения и водоотведения, удаленность от станций метро, неразвитая транспортная инфраструктура Василеостровского района. В 2015 г. застройщики, работающие на намыве, объявили о создании консорциума вместе с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» для решения проблем с водоснабжением и канализацией. «Но до сих пор вопросы строительства коллекторов и водоотводов не решены в полной мере», – говорит Мамошин. Кроме того, у застройщиков могут возникнуть сложности с созданием подземных паркингов. «При формировании земли дополнительное время займет стабилизация грунтов намывных территорий», – объясняет он. Эти проблемы, по его мнению, снижают привлекательность лота для покупателей. Чтобы ее повысить, необходима поддержка властей: город должен взять на себя строительство дорог и инженерной инфраструктуры, считает Мамошин.

ГК «ПИК» уже пыталась однажды зайти на намыв: в 2008 г. она приобрела здесь 63,4 га и планировала построить 1,3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Стоимость сделки оценивалась в $630 млн, а будущие инвестиции компании в застройку – в $3 млрд. Однако из-за возникших у группы финансовых проблем она лишилась надела – в 2010 г. он достался Промсвязьбанку, у которого девелопер взял два кредита: $45 млн и $55 млн со сроками погашения в 2008 и 2010 гг. соответственно.

Фаворит торгов

Наиболее вероятным покупателем лота у Сбербанка петербургские застройщики называют группу ЛСР – она уже намыла 86 га земли на Васильевском острове по контракту с «Терра нова» от 2017 г. О завершении создания суши компания отчиталась в марте 2019 г. Сейчас группа ЛСР – крупнейший владелец территорий на намыве, в ее распоряжении 89 га. Из них 34 га займут жилые дома: летом 2019 г. девелопер объявил о старте строительства ЖК «Морская набережная» на 9250 квартир (503 000 кв. м). Еще 383 000 кв. м займут паркинги, коммерческие и социальные объекты, на 11 га группа ЛСР намерена обустроить несколько парков, променад на набережной, спортплощадки, места для прогулок с животными. Объем инвестиций в ЖК – 40 млрд руб. Полностью завершить строительство компания рассчитывает к 2030 г.

Два года назад, заключая с «Терра нова» и «Десна капитал» (принадлежит ЗАО «Ренессанс констракшн») сделку о покупке территории для создания 86 га, первый заместитель гендиректора группы ЛСР Евгений Яцышин не исключал, что его компания купит еще 40 га еще не намытой земли. А в 2016 г. участники рынка говорили, что группа ЛСР обсуждает с «Терра нова» приобретение 300 га уже существующей и еще только проектируемой суши.

Без инфраструктуры и архитектуры

В числе преимуществ намывных земель – близость к историческому центру Петербурга, основным городским точкам притяжения, деловым зонам, говорит Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». «У района сравнительно неплохая транспортная доступность, в том числе благодаря строительству Западного скоростного диаметра, который обеспечил выезд с острова на период разводки мостов. Ожидается, что развязка с ЗСД появится у Шкиперского протока, что дополнительно улучшит транспортную ситуацию», – полагает Ефремов. Однако для жилых районов главное – метро, а новые станции на Васильевском острове появятся еще не скоро, добавляет Дмитрий Свист, руководитель филиала компании «Метрополис» в Петербурге.

С инженерной инфраструктурой тоже не все в порядке: до сих пор не введена в эксплуатацию электроподстанция 110/20 «Намыв-2». «Компания «Санкт-Петербургские электрические сети» выделяет мощности под инвестпроекты за счет временных мобильных подстанций. Это не повышает уверенность инвесторов в будущей привлекательности данной территории», – комментирует Свист.

«При комплексном освоении таких громадных площадей сначала нужно подвести всю необходимую инженерную инфраструктуру и решить вопрос с улично-дорожной сетью, только потом вы начинаете приглашать туда девелоперов», – рассуждает Борис Мошенский, гендиректор Maris. То же касается и социальной инфраструктуры. С такими проблемами уже сталкивались другие районы масштабной застройки, напоминает Мошенский. Это Мурино, Кудрово, Парнас, Девяткино. «Все эти вопросы не решаются годами», – сетует он.

«Проблема развития данной территории – это отсутствие территории, намыто лишь около половины от того, что было запланировано еще в начале 2000-х», – иронизирует гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. ЗСД не спасает обитателей намыва, так как съездов с этой скоростной трассы очень мало.

Гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев надеется, что решению этих проблем поможет смена собственника управляющей намывом компании. «Новый владелец может оказаться более платежеспособным, более профессиональным, более динамичным в развитии территорий», – согласен Пашков. По его мнению, нужно изменить концепцию развития намывных земель – морского фасада Петербурга, который застраивается сейчас «массовым жильем крайне удручающего как архитектурного, так и строительного качества».

Владислав Фадеев, заместитель руководителя отдела исследований JLL, напоминает, что в разные годы обсуждались идеи разместить на намыве не только жилье и магазины, но и образовательный центр, бизнес-кластер. «Здесь можно было бы организовать единый кампус СПбГУ, вместо того чтобы размещать его в Пушкине, далеко от центра», – полагает Фадеев.

Добавить комментарий